2009年11月26日
実は大切！建てる前に考える賃貸住宅の「ゴミ捨て場」
アンケートなどによれば
賃貸住宅でのトラブルで圧倒的に多いのは
騒音にからむ問題。
その次に多いのは
ゴミ捨てに関することです。
どちらも
ルールとマナーが大切で
問題が発生するとまず
入居者や近隣の方同士で感情的ないさかいとなり
揉め事に発展したりしてしまいます。
でも
管理側としては
勝手にケンカしていれば
と放っておくわけにもいきませんね。
住み心地の悪化は空室の増加につながり
最終的には経営を圧迫することになりかねません。
騒音と同じく
ゴミ捨て場も
設備がよければ問題なかったのに…
なんてケースもたくさんあります。
トラブルのリスクをできるだけ減らすために
最初の段階でしっかり考えておくに越したことはないですね。
夢の賃貸住宅を考えるうえでは
ひょいと頭から抜けてしまいがちなのもゴミ捨て場かもしれませんが
実は入居者にとってはとても重要なポイント。
時にはこうした地味なところにも
スポットを当てて考えてみましょう。
ゴミ捨て場まず
大きく分けて２パターン。
物件専用のものを作るか
自治体のものなど
すでにある共用のゴミ捨て場を利用するかです。
最近は入居者サービスとして
２４時間ゴミ捨て可能な
物件専用の設備を設けるところも多く出てきました。
どんな形がいいかは規模の問題や距離の問題
入居者の層などもかかわり
一概には言えません。
特にシングルの人などは
朝の決まった時間のゴミ捨てはリズムが合わないことも多く
ゴミはたまりがち。
夜の段階で捨ててしまって
カラスなどに荒らされることから
近所の人からも苦情がでたりすることもあるかもしれません。
２４時間のゴミ捨て設備をしっかりと設けておけば
ご近所とのトラブルリスクも軽減できるでしょう。
一方では家の目の前がゴミ捨て場となると
ニオイなどが気になり
逆に決まりにくい部屋がでてくる可能性があります。
かといって
隣家のリビングの目の前だったりしては
やっぱり苦情の原因になり
困ったもの。
管理の手間や敷地計画なども考えつつ
導入を検討してみるといいでしょう。
２４時間であるかどうかにかかわらず
ゴミ捨て場に関しては
ある程度の管理の手間が発生します。
ここは入居者の満足を目指す物件管理においては
かなり大切なポイントになるでしょう。
管理会社に任せるときも
しっかりとしたルールの案内がされているか
きれいになっているかどうか
時々は自分でもチェックしたい部分でもあります。
散乱したゴミは
更に散乱したゴミを呼び寄せます。
ルールが徹底されていないと
本来ルールを守る人までが守る気をなくしてしまうこともあるもの。
プランニングの段階から
カラスなどが荒らさないように囲いを設けることや
入居者以外の人が勝手にゴミを捨ていきやすいような形にしないことなど
ぜひ忘れずに検討してください。
投稿者 kusaka : 08:51
2009年11月25日
2010年4月より、一定規模以上の賃貸住宅は省エネ法にもとづく届出対象となります
「省エネ法」とは
「エネルギーの使用の合理化に関する法律」のことで
石油危機を契機に1979年に制定された法律です。
この省エネ法ですが
2008年に成立した改正法によって
まず今年（2009年）4月以降
次のような届出等の義務付けがなされていました。
○大規模な建築物
（床面積の合計が2000㎡以上）の建築時等における
届出に係る省エネ措置が著しく不十分である場合に
所管行政庁は変更指示に従わない者に対し
公表に加え
指示に係る措置をとることを命令。
○住宅を建築し販売する事業者
（住宅事業建築主）が新築する一戸建ての住宅の
省エネ性能の向上を促す措置の導入。
このように
2000㎡未満の建築物であれば
これまでは建築主としての対応は特に不要であったものが
来年4月1日以降は
○一定の中小規模の建築物
（床面積の合計が300㎡以上）について
新築・増改築時における
省エネ措置の届出及び維持保全の状況の
報告が義務づけられる。
という新たな義務付けがスタートします。
これにより
個人のオーナーの方が期日以降に建築する賃貸住宅も
届出対象となるものが多くなると考えられます。
今後は
賃貸住宅経営においても
環境への目を向けていくことが
よりいっそうもとめられていく流れになるようです。
投稿者 kusaka : 08:43
2009年11月24日
【すでに賃貸住宅経営をされている方へ】地デジへの対応はお済みですか？
去る11月6日に総務省より
「地上デジタルテレビ放送に関する浸透度調査の結果」
が発表されました。
調査結果を見ると
集合型の賃貸住宅に居住している人のうち
「共同受信設備の地デジ放送への対応」について
52.5％が「対応済み」と回答した一方で
11.0％が「対応していない」
36.5％が「分からない」との回答だったとのことです。
「分からない」の中には
未対応の方もいらっしゃるものと思われますので
集合型の賃貸住宅で未対応の賃貸住宅が
相当数あるものと推測されます。
また
10月26日に発行された
「週刊全国賃貸住宅新聞」掲載の
「最新人気設備ランキング」によると
「入居者が部屋探しの際に『絶対条件』と考える設備」のなかで
「地上デジタル放送」が単身者・ファミリーいずれの物件でも
第二位にランキングされています。
これは
地デジ対応ができていない物件は入居者募集において
相当のマイナス評価を受けてしまうことを意味しています。
そして
このように多くの入居者が地デジ対応を
「絶対条件」と考えている背景には
単にアナログ放送の終了（2011年7月）
が近づいているということだけでなく
地上デジタル放送のもつ
「高画質・高音質」
「双方向性」などのメリットが
