2010年02月15日
住宅ローンの返済負担を軽減する「賃貸併用住宅」～将来の安定期な収入を確保、住まい方の変化にも柔軟に対応～
遊休土地の活用により
アパート経営・マンション経営を考えておられる方ばかりではなく
ご自宅の建替えや大規模リフォームを検討される方に
もぜひご検討いただきたいのが「賃貸併用住宅」です。
これからのシニアライフに備えるために
ご自宅を建替えるあるいは大規模なリフォームを行う
といった方が抱きがちな不安のひとつに「ローン返済」があると思います。
特にリタイア後の生活を考えたときに
限られた収入の中から返済をし続けていくということになると
不意の出費に対応できるかどうか
収入が何かの理由で減ってしまったときに返済を続けることができるか
などの不安をお持ちになる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
賃貸併用住宅は
そういった不安を解消する方法として
ご自宅に賃貸部分を併設して
賃貸部分から得られる家賃収入でローンを返済していくというものです。
ローンの返済負担を軽減しながら
バリアフリーにより老後の生活にも安心でき
同居家族の構成に見合った住宅に建て替えることが可能になります。
さらに
賃貸併用住宅のメリットは
ローンの返済負担を軽減できるだけではありません。
その他のメリットとして
・不動産所得を得ることによる節税効果
・ローン完済後の家賃収入は、安定的な私的年金として期待できます
・一時的に二世帯住宅として利用する
というように
ご家族の住まい方・ライフプランに対してフレキシブルに対応出来ます
もちろんブレインマンションでも
良質な「賃貸併用住宅」としてプランニングすることが可能です。
鉄筋コンクリート造の特徴でもある優れた「遮音性」は
入居者間はもちろん
オーナー様の生活におけるプライバシーを確保することに役立ちます。
その他の住宅としての基本性能についても
快適性にこだわったブレインマンションなら
ご自宅としても十分にご満足いただけるのではないかと思います。
ブレインマンションでは
建物内にどのようにオーナー様のご自宅と
賃貸住戸のレイアウトや
オーナー様のご自宅部分のプランニングなどについても
立地条件やご希望に応じて柔軟にご提案いたしますので
ぜひご相談ください。
ご注意頂きたいのは
平成22年度の税制改正に
「小規模宅地等の評価減の特例」の計算方法が一部変更となっています。
ご自宅のみの場合に比べ
賃貸併用住宅とした場合は評価減の割合が低減されることとなりますので
注意が必要（メリット・デメリットの比較検討が必要）です。
投稿者 kusaka : 11:25
2010年02月12日
ニーズを踏まえて賃貸経営！ ～ペット対応賃貸住宅～
賃貸住宅の入居者のニーズは
時代が変わっても変わらない基本的なものと
だんだんと変化していく部分があります。
勝ち組と負け組とに分かれるといわれる
これからの賃貸経営。
こうした時代とともに変わっていくニーズについても
ぜひ知った上で
企画に活かしていきたいものです。
そこで
ブレインマンションでは
運営しております入居者向けサイト
ブレインライフで賃貸住宅に関わる
様々なアンケートを実施しております。
これからこちらの結果を踏まえて何回か
現在の賃貸入居者のニーズや
それを踏まえた建物について
取り上げていきたいと思います。
まず
今回は現在ニーズが高いといわれる
「ペット対応賃貸住宅」について取り上げてみましょう。
アンケート結果では
賃貸住宅に住んでいる人の６２％の人が
ペットに対し「少し飼いたいと思う」以上の感情を持っています。
確かに
ペット可物件は全国で10％弱といわれますから
まだまだ足りないというのは納得しますね。
ちなみにこちら
改めて男女別に出してみるとまた面白い結果が出ます。
男性は
すでにペットがいる4.7％の方の他
強く思う18.6％
少し思う29.5％
あまり思わない17.8％
思わない29.5％。
女性は
すでにペットがいる6.3％の方の他
強く思う22.4％
少し思う42.2％
あまり思わない8.5％
思わない20.6％。
はっきりと
ペット可を望んでいるのは女性の割合が高いですね。
セキュリティ設備などのアンケートで男女差が出るのは
理由が想像できますが
ペットという項目で
ここまで差がはっきりしているというのは
面白いのでは。
逆に
賃貸物件の企画をする上では
例えばシングル男性がターゲットの物件なら
ペット可にしても需要は少ないようですね。
ペット可物件に望まれる設備は
基本的な防音・換気機能の他
汚れにくい壁紙や足洗い場など。
もしかしたらペット可のニーズがあるかもしれないけれど
新築時はもったいないなぁ…
といった場合なら
こんな考え方もあります。
基本的な防音や人間が暮らす上でもぜひ欲しいもの。
そこで
後から変えにくいもの
便利なものは最初から抑えておきます。
そして
様子を見て切り替えた方がいいな
と思ったときに
ペット対応設備を導入するのです。
重要な部分は元々揃っているものですから
費用をかけずよいペット対応物件にすることも可能でしょう。
