2009年10月30日
土地の価格はどのように決まるのか、価値を高める土地活用とは？
先日
このブログで「不動産の価値を高める」
ということについて記事を書かせていただきました。
記事内での「価値」という言葉は
所有されているご自身にもたらされる便益の多寡と
その便益の影響も考慮した市場における評価額
という意味合いで使用していました。
ところで不動産の中でも土地に限定して考えてみると
近年は単に所有しているだけでは（時間の経過だけでは）
その不動産価値の上昇を期待することが難しい環境にあります。
ここでいう「価値」とは多くの場合
「公的土地評価」によってその動向を知ることができる
『一般的な評価額』のことを指していることが多いように思います。
この公的土地評価には
いくつかの種類があることはご存知だと思います。
それぞれの評価は
行政執行のための異なった目的に対応するものとされています。
１．公示価格・基準値標準価格
公示価格は国土交通省土地鑑定委員会が
基準値標準価格は都道府県知事が公示または公表します。
これらは、不動産鑑定士の鑑定評価をもとに定められ
一般の土地取引の指標
すなわち一般的な取引額の基準となるものと考えられます。
２．相続税路線価
相続税・贈与税等の課税のために利用されます。
評価割合は
公示価格（すなわち一般的な取引額の基準）の８割程度とされています。
路線価については
よく「今年も銀座中央通りが日本一になった」といわれるように
道路（路線）に対して付けられています。
３．固定資産税評価額
固定資産税等の課税のための価格です。
評価割合は、公示価格の７割程度です。
このように
それぞれの評価は同じ土地に対しても
異なる評価額が付されることになります。
そして
１．の公示価格・基準値標準価格などは
実際の取引の「指標」になるわけですが
実際の不動産取引がこの価格のとおりなされるわけではありません。
当然のことですが
近接する同じ形状、同じ面積の２つの土地であっても
その価値は異なってくることが多いものです。
それは、それぞれの土地の条件が異なっていたり
その土地に対してどの程度の便益を期待できると
売主・買主の双方が（取引時点において）考えているか
などのさまざまな要因も考慮して
最終的な取引価格が決定されることになるからです。
確かに、近年の公的土地評価の推移が示すように
一般的な土地の価値というのは全般として低下する傾向にあります。
さらに、土地に限らず不動産という資産は
所有しているだけでも租税や維持管理などの
コストが発生するという特性を持っています。
その結果、単に所有しているだけでは
資産全体を目減りさせてしまうというリスクを内包しているといえます。
このような事情を背景に
賃貸住宅経営も含めた土地活用に注目が集まっているわけです。
単に所有するだけでなく、活用により「価値を高めよう」とするものです。
そしてこの場合の「価値」は
所有者にもたらされる便益の多寡というニュアンスを強く持っています。
そして便益は、必ずしも収益性によってのみ量られるものではなく
コスト低減効果なども含んだものと考えられます。
土地活用にはさまざまな方法があります。
そして、それぞれの方法ごとに
期待できる収益や所有コストの低減効果
相続対策への適応性などは異なります。
だからこそ
「何を目的にするのか」を明確にしたうえで
多角的・総合的に検討を行われることで
あなたやご家族にとって最も価値ある活用方法を
選択することができるのではないでしょうか。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 08:19
2009年10月29日
ライフプランに合わせた資産組み替え ～ポートフォリオ的土地活用のススメ～
ファイナンシャルプランニングにおいて
「ポートフォリオ」という言葉があります。
元来の「紙挟み」の意から転じて
資産の構成やその一覧表を指します。
（「資産をまとめたもの」というイメージからでしょう）
金融資産についていえば
期待したい収益やリスクをどの程度まで許容できるかなど
個別の条件に応じて
どのような金融資産をどのくらいの割合で所有するのか
すなわちポートフォリオをどのように構成するのか
ということは大きなテーマでもあります。
それは
かならずしも新たに取得（購入する）場合ばかりではなく
現在所有している金融資産を処分（売却）して
別の金融資産を購入するという組み替えることも選択肢としては含まれます。
ところで
土地活用というと
「今現在所有している土地をどのように活かすか」
という前提で検討されることが多いのではないかと思います。
その前提で検討していると
取り組みたいと考える土地活用の方法と
所有している土地（の周辺環境や規模など）が合致しない
つまり希望と条件のミスマッチが起こる場合があります。
このような場合
さきの「ポートフォリオ」の考え方を
土地活用に応用することができます。
すなわち
現在所有している土地をより活用に適した土地に組み替えることで
望ましい将来のための土地活用実現に
結びつけることができる場合があります。
具体的には
郊外の広大な土地を売却して市街地の土地を購入して
その土地で賃貸住宅を経営する。
もちろん市場環境によっては
その逆（市街地→郊外）という選択肢もあり得ます。
それ以外にも
点在している土地をまとめて売却して
売却益で別の一団の土地を購入することで
賃貸住宅経営には半端な土地から
適した規模の土地に組み替えることも可能です。
また
不動産から金融資産あるいは金融資産から不動産へ
といった、所有されている資産全体の組み替えが
将来に向けて資産をより最適化することにつながる場合もあると思います。
ただし
注意が必要なのが金融資産とは異なる不動産特有の事情です。
特に「先祖代々の土地」といった場合や
ご家族のだれかが何らかの思い入れがその不動産にはある
といった場合などは
経済的な合理性だけでは判断できない場合もあります。
将来のための土地活用を目指すなら
このあたりの問題はすっきりさせて
関係者（ご家族だけでなく、状況によってはご親戚やご近所の方など）
合意の下で実行に移す必要があるでしょう。
また、不動産を単に売却すると
売却益に対して譲渡税が課税されます。
その結果、資産を目減りさせることになりますので
そのデメリットも考慮に入れる必要があります。
ただし
売却や購入する不動産等の条件によっては
「事業用資産の買換え特例」や
「固定資産の交換特例」といった特例により
課税の大半を繰り延べすることができる場合もありますので
このような特例適用の可否も含めて検討されることをお勧めします。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 09:54
2009年10月28日
パブリックスペースの充実で、資産価値をより高める土地活用を実現!