広く一般に認知されてきていることもあると思われます。
そういった意味では
「アナログ放送終了までまだ間があるから」
と対応を遅らせるよりは
いずれ対応させなければならないなら
早めに対応しておくことが得策と考えられます。
特に
賃貸経営の繁忙期である年明けから
春先の前に対応を済ませておくことが
この時期の入居者募集を有利に進めるためにも
大切なことといえるでしょう。
ところで
先の調査報告と同じ日に
地上デジタル放送の受信対応促進策も発表されています。
概要は
地上デジタル放送受信対応済みの集合住宅に添付する
「地デジ化ステッカー」を無償で配布する、というものです。
このステッカー
地デジ化ＰＲキャラクターの
「地デジカ」がデザインされた黄色のステッカーで
これを建物外部の目に付きやすいところに貼ることで
物件のＰＲに役立てることができるとのことです。
総務省テレビ受信者支援センター
（愛称：デジサポ）のＨＰから申請書を入手のうえ
ＦＡＸ又は郵送で申し込めば提供を受けることができるようですので
すでに対応されている物件を所有されている方や
今後対応工事が完了した方は
利用を検討されてみてはいかがでしょうか？
投稿者 kusaka : 09:12
2009年11月23日
最低限知っておきたい！「借地借家法」の基礎知識
住まいの貸し借りの契約は
基本的に「借地借家法」
という法律に基づいて行われているのはご存知でしょうか？
賃貸経営を考えている方なら
賃貸住宅の契約で「入居者の権利が強くて、大変だ…」
なんてお話を耳にすることもあるかと思いますが
その最も大きな理由がこの法律。
確かに
「借地借家法」の立法趣旨は
一般に弱い立場に置かれがちである借り手を保護し
両当事者の実質的な平等を保障することですから
借り手にプラスな規定が多く定められています。
ただ
戦中戦後の貸し手が超有利という状況も変化し
借主もインターネットなどを通して多くの情報を得られる現在。
こうした法律も時代と共に少しずつ手を入れられ
変化してきています。
仕組みを理解して整備しておけば
いたずらに恐れる必要はないといえそうです。
特に
借家契約が「借り手有利」といわれる背景には
下記のようなポイントがあります。
＜契約期間＞
契約期間を設けて期間満了しても
原則として更新されます。
賃し手から終了を申し入れるには
期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に更新しない旨の通知
又は条件を変更しなければ更新しない旨を
「正当事由」に基づいて伝えなくてはなりません。
この正当事由は
賃し手がどうしてもその部屋に住まざるを得ないなど
本当にやむをえない理由に限られます。
ちなみに契約期間は最低１年以上となっており
それ以下、または期間を定めなければ
期間の定めのない賃貸借として扱われます。
この場合
賃し手からはいつでも解約の申し入れをすることができますが
やはり「正当事由」が必要で
解約申し入れの日から６ヶ月経過後に契約は終了します。
ただし
現在は「定期借家契約」という
期限が来たら確実に終わる契約形態ができています。
こうした新しい制度の必要に応じた使用で
かなりのリスクが軽減できるのではないでしょうか。
＜造作買取請求権＞
借り手が賃し手の同意を得て借家に設置した設備は
賃し手が買い取らなければならないという原則があります。
ただし
現在は契約で取り決めできる任意規定となっため
最近の賃貸借契約書は
「借主は買い取り請求権を放棄する。」
としているものが大多数です。
＜修繕義務＞
これは民法の規定ですが
賃し手は
「賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務」を負っています。
賃し手が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは
賃借人は、これを拒むことができません。
例えば貸した建物が雨漏りしてたので
直してほしいと頼まれたのに放っておいたら
勝手に直されても文句は言えない
ということです。
もっとも
もう寿命ギリギリの建物を
根本的に大修繕するようなことまでが義務なわけではありません。
＜片面的強行規定＞
借り手を保護する観点から
法律で最低限定められている以上に
借り手に不利な特約をしても
その内容は無効になります。
逆に、借り手に有利な特約は許される…
という原則があります。
もちろん
自分で賃貸住宅を貸すだけなら
宅建等の免許は必要としませんし
管理会社等に任せられる範囲ですので
特にこうした知識がなくても賃貸業は始められます。
ただ
最低限の知識は
計画の立案やきちんとしたパートナー選び等の面で
大きな武器になるもの。
ぜひ
興味を持って覚えておいていただけたら
と思います。
投稿者 kusaka : 09:06
2009年11月22日
リスクとうまくつきあう資産運用とは？
資産運用について
「資産というものは所有しているだけでも
リスクをある程度選択していることになる」と
このブログで書きました。
では
安定的な資産運用を目指すなら
現実的にはどのように対応することがベターといえるのでしょうか？
その答えのひとつが
「ポートフォリオ」（資産構成）の見直しということになります。
ある資産に別の資産を組み合わせることで
それぞれが持つリスクを打ち消しあうことが可能なものがあります。
たとえば
外貨預金には「為替変動リスク」があります。
外国為替相場の影響を受けるため
例えば円高になった場合
米ドルの外貨預金は（日本国内においては）
実質的には目減りすることになってしまいます。
この場合は
円高で値上がりが見込まれる銘柄の株式などを