ニーズを知っておくことで
柔軟な対応もできそうですね。
投稿者 kusaka : 11:17
2010年02月09日
賃貸マンションの入居率をあげる工夫
先日
ブレインマンションを建設して頂いた
オーナーさまとお話をする機会がありました。
その方は
現在
ブレインマンションを含む複数棟の賃貸マンションを
所有・管理されていらっしゃいます。
その方に教えて頂いた
『賃貸マンションの入居率を上げる工夫』
の１つをご紹介します。
『賃貸マンションの入居率を上げる工夫』とは
入居者が入れかわる際の入居者募集時に
入居斡旋をお願いしている『不動産業者に対して
（お部屋探しをしているお客さまに）
自分の物件を見てもらうに働きかけること』だそうです。
単純に不動産業者さんにお願いするだけでも
効果はでるかもしれませんが
こちらのオーナーさまは
さらに
以下の取組みをされています。
①その物件の特徴（こだわり）はもちろん物件周辺の利便性
などをファイルにまとめて部屋に備えておく
②いつでも物件見学ができる準備をしておく
・すぐ鍵があけられる状態にしておく
・キッチンやお風呂の照明はもちろん、居室の照明もつく状態
にしておく
・スリッパや靴べらを準備しておく
こうすることで
不動産業者方は説明しやすくなるでしょうし
入居を迷っている方は安心して決められることになると思います。
また
ここではご紹介できませんが
この他にもチャンスを逃さないための準備
入居率を上げる工夫をたくさんされているそうです。
この様な取組みから
賃貸物件が多く競合の激しい地域においても
ほぼ100％に近い入居率を維持されていらっしゃいます。
投稿者 kusaka : 15:52
2010年02月08日
平成22年度税制改正（６） 平成23年度以降の税制改正はどうなるのか
今回の記事にはこれまでに取り上げてきた
22年度の改正点の説明の中で紹介した内容も含まれますが
改めて取り上げています。
（１）相続税・贈与税
「相続税・贈与税」について今後大きな動きが出てくる見込みです。
大綱では
「（前略）相続税は100人に4人しか負担しない構造となり
最高税率の引下げを含む税率構造の緩和も行われてきた結果
再分配機能が果たせているとは言え」ない現状を踏まえ
「今後、格差是正の観点から
相続税の課税ベース
税率構造の見直しについて平成23年度改正を目指します。」
としています。
基本的な考え方としては
「課税対象を広げる」
「税率の引き上げ」
という方向性が示されたといえるでしょう。
また贈与税については
「相続税の課税方式の見直しに併せて
現役世代への生前贈与による財産の有効活用などの視点を含めて
贈与税のあり方も見直していく必要があります。」と
相続税・贈与税一体で課税方式も含めた
大規模な改正に向けた議論が
今年度行われていくことになるようです。
（２）固定資産税
固定資産税については
税本体ではなく“租税特別措置”に見直しが入るようです。
大綱には
「（前略）「租税特別措置の見直しに関する基本方針」
による見直しに加え
１）実施期間が長期にわたる措置
２）適用件数が少ない措置
３）適用金額が小さい措置
のいずれかの要件に該当する政策税制措置を
今後４年間で厳格に見直します。」
と明記されています。
原則としては
各種の「課税の特例」を期限到来に伴ない
順次廃止することで増税の方向性をとりながら
「（前略）公平性・公正性の観点から、
負担調整措置のあり方及び
固定資産の適正な評価について検討を進め」ることで
全体のバランスを調整する方向のようです。
（３）個人所得課税
現状について
「（前略）累次の改正により
税率の引下げ・その適用範囲（ブラケット幅）の拡大が行われるとともに
各種控除の累次にわたる拡充によって
課税最低限の引上げが行われてきており
所得再分配機能や財源調達機能が低下している状況」
と分析。
今後の改革の方向性については
「第一に
的確に所得補足できる体制を整え
課税の適正化を図るために
社会保障・税共通の番号制度の導入」 → 納税者番号制度の導入
「第二に
所得控除から
税額控除・給付付き税額控除・手当へ転換」 → “控除から手当へ”が基本方針に
「第三に
（中略）株式譲渡益・配当課税の税率の見直しに取り組むとともに
損益通算の範囲を拡大し、金融所得の一体課税を進め」る
の３つの方向性が示されています。
当初
22年度税制改正で実施されるという予測もあった
“配偶者控除”の廃止については
「その考え方等について広く意見を聴取しつつ整理を行った上で
今後
その見直しに取り組むこととします」として
23年度以降に先送りをされました。
その他
今後の検討項目としては
・23歳から69歳までの成年を控除対象とする扶養控除の見直し
・給与所得控除の見直し
・税率構造などの所得税改革
などが上げられています。
（４）消費税
現政権担当期間中には税率の引上げは行わないことを明示する一方で
「消費税のあり方については
今後
社会保障制度の抜本的改革の検討などと併せて
使途の明確化
逆進性対策
課税の一層の適正化も含め
検討していきます。」