賃貸住宅の資産価値とはどのように計ることができるでしょう。
不動産の中でも
賃貸住宅のように収益を目的としているものの場合は
その賃貸住宅が（これから）
生み出すことのできる収益を価値として評価する
という考え方があります。
この考え方では
建物だけでなくその敷地となっている土地も
どんな建物を建ててどんな経営を行っていくのかによって
その価値が変わってくるということになります。
高収益な建物を建てれば
土地についてもその価値は高まりますが
浅い築年数であるにもかかわらず
空室が多く発生して家賃を下げなければ
入居者が決まらないような建物では
容易にとったりはずしたりすることができるものでもないため
土地までもその価値を下げてしまいます。
では
工事費の高い高級な賃貸マンションを建てれば
その物件の資産価値は高まるといえるでしょうか？
その答えはＹＥＳであり、ＮＯでもあるといえます。
その高級賃貸マンションを実現するための工事費に見合った
あるいはそれ以上の家賃で十分な入居者を確保することができれば
確かに収益性が向上し
資産価値も高めることができます。
しかしもし
そのような家賃設定で賃貸住宅に居住しようとする入居者の数が
十分でなかったらどうなるでしょう？
家賃を下げなければ入居者を決めることができなくなるか
入居率を高めることができないという結果になってしまいます。
このような状況になってしまえば
むしろ収益性を悪化させ
資産価値を低下させることになってしまいます。
ところで
賃貸住宅という物件を考えたときには
土地と建物だけでなく建物外部のパブリックスペースも重要です。
以前取り上げた「カーブアピール」を向上させるのは
何も建物のデザインだけではありません。
駐車場や植栽なども含めた全体の見栄えですので
これらのデザインや配置に統一性がなかったり
雑然とした印象を与えてしまうようでは
物件を案内した際に好印象を持ってもらうことは難しいでしょう。
逆に
好印象を与えるのは
統一されたすっきりしたデザインで
必要な施設が配置されているような物件でしょう。
このような物件の場合でしたら
建物の評価プラスアルファの効果で
入居者も決まりやすくなり
結果として資産価値を高めることにつながるはずです。
このほかにも
敷地に余裕がある場合などは入居者用のもの置きを設置する
あるはいシンボルツリーの周囲にベンチを配して
入居者の同士の交流スペースにするなどの方法でも
物件の差別化による資産価値向上を図ることができる場合もあります。
入居者の目から賃貸住宅を考えると
居室や建物だけではなく、外構やパブリックスペース
さらには周辺の環境まで含めたトータルで評価されることになります。
ただし
建物でも外部の設備等でも
イニシャルコスト（工事費）と
ランニングコスト（維持修繕費等）と
効果（収益性向上）とのバランスに
常に配慮しなければならないことに変わりはありません。
このバランスを考慮に入れて検討することが
資産価値を最大限に高める土地活用の実現につながるのです。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 08:19
2009年10月27日
賃貸経営の意外なカギ？コストや手間をカットする玄関錠選び
賃貸住宅に限らず
最近の住宅では
「ピッキング」や「サムターン回し」
「バールによるこじ開け」などに対する
対策が施された玄関錠に人気が集まっています。
セキュリティ対策に関する関心や
ニーズの高まりに応える意味でも
賃貸住宅でも何らかの対策が施された
玄関錠を備えることは有効な選択といえます。
ところでこの玄関錠
新築時だけでなく経営開始後も
継続的にコストがかかってしまうことがあります。
それが、「入退去時のシリンダー交換」です。
賃貸住宅の場合
前入居者に渡していた鍵は
退去時に返却を受けることが一般的ですが
入居期間中に複製キーを作成していることがあります。
その複製キーを
前入居者または前入居者の関係者が退去後も返却せず
かつシリンダーが交換されていない場合
その部屋にはその鍵を使えばいつでも入れることになります。
こういった懸念から
セキュリティ確保を考えると
入居者の入れ替え時には
シリンダーごと交換してしまうのが望ましいと考えられています。
このシリンダー交換
現時点では貸主側の「義務」というわけではありませんが
新しい入居者へのサービスの一環として
入居時に交換をされている家主もいらっしゃるようです。
またサービスとしてではなく
「入居者負担で交換」とされていたり
「希望者のみ有料で交換」といったかたちで
入居者に負担を求める場合もあります。
ただ、シリンダー交換をするということは
「実際の負担者が誰か」ということはともかく
入居者入れ替えのたびにコストが発生することになります。
このコストを削減または無くしてしまうことができれば
賃貸経営におけるメリットとなります。
貸主負担で交換されていた場合なら
ダイレクトに交換費用を削減することができますし
実費の負担を入居者に求めていた場合なら
入居者の満足度向上や
（周辺物件が鍵交換有料といった市場において
「鍵交換費用無料」といったうたい文句で）
コストをかけずに他物件との差別化につなげることができます。
最近では
シリンダーに適合するキーを機械的に記憶させる
「キーチェンジ機能」を持たせたものも出てきていますので
こういった玄関錠にしておけば
予備（入れ替え用）の鍵をいくつか持っておけば
シリンダー交換をすることなく
前入居者の鍵を使えなくすることが可能になります。
また、暗証番号式の電子錠でも
退去時に設定されている暗証番号を変更してしまえば良いので
セキュリティ性向上とともに
シリンダー交換のコストや手間を削減することが可能になります。
これらの新しいタイプの玄関錠では
セキュリティ性についても十分な配慮がなされているものが多く
冒頭のセキュリティ性向上にも一役買うことができます。
（メーカーやタイプ等に制限がある場合もありますが）
既存の玄関錠と交換することができるものが多く
既に経営されている物件のグレードアップのための手法として
導入される場合もあるようです。
物件の価値を高めながら
手間やコストを削減につながる玄関錠。
建物や経営全体から見れば細かいところかもしれませんが
こういったところへのこだわりも
安定経営のためには必要なことではないでしょうか。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 15:42
2009年10月26日
安城名産いちじく
昨日、営業先のお客様（いちじく農家）より、
てんこ盛のいちじくを分けていただきました。
安城の名産品と言えばやはり「いちじく」です。