ポートフォリオに組み込んでおくことで
損失を相殺することができます。
また現預金にはインフレになった場合
実質的な価値が下がってしまうという
「インフレリスク」がありますので
株式などのインフレ時に
値上がりする可能性の高い資産もあわせて所有しておけば
資産全体としてのリスクを低減することができます。
一般的に
インフレ時には市場の家賃も値上がりする傾向がありますので
賃貸住宅を経営することもインフレに対する対策として有効です。
このように複数の資産に投資することを「分散投資」といいます。
この分散投資によって
（リスクを０にすることはできませんが）
リスクをコントロールすることが可能になります。
今後
社会や経済がどのように変化していくのか
確たることはわかりません。
どのようになっても対応できる
あるいは損失を最小限にとどめるためにも
所有資産がどのようなリスクを持っているか
まずは確認されてみてはいかがでしょうか？
投稿者 kusaka : 09:03
2009年11月21日
住宅の省エネの切札！？エコキュートとは？
「『エコキュート』って何ですか？」
と聞かれたら、皆様、どう答えますか？
「ヒートポンプ技術を使った、省エネルギーな給湯器だよ。」なんて
スっと出てくる方はスバラシイ！
でも、実際
「なんか…エコなやつ？」
ぐらいのイメージの方も、多いですよね。
太陽光発電
風力発電
ハイブリッド車にＬＥＤ照明…
最近、よく聞くエコ関連の設備の言葉の中でも
どうしてエコなのか
ちょっとわかりにくいのが「エコキュート」ではないでしょうか。
マンションタイプが発売されて
賃貸住宅の設備としても注目の集まるエコキュート。
この機会に、ぜひどんなものか知っておいてください。
先に出てきたように、エコキュートは省エネな給湯器です。
ポイントは
「ヒートポンプ技術」
という技術を使っているという点。
これがホントにすごいんです。
「気体は温まると膨らみし、冷えると小さくなる」というのを
理科の時間に教わったことがありますよね。
これは逆も真。
気体は圧縮すると温度が上がり
膨張すると温度が下がります。
気体の体積と温度の関係
「ボイル・シャルルの法則」というヤツですね。
（私は、忘れてましたけど…）
ヒートポンプでは、この原理を使い
空気の熱を吸収させた気体を「ギュっ」と圧縮し
高い熱を発生させて使い、膨張させてまた熱を吸収する…
というサイクルを作るんです。
このサイクルをまわすのに
電気も少しは必要となるのですが
ぐっと抑えられるというわけです。
そこら中にある空気がもっている熱を集めて
お湯を沸かしてしまうことができるなんて
ちょっと感動的ですよね。
圧縮したり膨張させたりする媒体として
実は「二酸化炭素」
つまりＣＯ２が使われているのも面白いところです。
元々空気中にあるものですから
害もないし
熱を生む過程で発生するものを使えるため
効率的なんですね。
ちなみに
ヒートポンプはエアコンや冷蔵庫にも使われている技術です。
特に給湯器の分野が注目されているのは
家庭用の電力として
給湯で使う割合は30％程度と大きい
ということもあります。
政府はこのエコキュートについて
2010年度までに520万台の設置という目標を掲げています。
実現すれば、年間で370万トンものCO2を削減できるのだとか。
2008年の家庭用エネルギーで排出されたCO2が17200万トンですから
約2％にあたる量が削減できることになります。
かなり、大きいですよね。
これからの賃貸住宅経営の設備として
ぜひ検討項目に加えてみてください。
投稿者 kusaka : 08:58
2009年11月20日
「何もしない」という資産運用はリスク回避になるか？
昨年来の世界的な不況の中で
金融資産や不動産資産を持っておられた読者の中には
資産が目減りしてしまった
という方もいらっしゃるのではないかと思います。
一部では回復の動きも出始めていますが
まだまだ予断を許さない状況です。
いわゆる「二番底」がこれから訪れるのではないか
という話も聞こえてきます。
このように先が見えず
不安定な経済状況下では
資産運用にあたって「リスクをできる限り避けたい」
という気持ちになりがちで
「現在持っている資産を所有し続ける」
という選択をされる方もいらっしゃいます。
一方で
「不況こそ（金利も低く投資対象も割安なので）投資のチャンス！」
と考える方もいらっしゃいます。
この取り組み方はどちらが正しいのでしょうか。
また
本当に「何もしない＝リスク回避」であるのかどうかについて
今回は考えてみたいと思います。
たとえば
現預金で資産を所有されていて
「何もしない」ということになると
自宅でいわゆる「タンス預金」にするか
銀行等の定期預金などにしておくことが考えられます。
この場合
（定期預金であっても現在の金利では）大きく増やすことはできませんが
元本割れの危険性はないように思えます。
さて
この状態は「リスクが回避されている」といってよいかどうか
ということですが
実は現預金をそのまま保有し続けていることは
一定のリスクを内包している状態といえます。
考えられるリスクのひとつに「信用リスク」があります。
たとえば、銀行が破綻してしまった場合
1人元本1,000万円までと
その利息等は預金保険制度によって保護されます。
しかし、もし1,000万円を超える金額の預金があった場合
その全額が支払われない可能性があります。
また
金利を上回る速度で物価が上昇した場合
実質的に使える金額が目減りすることから
資産価値としては相対的に低下することになります。
これを「インフレリスク」といいます。
たとえば
昨日まで100円で買えていたものが
今日は120円になってしまっていたとすると
