2009年12月17日
土地活用を検討する前に調査すべきこと
土地活用検討時には
まずその目的などを明確にして
ご家族などの関係者と共有しておきましょう
ということをこのブログでもたびたび取り上げてきました。
では
目的が明確になっていれば土地活用の検討ができるかどうかというと
それだけではなかなかスムーズには進まないのが
実際のところだと思います。
そこで
今日はそのあたりについて考えてみたいと思います。
ご承知のとおり
不動産という資産は現金資産とは若干性格が異なります。
現金であれば
100万円という現金は
所有者が違っていたりしても資産としての価値は等しいと考えられます。
（個人ごとの思い入れは異なるかもしれませんが
流通する価値としては等しいということです）
では
例えば同じ100平方メートルの土地が複数あった場合
それらは同じ価値を持つか？というと
もちろん価値はそれぞれに異なることが多いわけです。
それは
土地という資産が
周辺の環境や形状
市場のニーズや法令上の制限のほか
（所有権や抵当権などの）権利関係まで含めた
多くの要素の影響を受けてその価値が決まるからです。
そして
ここでいう『価値』とは
市場に流通する価格という意味以外に利用価値という意味も含んでいます。
どのような用途にどのくらいの規模で活用できるのか
といった判断は
この土地の利用価値に依存することになるのです。
では
その価値を判断するために具体的には
どのような点をチェックすべきなのか
主な項目を上げておきます。
（１）土地の立地
土地の広さや形状などの物理的な性状のほか
周辺環境や交通の便、周辺の施設などを把握しておきましょう。
また
上下水道やガスなどのインフラがどのように整備されているかも要チェックです。
（２）市場ニーズ
土地活用全般としては
周辺土地の利用形態
賃貸の場合であれば賃料の相場
現在の市場環境と将来の見込みなどが上げられます。
賃貸住宅のみに絞れば
間取りや広さなどの傾向
空室率なども把握しておく必要があるでしょう。
（３）法令上の制限
土地に建物を建築しようとすると
さまざまな法律等による制限を考慮する必要があります。
主なところでは
建築基準法
都市計画法のほか
条例や開発要綱などにより
どのような制限があるのか
制限をクリアするための条件などを確認します。
（４）権利関係
登記の内容や境界などを確認しておきます。
ご本人は所有されているつもりでも
相続時に移転登記がなされていなかったため
故人であるお父様の名義のままになっていることや
抵当権の抹消がされていないなどの事例もありますので
改めて登記記録等を確認しておきましょう。
このような調査によって得られた情報を前提とすることで
活用しようとする土地の利用価値を
正しく判断することができるのです。
ただし
これらをご本人ですべて行うことは大変ですし
また専門的な知識が必要となることもあります。
適切な専門家と連携しながら進めていくことが
効率的に成功する土地活用を
実現することにつながっていくといえるでしょう。
もちろん
わたしたちブレインマンションＦＣでも本部・加盟店一同
豊富な実績と知識を活かして全力でお手伝いさせていただきますので
ご検討の際はぜひ
お気軽にお声掛けください。
投稿者 kusaka : 13:56