先月の台風18号の影響でキズがついてしまって…とのことですが
甘味は十分(*^。^*)
家族全員でおいしくいただきました。
投稿者 kusaka : 17:21
2009年10月25日
賃貸経営をするなら、マンション？アパート？
賃貸住宅を経営しようと考えたとき
もっとも基本的な選択の一つとして
マンションを建てるか
アパートを建てるか
といったことがありますね。
さて、これは何を基準に
どのように選ぶべきなのでしょう？
そもそもの言葉の定義から見直してみましょう。
マンションとアパートの違いは何かは
皆様ご存知でしょうか。
何を今更…という方もいるでしょうが
改めて聞かれると
明確にはご存知ない方も多いですよね。
実際
これは明確な法律等で区分されているわけではありません。
ただ、基本的には集合住宅を
構造で呼びわける場合が多いようです。
不動産取引協議会による規定では
「マンション」は鉄筋コンクリート造りその他の強固な建物。
アパートは、それ以外の建物となります。
構造により、建てられる高さが違うため
アパートは２階建て程度のところが多く
マンションはそれ以上の建物が多くなります。
したがって、土地の立地による収支などを鑑みた
最適な戸数は判断基準の一つとなるかもしれません。
外観も、アパートとマンションでは変わってきます。
「ビル」といったイメージのマンションに対し
一般的な「家」のイメージになりやすいのはアパート
ということになるでしょう。
もちろん
「コスト」も大きな基準の一つでしょう。
ただし、一般的なイメージ通りアパートが安いかというと
そうとばかりもいえないことは覚えておいてください。
会社・工法により、マンションでも安いものがありますから
先入観だけでの判断は避けた方がよいでしょう。
さて、通常ですとこうした両者の比較をし
メリット・デメリットを踏まえて最適な選択を…
ということになるのですが
マンションとアパートは
集合住宅としての基本性能に
大きな違いがあることはやはり覚えておいてください。
耐火性、耐震性についての違い。
断熱性能の違い。
その価値が続く時間。
アパートでも個別の商品によっては使用する部材をプラスすることで
これらをカバーできるものがあるかもしれませんが
基本的にはいずれもマンションの方が上
ということになります。
更に、トラブルの原因となる「音」を遮断する上でも
壁の厚さと重量が必要となり
マンションが圧倒的に優位となります。
集合住宅の入居者にとっての住みよさを無理なく実現できるのは
やはり「マンション」ではないでしょうか。
そんなわけで、ブレインマンションでは「ブレインアパート」を造っていません（笑）。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 15:38
2009年10月24日
成功する賃貸経営の第一歩、所有土地にどんな制限があるのか知っておきましょう
あらゆる建物の建築に際しては
法的な制限があります。
賃貸住宅を建築する場合も
さまざま制限をクリアする計画としなければなりません。
建築にかかわる法律として主なところでは
「建築基準法」と「都市計画法」があります。
賃貸住宅を建てようとする場合にも
まずはこのあたりの法律の内容は踏まえておく必要があります。
またこのほかにも
民法や消防法
さらに地方自治体の定めた条例などによる制限がありますので
これらの法律に十分に配慮して計画を進めていく必要があります。
条例等では、建物についてだけではなく
「緑地を何％設けなければならない」
「避難経路は何メートル確保しなければならない」
といった外構計画に影響をおよぼす
（その結果、建物が建てられる面積も制限されることも）
ものもありませんので、しっかりとチェックする必要があります。
また法律や条例などは
改正されたり新設されたりすることがありますので
常に最新の内容を把握しておかなければなりません。
いっぽうで、これらの制限などの内容について
一般の方が全てを把握するのは困難です。
したがって、これから「賃貸住宅を企画しよう！」
と思い立たれたのであれば
まずは信頼できる建設会社等に相談されてみられることをおススメします。
特に地域に密着した営業展開をしている建設会社などであれば
こういった法的な制限についても十分把握していますので
スムーズな検討を手助けしてくれます。
どのような賃貸住宅を建築することができるのかを
総合的な観点から判断するためにも
プロの意見を参考にされてみてはいかがでしょうか。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 15:34
2009年10月23日
賃貸住宅の防犯対策は経営安定のための有効な戦略です
犯罪多発の社会情勢を背景に
防犯のための設備に対するニーズが高まっています。
防犯に関しては
少し前の調査データですが
平成17年に独立行政法人建築研究所が実施した
『共同住宅における防犯に関するアンケート調査』があります。
この調査によると
現在住んでいる住宅についての（防犯対策に関する）満足度では
『十分』『まあ十分』を合わせても
専用部分で３割、共用部分は２割程度で
全体に不満を感じている住人が多く
特に共用部分での満足度が低いことがわかります。
また、５割を超える人が
『共用玄関外側』や『自転車置場』での犯罪不安を感じていて
共同住宅で安心感を得てもらうための対策には
このあたりを踏まえることがポイントになりそうです。
たとえば
こういった共用部への防犯カメラや
照明を設置する（すでに照明が設置されている場合は
その照度をアップする）などの対策が
住人の満足度向上に効果的だと考えられます。
共用部分の防犯対策として
『いくら負担してよいか』という調査では
金額にはバラつきがありますが
95パーセントの居住者が支払い意思を示しています。
これは
かつてよく言われていたような
「水と安全はタダ」という意識はすでに過去のものであって
「安心な生活のためにはある程度の負担は必要」
と考える人が多いことを示しています。
このように、防犯に関するニーズは高まってきていて
地域の実情や主たる入居者のタイプに対応する防犯設備の導入は
安定経営のための有効な戦略のひとつとなっていることは確かなようです。
ただし
導入検討を行う物件が新築物件であってもリフォーム物件であっても
他の設備機器等と同様に
ニーズと家賃収入とのバランスに配慮したプランニングが
求められることはいうまでもありません。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 19:02
2009年10月22日
自宅で目指すツヤピカ肌！ホームエステ、してみる？