100円という現金の実質的な資産価値は
昨日に比べて100／120
すなわち約83％に目減りしてしまったことになります。
つまり
現預金をただ所有していることは
このようなリスクを選択することになるのです。
また
現預金はなく土地資産を所有している方が
「売却しても割安な価格でしか売れない」
「何か活用をするのは、経済状況が不透明だから心配」
と考えて所有し続ける選択をしたとします。
この場合
確かに土地という資産はそのままの形で所有し続けることが可能ですが
この状況では現状よりさらに地価が下がるという
（下がるかもしれませんし、上がるかもしれませんが）
リスクを回避することはできません。
また
リスクとは異なりますが
不動産の場合は保有し続けるだけで
（租税や維持管理費などの）コストがかかる資産ですので
実質的には他の資産を取り崩しながら保有することになってしまいます。
このほかに
株式であれば株価が変動したり投資先が破綻するリスクを
外貨投資では投資先の金融機関の破綻や
為替の変動リスクなどといった、それぞれが
（種類は異なりますが何らかの）リスクを内包しています。
このように
資産というものは所有しているだけでも
リスクをある程度選択していることになるものです。
ただ
「リスクがある」ことと
「リスクが大きいか小さいか」といったことはまったく別の話です。
（先の例ですと
定期預金はリスクがないわけではありませんが
一般論としては小さいと言えます）
そして
一般に高いリスクをとるほど
得られるリターンも大きくなる傾向があります。
ですから
「元本保証（ローリスク）で高利率！
（ハイリターン）」といったうたい文句の投資商品は
“？”付きで見たほうが良いといえます。
資産をどのように運用していくかを検討する際には
リターン（収益）をどのくらい得たいのか
と同時に資産が内包しているリスクをどの程度まで許容できるのか
というご自身やご家族の
「リスク許容度」を把握しておくことが求められます。
すなわち
最初の投資に対する２種類の取り組み方
（何もしない or 積極的に投資）については
それぞれの投資に対するスタンスやリスク許容度
今後のライフプランなどによって判断されるものですので
どちらが正しいといえるものではない
ということになります。
その結果として
何もしないのか
積極的に資産を組み替えていくのか
といった判断をすることで
将来に向けたより望ましい資産構成
（ポートフォリオ）を実現することにつながっていくのです。
投稿者 kusaka : 08:52
2009年11月19日
ライフプランから土地活用を考える、その前に知っておきたい活用方法のイロイロ
ここしばらく
このブログで
「（不動産の）資産の組み替え」に関してご紹介をしてきました。
今回は
最適な資産構成にするためにも
組み替え検討の際に知っておきたい主な活用方法について
それぞれの特徴を説明したいと思います。
賃貸住宅経営
・収益性は業務用施設の賃貸事業ほど高くはありませんが、
市場の需要は比較的安定しています。
・想定される入居者タイプにより求められる利便性や住環境が
異なるので、市場環境への対応力は高いといえます。
・ただし、安定経営のためには想定される入居者タイプと
そのニーズを的確に把握した企画で進めることが重要となります。
・住宅を建築することにより、他の方法に比べて、固定資産税や
相続税などで高い節税効果を得ることができます。
駐車場経営
・（青空駐車場であれば）簡易な設備でも経営が可能で、
駐車場利用者との法的トラブルもおきづらいため他の用途への
変更がしやすいことから、暫定的な利用形態として一般的。
・出入りがしやすい接道で、一定のニーズが見込める。
・立体駐車場などの設備に対する初期投資が大きい場合は、
市場調査を十分に行う必要があります。
オフィスビル経営
・建築コストは賃貸住宅に比べると一般に高くなりますが、
賃料も比較的高めにできることから、結果として収益性
が良くなることが多い。
・テナントの業務活動に適した立地であることは必須と
いえます。一般には、他の業務系施設が集積していたり、
通勤の利便性が高かったりといった条件が求められます。
・景気が後退すると、空室率が高くなり賃料が下落に
つながるなど、景気の動向の影響を強く受けやすい活用
方法です。
商業施設経営
・一般に賃借期間が長めに設定されることから、期間中は
比較的安定的な経営が可能です。
・交通利便性や商圏人口など、出店者が求める要件を満たし
ながら、駐車場まで含めた広い敷地であることが必要と
なります。
・店舗の規模によっては、大規模小売店立地法による、
周辺地域の生活環境保持に配慮した対応が求められますので、
計画の段階から事業スケジュールなどを検討しておく
必要があります。
ロードサイド店舗経営
・テナントとの契約内容によっては、比較的投資額を抑えながら
収益を安定的に得ることが可能な方法です。
・上の商業施設と同様に、テナントが求める立地であることが
必要となります。特に近年では、大規模化や複合化により
大規模な土地が必要となる傾向があります。
・店舗間の競争激化から、賃貸借期間中であっても中途解約と
なってしまうことがありますので、そのリスクも見込んだ
採算性についての検討が求められます。
貸地
・単に土地を貸すだけの契約内容であれば、投資額を抑えながら
収益を得ることができます。
・一般的に収益性は低めになります。
・定期借地権であれば、将来の一定の時期になれば確実に返還を
受けることができます。
このように、得られる収益や考えられるリスク
求められる立地環境などはそれぞれに異なっています。
ライフプランの検討の中で
「どのくらいの収益を得たいのか」