ということで将来の増税の方向性を示しています。
以上
４つの項目について今後の改革の方向性をご説明してきましたが
多くの項目で（全体としては）増税の方向性をとることになるようです。
現在の景気動向なども踏まえて
今年度の改正が見送られている要因もあるかと思いますので
政権交代によって税制の方向性が大きく変わるのは
むしろ23年度以降の改正になると思われますので
今後も議論の行方に注目していきたいと思います。
投稿者 kusaka : 15:45
2010年02月05日
ランニングコストで考える建物選び
ご存知の通り
ランニングコストとは
設備や機器などを維持管理するための費用です。
一方
購入のために最初にかかる費用は
（イニシャルコスト＝初期費用）といいます。
建物を建設する費用は
これに当たります。
消耗品などを買う感覚なら
このイニシャルコストがまさに価格そのもの。
ですから
多くの人にとって
感覚的な「価格」はイニシャルコストとイコールになります。
でも
建物は
生活の基盤としてとても長く使うもの。
修繕費などはもちろん
水道・光熱費等まで含めて考えたとき
ランニングコストは
イニシャルコストよりもはるかに大きくなるものだといいます。
賃貸経営においては
水道・光熱費等は自分で払うわけではないし…
という方もいるでしょうが
実際には共益費といった形で家賃設定をしたりしますし
入居者満足のためにも
抑えるに越したことはないものです。
更に
建物の修繕等にかかる費用については
一時に大きなお金が動くため
計画しておかなければ
経営を圧迫するような事態になる可能性があります。
ぜひ
賃貸マンション・アパートも
「ランニングコスト」を抑えることを大切に
建物選びをしてください。
その上で見ておきたいポイントは
以下のようなところです。
○構造
ベストは耐久性が高く
高気密・高断熱の構造です。
法定償却期間を見ても分かるとおり
木造と鉄筋コンクリートなどでは
そもそも基本的な耐用年数が違いますね。
よい構造を選んでください。
○外壁
修繕には足場を組んで行う必要がありますから
びっくりするような額になる可能性あり。
外壁は多少お金をかけてでも
よいものを選ぶことが総額を抑えるコツです。
概ねではありますが
一般的に耐久性は「塗装＜サイディング＜タイル貼り」
の順で高くなります。
○設備
もちろん
できるだけ壊れにくく
陳腐化しにくいものを考えるのが基本。
ＬＥＤ・エコキュート・節水トイレなど
エコ設備の導入は物件のウリにも。
太陽光発電で電気をまかなったりといったテもあります。
○内装
まずは
汚れやキズがつきにくく
目立たないもの。
そして
お手入れが簡単な材質のものを選びたいところです。
○その他のメンテナンス性
総じて
掃除やお手入れの手間がかかるものは
避けた方が無難。
交換しなくてはならないものが
交換しやすい形で設置されていること
点検のしやすさなども重要です。
参考まで
検討している会社の
５年以上たった建物など
外からでも見てみるとよいかも知れません。
劣化している建物
ほとんど変わらない建物の差は
なかなか激しいものがありますよ。
投稿者 kusaka : 15:40
2010年02月01日
住宅金融支援機構 賃貸住宅融資の受付が始まりました
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）http://www.jhf.go.jp/
が行っている
今年度 第4回目 “賃貸住宅向け融資”
の申込受付が昨日より始まりました。
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）と聞くと
最近は
「フラット35」http://www.flat35.com/
一般住宅ローンが広まっていますので
ご自身で住まわれるための住宅
（分譲マンション）を 建てたり
購入するときの融資を思い浮かべる方も多いと思います。
実は
この住宅金融支援機構には
ブレインマンションの様な賃貸住宅を建設したり
賃貸住宅をリフォームする際のメニューも用意されています。
もし
初めて聞かれる方は
一度検討をされてみてもよろしいかもしれません。
ちなみに
支援機構 融資担当者の方のお話によれば・・・
H21年度全国における借家着工戸数は
減少しているものの
支援機構の賃貸住宅に対する融資件数は
大きく増加しているそうです。
理由としては
『最大35年間 長期固定金利』
という機構融資がもつ特徴が強く支持されているとのことでした。
金利の変動や借入金の返済額といった要素は
事業収支において
重要なポイントになりますので
「35年間金利が変わらない」
「借入時に返済額が確定する」
という機構融資は
今の時代
大きな安心感が得られると思います。
なお
住宅金融支援機構のお問合せ先は
http://www.jhf.go.jp/tenpo/index.html
になります。
H21年度 第4回賃貸住宅用機構融資の申込受付期間は
H22年1月25日～3月8日まで とのことです。
投稿者 kusaka : 09:50