すっかり秋も本番。
食欲の秋、読書の秋、行楽の秋…
楽しいこといっぱいのシーズンですね。
一方
女性の皆様にとってそろそろおハダの乾燥が気になるのもこの時期。
クーラーや紫外線で夏のダメージを溜め込んでしまい
トラブルに見舞われている人もいるのでは？
普段お疲れなお肌を癒してあげる
最上のものといえば
なんといってもエステ！
ただ、いきたいのはヤマヤマだけど
お金が心配だし、どこがいいかもわからない
通うのもタイヘン…
となかなか敷居が高いのもエステ。
そんな方は
秋の夜長をホームエステに使ってみるのはいかがでしょう？
つまり
店舗ではなく自宅にスキンケアマシンと専用美容品を準備し
エステしちゃう、と。
ニーズが沢山あるためか
最近は本当にいろんな「美顔器」が出てるんです。
昔はおき場所に困るようなサイズのものが多かった美顔器たちも
現在はすっかり小さくなって
賃貸住宅の住宅事情にもうれしい種類のものが出てきましたよ。
ただ
立ち寄った電気屋さんでひょいと買うのはちょっと待った！
美顔器はいくつかの種類に分かれ
いろんなタイプのものがあり
それぞれ得意なことが違います。
ぜひ、代表的な種類と特徴を覚えて
買いに行ってくださいね。
○イオン導入
原理：有効成分をイオン化させ
肌の奥まで送り込む。毛穴の汚れをとる。
こんな人に：シミ・クスミに悩む人、ハリやツヤが欲しい人
○超音波美顔器
原理：超音波の振動による刺激がお肌を活性化・引締め。
毛穴の汚れを洗い流す。
こんな人に：広がった毛穴やむくみ・たるみの気になる方。
小顔になりたい方。
※刺激が強いので、肌の弱い人には合わないケースも
○スチーム美顔器
原理：微細な粒子の蒸気で
毛穴の汚れを落とし、肌にうるおいを与える。
こんな人に：乾燥肌やシワ対策に。
アロマ水等を使いリラックス効果のあるものも。
○ローラー美顔器
原理：金属のローラーをコロコロと転がすことで
顔の筋肉に働きかけ
こんな人に：たるみ・みくみ対策に。
顔を引締めたい方に。
※電気や専用の化粧品を使わずコストは割安なものが多い。
○レーザー美顔器
原理：黒い細胞に反応してレーザーが発射し
黒ずみなどきれいにする
こんな人に：シミ、クスミに悩む方に
※脱毛にも使える商品もあります
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 08:45
2009年10月21日
ＬＥＤライトが安くなって登場！導入の注意ポイントは？
以前にもオススメしたＬＥＤライト。
ここへきて、急激に価格が下がり
俄然おトクになりましたので、ご紹介です☆
価格低下のきっかけは
７月に発売されたシャープのＬＥＤ電球。
なんと
これまでの8,000円前後から
一気に半分の4,000円前後まで落とした価格設定で
衝撃のデビューを飾ったんです。
家庭用照明の世界では新参のシャープが
こうした製品を投入したことで
一歩先んじていた照明の老舗メーカーも
価格を下げざるを得なくなりました。
更には
ＬＥＤ照明は従来照明に比べ
大型の設備がなくてもできる
ということもあって、大小さまざまなメーカーが参入。
（その気になれば自作できる？！なんてハナシも）
現在、ＬＥＤ市場は戦国時代に突入した様相です。
ＬＥＤは省エネかつ長寿命。
（ＬＥＤの特徴は、以前の記事をご覧下さい）
こうなると
一般のご家庭でもぜひ取り入れたい価格ですよね。
ただ、現在はまだ、なんでも照明はＬＥＤがよい
というわけでもないんです。
まず、ＬＥＤは電球型、蛍光灯型と様々なものが出ており
以前のソケットにそのまま入れられる形になっていますが
実は一つだけ大きな違いが。
それは、「重さ」。
一般的な白熱電球の重さは約30gですが
現在発売されているＬＥＤ電球は
100～170g前後。
３倍以上の重さがあります。
特に複数電球を使う器具など
従来のものにそのまま使っても大丈夫かは
ちょっと気をつけて検討してみてください。
また、色の再現能力「演色性」という意味では
まだまだな部分もあるのが現在の廉価ＬＥＤ。
色が昼間と、かなり違って見えてしまったりします。
用途はちょっと考えて使う必要がありそう。
例えば
彩りを大切にしたい食卓などの照明としては
採用は少し早いのかも。
なんと、寿命４万時間というＬＥＤ電球。
通常の使い方なら１０年以上交換しなくて済む！
というのはすばらしいメリットですが
逆に今買ったものとは１０年以上のお付き合いになるということ。
従来の電球よりちょっとだけ
製品の検討にかける時間は
長めにとってもよさそうですよ。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 08:50
2009年10月20日
賃貸経営を成功に導く設備選びとは？
入居者は賃貸住宅を選ぶ際
「快適に暮らせるかどうか」
「通勤や通学に便利かどうか」
「家賃は予算以内か」など
さまざまな基準で判断をしています。
その中でも
快適性や利便性に影響するのが
「どのような設備が備えられているのか」という点。
特に、内見時に真っ先に目が行くキッチンや洗面
トイレ、クローゼットなどの設備は
部屋選びの決め手になることも多いようです。
また、最近では防犯カメラやオートロック
防犯性の高い玄関錠など
セキュリティ関連の設備類に対する入居者の関心も高まっています。
空室がちな古い物件などは
この設備面でニーズに応えることができないことが
入居者確保の難しさにつながっている傾向があります。
そのような物件でも、適切な設備にリフォームすることで
以前より高い家賃設定でも安定的に
入居者が確保できる物件に変身することがあり
このことも入居者確保のための設備の重要性を示しています。
ただし、どのような設備を備えれば良いのか
ということは一律に答えることができない問題といえます。
賃貸住宅の場合は
多機能で最新の設備を導入したからといって
その設備の導入コストに見合うだけ家賃を高く設定することが
できるとは限らないからです。
では、ある設備を導入するかどうかを
どのような点に注意して検討するべきでしょうか。
その設備で応えることができる（たとえばセキュリティ性といった）
特定のニーズを持つ賃貸住宅居住者の数や
そのニーズを満たすことで（満たされていない物件に対して）
どのくらいまでの家賃アップを許容できるかという
地域ごとに異なる市場環境を前提とした検討が必要になります。
ある設備について
入居者が許容できないほどの家賃アップが必要な場合で
導入コストをそのまま家賃に反映させてしまうと
入居者からは「家賃が高すぎる」と敬遠されてしまいます。
だからといって、十分に導入コストを吸収できないような家賃設定では
高入居率を維持できたとしても
収支全体としてはむしろ（設備を導入しない場合に比べて）