あるいは「どのくらいの節税効果を得たいのか」
という効果の期待と「どのくらいのリスクまで許容できるのか」
が見えてくると
望ましい活用形態というのも見えてくると思います。
その活用形態に適した立地であれば
より具体的に検討を進めることができます。
また
そのような活用が難しい土地であって手放すことが可能であれば
資産の組み買え（売却＋購入）などにより
活用形態に適した土地とすることを検討することが
よりご自身やご家族にあった活用を実現する
近道と言えるのではないでしょうか
投稿者 kusaka : 08:49
2009年11月18日
おトクに資産を組み替える（２） ～固定資産の交換特例～
先日このブログで
管理や税金などのコストが発生するからといって
遊休不動産を安易に「売却」してしまうと
その売却益に対して譲渡所得課税により
資産が目減りすることになることをお伝えしました。
また
この譲渡所得課税を繰り延べる方法として
「事業用資産の買換え特例」という方法があることもご紹介しました。
今回は
もうひとつ譲渡所得課税を繰り延べる方法をご紹介したいと思います。
それが「固定資産の交換特例」という譲渡所得に対する課税の特例です。
そもそも「交換」という取引は
税法上は「譲渡」のひとつの形態であって
交換によって取得した資産の価額（時価）
を譲渡の収入金額とみなす、というのが基本です。
しかし
一定の条件を満たす交換について
個人同士で行われた場合は
「譲渡がなかったものとする」という特例があります。
これが「固定資産の交換特例」です。
この特例の適用要件は以下のようなものです。
（１）交換する資産も取得する資産も
いずれも固定資産であること
（２）交換する資産と取得する資産は
互いに同じ種類の資産であること
（たとえば、土地と土地、建物と建物はＯＫですが
土地と建物の交換では適用できません）
（３）交換する資産と取得する資産は
互いに１年以上所有していたものであること
（４）交換して取得した資産を
譲渡した資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること
（５）交換時における時価の差額が
いずれか高いほうの20％以内であること
これらの要件を満たす交換は
課税所得としての課税はありませんので
資産の組み換えを税負担なく行えることになります。
特に
「土地活用をしたいが立地がいまひとつ」
「点在している土地をまとめることで活用効率を高めたい」
「相続対策として所有資産を組み替えたい」
などといった場合には便利な特例といえるでしょう。
ただし
この特例を受けた場合であっても
交換の際に相手方から交換の差額として金銭を受け取ると
この「交換差金」については所得税の課税対象となります。
また
この特例の適用を受けた場合は
取得した資産の取得価額は交換により
譲渡した資産のものを引き継ぎますので
（譲渡した資産の取得価額によっては）
将来の譲渡時に多額の譲渡益が計上され
その譲渡益に対して課税されることがありますので
注意が必要です。
（時価１億円の土地同士を交換した場合でも
交換により取得した資産の取得価額は１億円ではなく
譲渡した（相手方に渡した）
資産の取得価額で取得したことになるということです）
これらの
「事業用資産の買換え特例」
「固定資産の交換の特例」といった
譲渡所得課税に対する特例をうまく使えば
税負担を抑えながら
活用効率を高めたり
ご自身やご家族のためにより望ましい構成となるよう
資産の組み替えを実行することができます。
ただしいずれの特例も
その適用に当たっては要件に合致するかを
的確に判断する必要がありますので
資産の組み換えを行っていかれるにあたっては
信用できる税理士などの専門家にご相談されながら
進められることをおススメいたします。
投稿者 kusaka : 08:45
2009年11月17日
来年の税制はどうなる？注目が集まる新税調の動き
例年、来年度税制の審議がスタートするこの時期。
昨年までは、理念を議論する有識者中心の政府税調と
翌年度の具体的な税制を決めていた党税調の
２つの税調があり皆がこの審議の行方を見守っていました。
１２月の中ごろには
与党の税制改正大綱の発表の内容により
来年度の税制の方向を確認する…というのが今までの流れ。
しかし、政権交代で民主党政府となった今年
大きく体制が変わっています。
税調は、政府税調に一本化。
藤井財務相が会長を務めるこの新税調は
２６人の委員全員が国会議員となっています。
先日
10月30日には主要省庁による要望提出が締め切られました。
税調がこれをどのように調整していくか
今後益々注目が集まることになりそうです。
要望に盛り込まれた内容としては
たばこ増税
中小企業の法人税減税
利用実績の少ない「租税特別措置」の廃止等があり
話題となっています。
これから賃貸経営を考える方にとっては
先日お伝えした固定資産税の軽減措置なども
気になるところですね。
その他、大きな意味で賃貸経営に関わる話題といえば
ガソリンや天然ガスなどの
化石燃料を利用した場合に課税する
「温暖化対策税（環境税）」の行方でしょうか。
ちょうどこの１１月
太陽光発電等による電気を
従来の２倍の値段で電力会社が買い取る制度が始まったばかり。
この制度はこうした発電設備を導入した人にとってうれしい一方で
費用は導入していない人の
利用料金に加算されていく側面も持っています。
もし税制ともあわせ浸透していけば
エコ設備が入っていないのはソン…
という意識が高まっていくことも予想されます。
入居者が賃貸住宅の物件選びをするうえでもいっそう
エコ設備が注目される
といったことになるかもしれません。
