2009年11月19日
ライフプランから土地活用を考える、その前に知っておきたい活用方法のイロイロ
ここしばらく
このブログで
「（不動産の）資産の組み替え」に関してご紹介をしてきました。
今回は
最適な資産構成にするためにも
組み替え検討の際に知っておきたい主な活用方法について
それぞれの特徴を説明したいと思います。
賃貸住宅経営
・収益性は業務用施設の賃貸事業ほど高くはありませんが、
市場の需要は比較的安定しています。
・想定される入居者タイプにより求められる利便性や住環境が
異なるので、市場環境への対応力は高いといえます。
・ただし、安定経営のためには想定される入居者タイプと
そのニーズを的確に把握した企画で進めることが重要となります。
・住宅を建築することにより、他の方法に比べて、固定資産税や
相続税などで高い節税効果を得ることができます。
駐車場経営
・（青空駐車場であれば）簡易な設備でも経営が可能で、
駐車場利用者との法的トラブルもおきづらいため他の用途への
変更がしやすいことから、暫定的な利用形態として一般的。
・出入りがしやすい接道で、一定のニーズが見込める。
・立体駐車場などの設備に対する初期投資が大きい場合は、
市場調査を十分に行う必要があります。
オフィスビル経営
・建築コストは賃貸住宅に比べると一般に高くなりますが、
賃料も比較的高めにできることから、結果として収益性
が良くなることが多い。
・テナントの業務活動に適した立地であることは必須と
いえます。一般には、他の業務系施設が集積していたり、
通勤の利便性が高かったりといった条件が求められます。
・景気が後退すると、空室率が高くなり賃料が下落に
つながるなど、景気の動向の影響を強く受けやすい活用
方法です。
商業施設経営
・一般に賃借期間が長めに設定されることから、期間中は
比較的安定的な経営が可能です。
・交通利便性や商圏人口など、出店者が求める要件を満たし
ながら、駐車場まで含めた広い敷地であることが必要と
なります。
・店舗の規模によっては、大規模小売店立地法による、
周辺地域の生活環境保持に配慮した対応が求められますので、
計画の段階から事業スケジュールなどを検討しておく
必要があります。
ロードサイド店舗経営
・テナントとの契約内容によっては、比較的投資額を抑えながら
収益を安定的に得ることが可能な方法です。
・上の商業施設と同様に、テナントが求める立地であることが
必要となります。特に近年では、大規模化や複合化により
大規模な土地が必要となる傾向があります。
・店舗間の競争激化から、賃貸借期間中であっても中途解約と
なってしまうことがありますので、そのリスクも見込んだ
採算性についての検討が求められます。
貸地
・単に土地を貸すだけの契約内容であれば、投資額を抑えながら
収益を得ることができます。
・一般的に収益性は低めになります。
・定期借地権であれば、将来の一定の時期になれば確実に返還を
受けることができます。
このように、得られる収益や考えられるリスク
求められる立地環境などはそれぞれに異なっています。
ライフプランの検討の中で
「どのくらいの収益を得たいのか」
あるいは「どのくらいの節税効果を得たいのか」
という効果の期待と「どのくらいのリスクまで許容できるのか」
が見えてくると
望ましい活用形態というのも見えてくると思います。
その活用形態に適した立地であれば
より具体的に検討を進めることができます。
また
そのような活用が難しい土地であって手放すことが可能であれば
資産の組み買え（売却＋購入）などにより
活用形態に適した土地とすることを検討することが
よりご自身やご家族にあった活用を実現する
近道と言えるのではないでしょうか
投稿者 kusaka : 08:49