マイナスになってしまうということになってしまいます。
「便利そうだから」「話題の設備だから」といって導入を検討すると
この「快適で便利な物件なのに入居者がなかなか決まらない」
というジレンマに陥る恐れがあります。
市場環境を適切に把握して
その市場のニーズに応えることと家賃とのバランスの最適化を図ることは
構造や間取りなどと同様、設備機器の選定においても
賃貸経営成功のための基本的なプロセスといえるのです。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 11:02
2009年10月19日
滞納保証会社による「滞納情報データベース」構築へ
借り主から保証料を受け取り
家賃を滞納した際には一時的に家賃を肩代わりする
「滞納保証」というシステム、ここ数年ですっかり定着しましたね。
急成長しただけあって、何かと話題となる場面も多いこの業界。
現在、9月29日に発表された
「滞納保証データベース」が大きなトピックとなっています。
これは、賃貸住宅入居者の賃料支払い情報を
データとして蓄積し
保証ができる相手かどうかを審査するうえで役立てるということ。
このデータベースによって
端的にはよい履歴データを持っている人は滞納保証が受けやすく
悪質な家賃滞納履歴データがある入居者は
滞納保証が受けにくくなりそうです。
折からの不況もあり
滞納問題に悩む賃貸業界はこのデータベースの整備を歓迎する声が多いようです。
また、以前からきちんと支払いを続けているのに
新しい物件を借りにくい外国人入居者などにとっては
歓迎すべき制度になるでしょう。
一方、こうした個人情報の蓄積については、懸念の声も。
ちょっとした家賃の支払い忘れのために
家を借りにくくなる人がでてしまったり
現在の住宅困窮者が
もっと家を借りにくくなるのでは…という意見もでています。
そんな声を受け
「うっかり滞納」程度では履歴データを残さないこと
自主ルールの策定などの対策を行う方針も発表されています。
また、発表では、あくまで同データベースは
「ブラックリストを作るためではない」ことを強調。
適正に利用さることで、より安い料金で保証が受けられるなど
優良入居者にとってメリットのある仕組みであると説明しています。
滞納保証業界は、これからの賃貸業界の発展にとっても
キーといえる重要な存在。
データベースにつけ、住宅困窮者対策につけ
より官民の議論が進み
業界のしっかりとした枠組が整備されていくことを期待してやみません。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 11:06
2009年10月18日
風水？家相？気学？何を使って占おう
住まいの占いで
おなじみといえば「風水」。
でも昔から
日本には「家相」なんていわれるものがありますね。
といっても、イメージ的には「風水」も「家相」も大体一緒。
そもそも
家相は中国の風水が日本に伝わってできたものだと言われてますし
大して変わらないんじゃないの？なんて思いますよね。
が
どうやらこれ
けっこう違いがあるという話も。
他にも、住まいに関する占いの方法として
「気学」なんて言葉を聞くこともありましたが
こちらはサッパリどんな占いだか…。
どうも、同じ住まいに関するの占いといっても
いろんな方法があるみたいですね。
もっとも実際最近では
家相鑑定をしていた人が風水師と名乗ったり
互いの流派でそれぞれの要素を取り入れたりすることで
余計に違いが分からなくなってしまったようですが…。
それぞれの違いを知っておいて
選んで使ってみるのも面白いかもしれません！
○風水
中国で始まり、中国で発展。最近日本に取り入れられました。
生年月日や性別などから家の吉凶をみていきます。
元々、隠宅（お墓）・陽宅（家）の場所を選定するための
理論として発達した占いだったようです。
よく「色」を使うのは
現代日本の住宅事情から見て取り入れやすいといった側面もある様子。
そんなわけで、現在よく聞く人気風水師の本などは
かなりアレンジされている様子。
こちらは、賃貸などの住宅事情でも楽しめるところがよいですね。
周囲の環境などを含めた「気の流れ」を重要視します。
○家相
東西南北を８つに割った方位を45度ずつで考える風水に対し
家相は流派にもよりますが、東西南北を30度取り
残りは60度取ってみるところが多いようです。
風水を日本の風土に合わせてアレンジしたもので
「場所」を見る風水に対し
名前どおり「家」そのものを見るのがメイン。
鬼門（北東）・裏鬼門（南西）のラインや
家の欠け張りを重要視します。
次に出てくる「気学」とあわせて発達したもので
双方を合わせて診断することが多いようです。
○気学（方位学）
こちらも中国のルーツを取り入れ、やはり日本で発達したもの。
生まれ年と生まれ月から本命星
月星命を割り出しそれにより方位の吉凶を見ます。
特に「九星術」（「一白水星」とかよく聞くアレです）との関連が深く
「九星気学」といった言い方もあります。
「家相気学」とセットで呼ばれることもあり
家相とほど近い存在ですが
方位にとどまらず日付など様々な吉凶を見ることができます。
折からのブームもあってなんといっても「風水」が有名ですが
土地や気候と多いに関係する「家」に関しては
日本で発展したものも、理に適っている部分がありそう。
賃貸派の方は、部屋を選ぶときにはこっち
インテリアにはこっち、なんて取り入れ方もあるかも。
いずれの占いにしても
100％吉相の家というのは絶対ムリ！
という話もありますから、気にしすぎないことも大切。
楽しんで取り入れてみてくださいね。
投稿者 kusaka : 08:53
2009年10月17日
年金の確認は、老後にそなえる土地活用検討のための重要ステップです
報道によれば
来年度（2010年度）中にも
「年金通帳」
という年金に関する新しい制度がスタートする方向になるようです。
これまでは
国民年金・厚生年金に加入していることを証する
「年金手帳」が交付されていました。
この「手帳」には年金番号が記載され
年金に関する手続きの際に必要となる大事なものですが
保険料の納付記録や将来の受取予定額などは記載がありませんでした。
現時点では、「通帳」制度の具体的内容までは決まってはいませんが
大きな特徴は「いついくらの保険料を納め
将来受け取れる予定の年金額がいくらか」
ということがリアルタイムに確認することができるようになる
という点にあるようです。
現在の制度では、毎年送付される
「ねんきん定期便」で同様の内容を確認することができますが
「通帳」では自分の好きなときに記帳して確認できるようになるようです。
老後のライフプランを考えるにあたっては