この後、審議がどのように行われていくかは
政権交代後初めてのことでなかなか予想がつきませんが
注意深く動向を見守っていきたいものです。
投稿者 kusaka : 08:42
2009年11月16日
おトクに資産を組み替える（１） ～事業用資産の買換え特例～
不動産は、所有しているだけでも
その管理や税金などのコストが発生する資産であるといえます。
だからといって安易に「売却」という方法を選択すると
その譲渡所得に対して多額の税金が課されてしまい
結果として資産を目減りさせてしまうことがあるので注意が必要です。
この譲渡所得課税の概要は次のようなものです。
土地・建物等を譲渡したときの譲渡所得については
他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。
譲渡した金額（総収入金額）から
取得費（たとえばその不動産を購入したときの代金や
利用するための造成や取り壊しなどの費用など）
と譲渡費用（譲渡するために要した仲介手数料、印紙代など）
を引いた金額がプラスであれば
「譲渡益」として課税されることとなります。
ここで『先祖代々の土地』といった取得費が不明な不動産は
総収入金額の5％を
概算取得費すなわち取得費に相当する金額として
計算することになっています。
ですから、『先祖代々の土地』を譲渡すると
その金額のうち多くが譲渡益となり
これに対して課税されることになります。
譲渡不動産の所有期間が5年超の場合だと
「長期所有」となり所得税・住民税をあわせて20％の税率となります。
どのくらいの譲渡費用がかかるかにもよりますが
手元に残るのは総収入額の8割程度ということになります。
※ 『先祖代々』であれば
一般的に5年超所有ということになると思いますが、
5年未満の場合の税率は所得税・住民税あわせて39％の税率で
課税されることとされており、短期間で売買すると、
税金面でのコストが大きくなることになっています。
ところで、特定の事業用資産を譲渡して
特定の資産を買換え取得して事業の用に供する場合は
譲渡益の一定割合について
その課税を繰り延べるという特例があります。
この特例が適用できる代表的な組み合わせとして
「譲渡の日の属する年の1月1日において
所有期間が10年を超える国内にある
事業用の土地等や建物を譲渡して
国内にある土地等
建物又は機械装置を取得する場合」があげられます。
ここでいう「事業用」とは
直接営業に使用する店舗や工場などだけでなく
貸地や賃貸住宅なども含まれますので
このような資産を譲渡して一定の期間のうちに
同じく事業用の資産に買い換え
事業の用に供した場合に適用できることとなります。
（この場合、「同じ事業」である必要はありませんので
「所有期間10年超の駐車場を売却して賃貸住宅に買い換える」
といった場合も適用が可能です）
この特例を適用すると
譲渡益のうち買換資産の取得に充てられた金額の
80％に対する課税が繰り延べされるため
資産の譲渡による資産の目減りを抑えることができるというものです。
（非課税ではなく、あくまで「繰り延べ」ですので
買換資産を将来売却した際に
この繰り延べられた譲渡益に対して
課税されることになりますので注意が必要です）
現在すでに何らかの事業を行っておられる場合で
ご自身やご家族の将来設計や相続対策を検討する中で
異なる不動産で新たな事業に転換することが望ましい
という場合には、使い勝手の良い特例と言えます。
たとえば、「市街地で工場を経営しているが
老後のことを考えて郊外の土地を取得して
賃貸住宅経営を始めたい」といった場合などには
適用の可否を検討してみられてはいかがでしょうか。
なお、この「10年超所有事業資産からの買換え」に対する特例は
平成21年度の税制改正で
平成23年12月31日まで適用期限が3年間延長されています。
（延長前は平成20年12月31日まででした）
今度、再度の適用延長が行われるかどうかは不透明ですので
事業用資産の買換えを検討されるなら
この期限をにらんで計画を進めていかれることをおススメします。
また、譲渡・買換・事業開始などのタイミングに条件があり
その他の条件も含めて
適用できるかどうかの判断が必要になりますので
特例の適用を受けようとする場合は
税理士さんなどの専門家と十分に打ち合わせのうえ取り組んでください。
投稿者 kusaka : 08:35
2009年11月10日
「更新料」訴訟に新展開！今後の争点は…？
借主側の勝訴が続き
話題となっている「更新料」。
この10月29日の裁判で
更新料を有効とする
貸主勝訴の判決が出る新展開がありましたのでお知らせします。
２年に一度賃料１・２ヶ月程度の支払いを入居者に求める
「更新料」は、首都圏などで一般的ですが
根拠が薄く、分かりにくい料金として不満も多く
裁判まで持ち込まれるケースが増えていました。
今年７月より大阪、京都地裁で相次いだ更新料の無効判決に
貸主側からは
事前説明を行い双方の納得の上で契約が無効というのは
消費者保護の行き過ぎでは…
といった声も上がっています。
実際
この判決が元で
何年も前に支払われた更新料の返還要求にまで発展すれば
広い範囲での混乱をもたらす懸念も。
こうした中、今回の判決では
判旨として以下のようなことを述べています。
・更新料が契約時の礼金と比較して適正な金額に止まっている限り
消費者契約法に反する程「一方的に不利益」になるものではないこと
・この事例のように賃貸借期間を２年間
更新料を２か月分とすることは、礼金と比べ抑えられており適正な金額
ごく平たく言ってしまえば
適正な範囲の金額であれば更新料自体は問題ない
といった趣旨であると読み取ることができ
貸主側にとってはほっとする結論でしょう。