年金やその他の収入源がある場合はそれらを合算したもの（総収入）と
生活費やそのほかの費用を算出して
収入が支出を下回る場合（つまり赤字の場合）は
何らかの対策が必要と判断することになります。
一般的な老後の家計においては
総収入に対する年金の占める割合は（それぞれの家計により異なりますが）
それなりに大きなものになることから
将来の年金額を正しく把握しておくことは
対策に関してその必要性の有無や
具体的な内容を検討するためにも重要なことです。
特に、土地活用や賃貸住宅経営に取り組んでおられる方
これから取り組んでいこうと考えられている方のなかには
「収益を老後の資金にしたい」との期待をお持ちの方が多くいらっしゃいます。
もしあなたが、そういった期待で土地活用・賃貸住宅経営をご検討中なら
「ライフプランの設定（これで将来の必要資金がわかります）」
「年金額やそのほかの収入見込みの把握」の２点をしっかりと踏まえて
不足する資金を見積もっておきましょう。
そして、その不足額を埋めるためには
どのような活用法をどのくらいの規模で実行するのかを検討すれば
活用の方向性が明確になると思います。
そういった意味では
いわゆる年金問題に対応するための制度という
ネガティブな意味合いだけではなく、より豊かな老後の実現のためには
「定期便」でも「通帳」でも年金額を正しく把握できる制度の登場は
歓迎すべきものといえるのではないでしょうか。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 11:08
2009年10月16日
知っておきたい！土地活用に関わる「専門家」たち
土地活用には建築、法律など
様々な深い知識が必要とされる場面があります。
そんなとき、どうしても専門家のノウハウ
アドバイスは欠かせません。
ただ、こうした専門家は種類も多く
的確な相談先について悩んでしまうこともありますね。
そこで土地活用を行ううえでぜひ知っておきたい
「専門家」をご紹介します。
＜土地活用全般の相談＞
○建設会社
単に建物を作る会社から
土地活用の事業提案やマッチング等に長けた会社まで様々。
ノウハウのある誠実な会社は、建物のプランはもちろん
土地診断から資金計画、他の専門家の紹介など
あらゆる面で相談相手となるでしょう。
○不動産コンサルティング会社
不動産事業のコーディネーターです。
不動産全般にわたる事業の分析から事業計画の立案
予算分析、資金調達etc、各種の業務を手がけます。
比較的小さいところも多く
相談にあたって信頼できる会社かは特にしっかりと検討を。
○不動産会社
大小さまざまな会社があり
得意分野はそれぞれ違うことには注意してください。
適切な会社を選べば
市場についての豊富な情報量を活かしたアドバイスなども期待できます。
○ファイナンシャルプランナー
人生で使うお金の計画について総合的に考え
財産管理・保険・投資などのアドバイスをする専門家。
土地活用の目的や方向性が定まらない段階から
頼りになる存在です。
＜法律・税金等についての相談＞
○税理士
税務の専門家。土地活用に関する資金・税金
あるいは相続税などの節税に関すること
納付方法や税務書類の作成などの相談にのってくれます。
○弁護士
ご存知、法律の専門家。
できれば避けたいものですが
土地活用に際しては大きなお金が関わるため
揉め事となってしまう場合も。
そんなとき、法的な解決を図るときなどの窓口となります。
○土地家屋調査士
登記に関る土地家屋の調査、測量、申請の手続きや
審査請求の手続きなどを行います。
土地境界問題のスペシャリストでもあり
隣人と境界でもめてしまった場合の相談先にも。
○司法書士
特に様々な登記を担う存在として
多くの土地活用時に仕事を依頼することになります。
○行政書士
官公庁に提出する許認可申請書などの書類に関する専門家。
契約書・遺言書の作成なども。
＜その他＞
○金融機関
必要に応じ、銀行や信用金庫等の金融機関に融資をうける窓口として。
条件として、計画の事業性等をそれぞれの基準で判断されることとなります。
○設計会社
建物のデザインのほか、建物の設計、監理、調査等。
どのような規模の建物が建てられるかなどの相談窓口としても。
○土地活用系専門業種会社
コインランドリー、コインパーキング、トランクルーム、コンテナボックスなど
土地活用に関る業種の専門会社があります。
比較的短期の活用や小規模な土地の場合など
手軽に土地活用を行いたい時便利。
信頼できる専門家の存在は、土地活用成功の基本！
皆様の最も大切な仕事は
専門家を選び、知識・ノウハウを上手に活かしてもらうこと
ともいえるかもしれませんね。
特に、中心となる相談役は
全てを一緒に進めていくパートナーとなるべき存在。
誠実で知識のある人・会社をしっかりと目を凝らして選んでください。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 11:11
2009年10月15日
固定資産税節税を目的とした賃貸住宅建設のポイントは？
一般に、賃貸住宅を建設すると税金対策になるといわれます。
よく言われるところで
住宅を建設した場合の土地固定資産税の軽減があります。
その概要は次のようなものです。
固定資産税について、住宅の敷地（住宅用地）の場合
住宅1戸あたり200平方メートル以下の部分について
「小規模住宅用地」として固定資産税が６分の１に
それを超える部分については「一般住宅用地」として３分の１に軽減されます。
また都市計画税については、小規模住宅用地は３分の１に
一般住宅用地は３分の２に軽減されます。
固定資産税も都市計画税も
それぞれ「１戸あたり200平方メートル」ですので
たとえば１２戸の賃貸住宅を建設すると
200平方メートル×12戸＝2400平方メートルまでの敷地について
固定資産税で６分の１
都市計画税で３分の１にそれぞれ軽減されることになります。
ファミリータイプ12戸の物件で駐車場を十分確保した場合で
1000平方メートル前後の敷地ですので
一般的には賃貸住宅を建設すると敷地全体が
「小規模住宅用地」として大幅に軽減されることになります。
このように
土地については確かに賃貸住宅を建設することで軽減されますが
注意しなければならないのは
敷地がもともとは更地だったような場合です。
この場合、これまではなかった
“建物の固定資産税・都市計画税”が新たに生じることになるからです。
つまり、建設前の更地では
支払うべき固定資産税等＝土地に関するもの
であったのが、賃貸住宅を建設すると
支払うべき固定資産税等＝土地に関するもの（軽減あり）＋建物に関するもの
になるということです。
ある土地の（賃貸住宅を建設した場合は
そこに建つ建物も合わせた）固定資産税等が軽減されるかどうかは
もともとの土地や建設した建物の
固定資産税評価額によって決まりますので一概には言えません。
ただ、どのような場合であっても
賃貸住宅を建設したことにより土地は軽減されても
新たに建物の固定資産税等が発生するため
先にあげた評価減の割合そのまま
納税額の低減にはつながらないことになります。（※）
ここで考えていただきたいのは
更地は何も収益を生み出さないにもかかわらず
所有していることで固定資産税等が発生する資産だということです。
時間の経過とともに、土地の資産価値が上昇しなければ
所有コストの分だけ資産は目減りしていくことになってしまいます。
そして、この土地に賃貸住宅を建設すると
「住宅用地の軽減により固定資産税等を大幅に増やすことなく
収益を上げられる資産に変えることができる」ということこそが
賃貸住宅建設による最大のメリットといえるのです。
その意味では
仮に「固定資産税の軽減」が土地活用の最大の目的であっても
賃貸住宅を建設するにあたっては
どんな建物でも良いということにはなりません。
賃貸住宅経営による収益が安定的に得られる建物であるかどうか
すなわち入居者を安定的に確保できる建物であるということが
軽減のメリットを最大限に享受するためには重要なポイントだということになります。
※
土地・建物の評価額によっては
（建物の評価額に対して土地の評価額が一定以上の場合など）
全体としての納税額も低減されることがあります。
ただし、この場合でも土地の評価減そのままの低減にはなりません。
ただし、所定の条件を満たす住宅を新築した場合
建築後３年度間（地上階数３以上の耐火建築住宅の場合は５年度間）
については、建物に関する固定資産税が２分の１に減額される特例があります。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 11:15
2009年10月14日
カーブアピールを気にしてみる
賃貸住宅に限らず
不動産を評価するときに使う「カーブアピール」という言葉があります。
カタカナでカーブというと
「曲がっている道」（Ｃｕｒｖｅ）
のことを指しているように思ってしまいますが
道路にある「縁石」（Ｃｕｒｂ）のことで
「カーブアピール」とは
道路から見た建物の第一印象のことを意味しています。
そして
不動産投資の世界ではこの「カーブアピール」が
物件を選ぶ際のひとつの判断材料になっていて
好印象を与える物件ほど高く評価されることになるわけです。
これは
部屋探しをしている人の立場に立ってみるとよくわかりますが
物件に案内されてまず真っ先に目に入ってくるのは
外構も含めた物件全体です。
ここで悪い印象を持ってしまうと
大きなマイナス材料になってしまいます。
たとえば
美しい植栽がされていたり
デザイン性の高いフェンスが使われていると
「シャレた雰囲気」を感じてもらえて物件をアピールすることにつながり
選んでもらえる可能性も高まります。
これから賃貸住宅を建てようとするならば
計画段階からこのカーブアピールを考慮してみてはいかがでしょうか。
配置計画や外構計画の際
「接続している道路からどう見えるのか」を気にして
第一印象を良くする工夫をしてみる、ということです。
また
現在では入居者が物件を選ぼうとするときに
インターネットの物件サイトの果たす役割が大きくなっています。
同時に、そこに掲載する写真の重要性も高くなっているわけです
（その印象が悪ければ問い合わせてももらえない）から
全景をとらえた写真をイメージして
バランス良くセンスを感じさせるものになっているかを考えておくのです。
ただし賃貸住宅の場合は収益性が重要です。
ですから、「どこまでやるのか」
「どこまで費用をかけられるのか」にも
収支のバランスを見ながら検討する必要があると思います。
また収支という点では
建築するときだけではなく
メンテナンスコストも忘れてはいけないポイントです。
特に植栽は定期的にメンテナンスをしないと
かえって雑然とした印象を与えることにもなります。
その点から、「枯れにくい」「虫がつきにくい」「枝が高くなりすぎない」など
メンテナンスの手間がかからないものを選ぶことも
賃貸経営においては必要になるかもしれません。
もちろん
カーブアピールは「物件の第一印象」ですから
植栽や外構の問題だけではありません。
建物や周囲の景観とのバランス
賃貸経営開始後は物件の清掃状況など
それらが全体として良好な状態にあることが重要です。
そういった意味でも、安定経営を続けていくにあたって
「適切な管理」はやはり重要だということになります。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 11:19
2009年10月13日
不況をチャンスと考える
昨年から続く不況は回復の兆しは見え始めましたが
実感としてはまだまだ「先行き不透明」といった状況が続いています。
今回の不況では
特に不動産や株式などの資産価値の下落で
資産が実質的に目減りしてしまった
という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そんななか
この不況を相続対策のチャンスと考えている方もいらっしゃるようです。
それは
相続時精算課税制度を活用して生前に財産を贈与することにより
将来の相続時の評価額を引き下げることができるのではないか
という考え方です。
そもそも相続時精算課税制度は
子供に対する生前の贈与については合計額が2500万円まで（※）は
特別控除額として贈与税が非課税となり
それを超える部分については一律に20％の税率を適用して納税し
相続が発生すると相続財産に生前の贈与分を合算のうえ
あらためて相続税を通常と同じ方法で算出しなおして精算するというものです。
（納税額に不足があれば不足分を納税、過払いであれば還付ということになります）
この制度はもともと
贈与時の税負担を軽減することで生前の財産移転を促進し
次世代への財産の移転を活発化
ひいては経済の活性化につなげる趣旨で制定された制度です。
つまり、あくまで「相続税制」の一形態であり
最終的には「相続税」として精算することになるわけです。
ここで注目しておきたいのは
精算時（つまり相続時）の財産評価の方法です。
生前に贈与された財産の評価は、贈与時の時価により評価されます。
つまり
現在値下がりしている不動産や株式などの財産を贈与しておき
将来相続発生時点でその財産が値上がりしていれば
結果的に相続財産の評価を引き下げることにつながるということになります。
確かに、この特性を利用すれば
相続税の評価引き下げ対策につなげることができるはずです。
ただし、