また、以前の判決とあわせ
更新料についての適法な契約条件を明確にしていくものとして
期待が持てる結果ともいえそうです。
今後本当に「更新料」がどう判断されることになるかは
最高裁の判決を待つほかはありません。
いずれにしても、いたずらな混乱を招くことなく
消費者・事業者双方が安心して契約することができる形が
早く整ってほしいですね。
投稿者 kusaka : 08:32
2009年11月09日
新築住宅の固定資産税の軽減措置について
「賃貸住宅による土地活用は節税対策として有効」
と一般に言われています。
その中で
「住宅を新築すると建物の固定資産税が軽減される」
というものがあります。
現在適用されている軽減措置の概要は
・床面積が50平方メートル
（一戸建以外の賃貸住宅にあっては40平方メートル）
以上280平方メートル以下の住宅について
・一般住宅（木造・非木造）の場合で
新築後3年度分は120平方メートルを限度として税額の1/2に
・中高層耐火建築物（3階建以上の耐火・準耐火）の場合で
新築後5年度分は120平方メートルを限度として税額の1/2
それぞれ軽減されるというものです。
この面積要件だと
一般的なファミリータイプ賃貸住宅の間取りの多くが該当し
結果的に建物全体の固定資産税が
新築後しばらくは半分になっていることが多いのです。
持ち家にしろ賃貸住宅にしろ
新築当初はなにかと物入りなことも多く
キャッシュフロー上のメリットが大きかったのですが
この軽減措置は（現時点では）平成22年3月31日までとなり
以降はなくなってしまうことになっています。
（そもそも現行制度も平成20年3月31日まで期限とされていたものが
2年間延長されたものです。）
来年度の税制改正がどのような方向でなされるか
その中でこの軽減措置がどのように取り扱われるのか
（再度の期限の延長があるのか無いのか）は
現時点ではまだ判然としません。
ただ
10月30日が提出期限とされた
各府省からの税制改正要望の中でも
国土交通省から延長の要望がなされているようですし
景気動向等もにらんで再延長するかどうかの判断が
今後なされるものと思われます。
ただこの軽減措置
そもそも新築後3年または5年に期間が限定されているものです。
もちろん
これまでの軽減措置がなくなれば
経営における支出はその分増加してしまいますが
賃貸住宅に限っては
この軽減措置を受けることができるのは
経営期間のうちのごく一部にすぎないと見ることもできます。
そのように考えるならば
経営期間全体で得られるメリット
（収益や他の節税効果、相続対策効果）
などを総合的に考えて
活用方法の検討などを行っていく必要があることは
（制度の延長があっても無くても）変わりはないでしょうし
より重要なことだと思います。
投稿者 kusaka : 08:28
2009年11月03日
不動産の見直し・組み替えで相続に備える
ライフプランと金融資産設計
先日
このブログで「ポートフォリオ的土地活用」を取り上げました。
そこでは
主に活用することを前提に
不動産資産を組み替えるという考え方をご紹介しました。
実はこの考え方
相続対策にも応用することができます。
一般に、不動産の相続対策を考える際には
個々の不動産の仕分けを行うと良いといわれています。
「将来に残す不動産」
「納税のための不動産」
「売却する不動産」
といった具合です。
さらに、将来に残す不動産も
「そのまま残す」ものと
「活用して残す」ものに分けて考えることができます。
まずは、ご自身で所有されている不動産を
この基準に当てはめて整理してみると
現状のままでよいのか
あるいは何らかの対策が必要なのかが見えてくるのです。
すなわち
「このままでは納税資金が不足するので
物納できるように準備が必要」
「将来に不動産のまま残す必要はあまりないので
売却してしまって他の資産に組み替えておいたほうが良いかも」
「多額の相続税が発生しそうなので
評価額引き下げのできる活用をしたほうが良いかも」
といったようなものです。
つまり
「問題点の抽出」と
「対策の方向性」が
この作業を通じて見えてくるのです。
そして、ここで「将来に残す」不動産以外は
適切な方法でというただし書き付きですが
資産の最適な組合せ（ポートフォリオ）実現のためには
売却や活用をしても問題はないということになります。
不動産は、現金などと異なり「先祖代々」のものであったり
特別な思い入れがあったりする場合もありますので
経済的な合理性だけで判断できるものではないと思います。
ただ、組み替えが許されるものについては
「所有し続ける」ということ以外の選択も視野に入れておけば
対策の幅も広がるのではないでしょうか。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 10:06
2009年11月02日
不動産購入が相続税対策につながるって・・・？
ここ数年の統計を見ていますと
お亡くなりになられた際に
相続税が課税される方の割合というのは
５％程度で推移しています。
このように書くと
大多数の方は相続税対策は不要ということになるわけですが
実際に相続税の納税が必要となるご家庭にとっては
やはり切実な問題といえるでしょう。
相続税が発生する方の多くが
生前から何らかの相続税対策に取り組まれていますが
不動産に関する相続税対策の手法のひとつに
「不動産の購入」があります。
「不動産を購入すると
なぜ相続税対策になるのか？
と思われた方は
先日のブログの記事も見ていただければと思います。
市街地の土地は一般的に「路線価方式」で評価されますが
路線価は先日もご紹介しましたように
公示価格の８割程度とされています。
ある土地の価格（時価）は
公示価格がひとつの基準となることから
相続税評価額もまた
市場で取引される価格から
一定程度引き下げられたものになることがわかります。
つまり
１億円で購入した土地の相続税評価額は１億円ではなく
ある程度引き下げられた金額（たとえば8,000万円位）になる
ということになります。
この土地は
その時点での売買価格は１億円という評価をされているわけですから
相続税評価額ではなく
やはり１億円分の価値を持っていると考えることができます。
つまり
現金の１億円
（現金のままだと、相続税評価額は１億円満額）で土地を購入すると
その資産としての価値はそのままに
相続税評価額を引き下げることができることになります。
（実際には、売買に伴う費用（手数料・各種税金など）がかかりますが
説明のために単純化しています）
しかしこの方法は
購入から相続発生までの間に１億円の時価が下落した場合には
評価額だけではなく資産全体を目減りさせることになってしまう
というリスクを伴っています。
また
何らかの理由で相続税評価額と
時価がほとんど変わらないような状況で相続が発生した場合は
効果はなかったことになってしまいます。
したがって
もし評価額の引き下げのために
この方法を選択しようとする場合は
そういったリスクを承知しておくとともに
購入した土地をさらに有効に活用することで
リスクを吸収できる（あるいはそれ以上の）
収益を上げるなどの方法を検討する必要があるように思います。
また
購入した土地に賃貸住宅を建築すれば
収益物件としての資産価値を高めながら
さらに評価額が低減されることになります。
特に
近年の低金利の経済環境で
「金融資産には不安を感じる」といった方にとっては
着実な現物資産である不動産を購入して
相続税評価額を引き下げ
さらに活用することで収益を生み出す
といった手法も検討されてみてはいかがでしょうか？
土地活用
ブレインマンション
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株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 10:10
2009年11月01日
リスクを踏まえて、成功する賃貸経営！
「リスク」と聞いたとき
皆様は何を思い浮かべられますか？
危険
できるだけ避けたいこと
嫌なこと…
と考えがちなのではないでしょうか。
でも
金融商品ですと、利率の高いもの
それだけ損失のリスクもあることが多いですね。
それは、走れば歩くよりもスピードは早まりますが
どうしても転んだ時ケガをする可能性は高まる
といったことです。
つまり、そうした結果の振り幅が「リスク」ですから
実は成功の影に必ずふくまれるもの。
きちんと受け止めることで
対策も立てることができるものでもあります。
賃貸経営に関わるリスクには
下記のようなものが挙げられます。
○空室リスク
入居者が集まらず
空室が出てしまう賃貸経営で最も基本的なリスクです。
空室が出れば当然、思うような収益は上がりません。
立地・プランニングの検討や
掃除やトラブル対応などの管理により
入居者に対して
質のよいサービスを提供することが最も大きな対策といえるでしょう。
一括借上げ、家賃保証という形でのリスク軽減もあります。
ただ、それでも長期の空室では
保証家賃が下がる・修繕費がかかる等で
オーナーも最終的なリスクをとることは覚えておいてください。
○家賃滞納リスク
入居者が家賃滞納でちっともお金を払ってくれない…
というのは次いで起こりうる困った事態。
うっかりなのか
故意なのか
やむをえない苦境にあるのかを早めに見分け
タイプに応じた対応が必要となります。
現在は滞納保証会社の利用が広がっていますので
そちらに任せる手段があります。
まだ玉石混交の感のある業界ですので
信頼できる管理会社のツテなどで
慎重によい会社を選びたいものです。
○入居者とのトラブルリスク
原状回復や更新料をめぐって
入居者と裁判になる例はよく報道されています。
その他、素行の悪い入居者の退去や
建物設備の修繕等でトラブルになることなどが想定されます。
最小限にとどめることができるよう
きちんとした管理体制と
こじらせる前に専門家に相談する心構えをしておきたいですね。
○建物の老朽化・陳腐化のリスク
建物が老朽化したり
設備が時代に合わず陳腐化してしまうことに伴うリスクです。
どんなにがんばっても時代の流れの影響を受ける設備の部分は
ある程度の覚悟を。
建物自体の耐久性・快適性や美観の維持については
最初に建物のメンテナンス性能や構造を考慮して選ぶことで
リスクを最小限に抑えることができるでしょう。
○金利変動のリスク
主に金利が上昇し、ローンの金利が高くなることで
支払い額が割高になるリスクです。
長期的な視野で安全な事業計画をたてると共に
経済状況を踏まえた対応をとることも考えておきたいものです。
○災害のリスク
地震、水害などの自然災害、火事などの人災のリスクです。
建物への被害だけでなく
メンテナンスの不備などが人的被害の原因になった場合
賠償責任問題に発展する可能性も。
万一に備えた対策として、保険などに加入しておくことと共に
建物自体の構造をそういった災害に強いものにすることも忘れずに。
こうしたリスクを
事前の計画で織り込み
対策を立てることで
安定的で失敗しない賃貸経営の実現が可能になります。
それは成功のための
とても前向きな準備の姿勢といえそう。
ぜひ皆様も、リスクを踏まえた計画で
賃貸経営を成功に導いてくださいね。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 10:02