・「将来値上がりをした場合」には評価引き下げになりますが、
「将来値下がりした場合」は、
相続時の本来の評価額に対して高い評価額で
相続税が計算されることになるリスクがあります。
・相続時精算課税制度の適用をいったん選択すると、
以降の親から子への贈与はすべて、
この制度に基づき取り扱われることとなりますので、
通常の贈与における「年110万円まで」の非課税枠を
活用できなくなります。
といった、側面もありますので注意が必要です。
ですから
不況をうまく利用して相続税対策として
この制度を利用しようと考えられる方は
単発的に制度利用を検討するのではなく、
・資産を棚卸したうえで、
その評価額も含め、資産全体を把握する
・それぞれの資産について、
「将来に残す資産」
「自身のために利用・活用する資産」
「将来の相続税納税のための資産」
などといった色分けをしておく
といったことを通じて、資産を整理したうえで
総合的に対策を検討されることとお勧めします。
ただし一昨日のこのコラムでもお伝えしましたが
それほど遠くない将来
相続税に関して制度そのものの大改正が行われる可能性があります。
改正の内容によっては
現行の税制に基づく対策の有効性に影響があるかもしれません。
特に相続税については今後
制度変更の動向を注意して見ていく必要があると思われます。
（※）
備考：平成21年12月31日までの
所定の要件を満たす住宅等取得のための贈与については
2500万円の特別控除額に加え
1000万円の住宅資金特別控除額を控除することができます。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 11:22
2009年10月12日
最低限知っておきたい建物選びの基礎のキソ！建物の構造のこと
賃貸経営を始めるにあたり
建物選びには一体何を基準にしたらいいのでしょうか？
一般的には、建築のことなんて特に学ぶ機会はありませんし
なんとなく好み選ぶしかないのかな…
と思われる方も多いかもしれませんね。
ただ、建物は、実は業者によって大きく特徴が出る部分。
これが分からないと
業者選びも失敗しまうかも知れないキーポイントなんです。
基礎として
ぜひ建物の「構造」についての最低限、知っておいてください。
＜木造＞
読んで字のごとく
日本の家の主要な建材である木材を主とする木質材料で構成される建物です。
多いのは２階建てぐらいまで。
メリット：なんといっても安価。調湿性が高く
肌触り等優しいといった面も。
デメリット：工法等にもよるが
耐震性・耐火性は低い。素材のため、遮音性は×。
＜鉄骨造＞
Ｓ造ともいい、文字通り鉄や鋼の躯体でできています。
２階建てぐらいまでが多い軽量鉄骨と
５・６階ぐらいまでが多い重量鉄骨に大別できます。
軽量鉄骨…板厚約６㎜以下の薄鋼鈑を使用。
壁に筋交いが入り、木造と似た構造に。
重量鉄骨…板厚約６㎜以上の鋼材を使用。
「ラーメン構造」と呼ばれる柱で支える形が多い。
メリット：木材に比べ強度が高く、柱が少なく耐震性が高い。
重量鉄骨は、大空間を造ることが可能。
デメリット：一般的に火事には弱い。結露の可能性あり。
基本的な遮音性は悪い。
（遮音性向上対策は可能）地震時大きく揺れる。
＜鉄筋コンクリート造＞
ＲＣ造とも。引っ張り力に強い鉄筋と
圧縮力に強いコンクリートを使った構造です。
６～７階以下の中高層の建物がよく見られ
工法次第でそれ以上の高さも可能です。
メリット：とにかく強固で
耐久性・遮音性・耐震性・耐火性と優れた部分が多い。
そのため、保険料なども安いといった面も。
デメリット：結露しやすい。重量が重く、しっかりとした地盤が必要。
＜鉄筋鉄骨コンクリート造＞
ＳＲＣ造とも。鉄骨で構造部分を組み
その周囲に鉄筋を配した上でコンクリート打ち込み。
７・８階建て以上の高層建築の基礎部分に多く用いられます。
メリット：鉄筋コンクリートのメリットとほぼ同じで
更に強度・耐震性が高い。
デメリット：コストが高い
法律で定められているような基準はありませんが
「アパート」と呼ばれるのは
大抵このうち木造と軽量鉄骨の建物。
重量鉄骨以上をマンションを呼ぶことが多いようです。
特に共同住宅に快適に住んでもらうために
ぜひとも必要な機能で、見落としがちなのは遮音性。
これが悪いと、トラブルの原因となる部分でもありますから
ぜひ忘れないで下さい。
この他、災害への強さや、資産価値の継続など
集合住宅をという用途で様々でメリットがあるのはやはり鉄筋コンクリート造。
もしも、鉄筋コンクリートも、木造も、鉄骨も
同じぐらいのコストで建てられるとしたら
皆様はどれを選びますか…？
私たちがブレインマンションをお勧めする理由
お分かり頂けると思います。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 11:25
2009年10月11日
相続税とは無縁の相続対策って？
さて突然ですが
「相続対策」というとどんな内容だと思いますか？
「相続税をいかに減らすか」という
節税に関する内容を思い浮かべられる方が多いのではないでしょうか。
この相続税ですが
亡くなられた方の人数に対する相続税の申告件数の比率は
近年では５％程度ということです。
相続税は所定の相続財産に対して
所定の金額が控除されたうえで計算されますので
相続財産がある＝（イコール）相続税対策が必要
ということにはならないのです。
逆に言えば
９割以上の方については相続税については
心配をする必要はないということになります。
では、大多数の『相続税の心配をしなくてもよい方』は
相続対策の必要がないのかどうか
というのが今日のテーマです。
そもそも「相続対策」といった場合
その対策の柱は３つに分けることができます。
①相続税の引き下げ対策
②納税資金対策
③遺産分割対策
です。
（①について「相続税の評価引き下げ」と
「贈与等による生前の移転」に分けて
４つに分けて考える場合もあります）
①と②については、相続税の納税の必要がある方
つまりはある程度以上の資産をお持ちで
将来なくなられた場合に相続税が発生する５％の方は
十分に検討して取り組む必要がある対策であり
９割以上の方は検討が不要な対策です。
ところが、③については
相続税発生の有無にかかわらず
検討しておいた方が良い対策といえます。
複数の方が相続する場合
財産の多少にかかわらず
どのように分割するかでもめてしまう場合があります。
いわゆる、「争続」や「争族」になってしまうケースです。
このような事態は
財産を遺す側にとっては本意ではないでしょう。
そして、生前に適切な対策をとっておけば
このような事態の発生は未然に防ぐことができるのです。
「うちには財産らしいものはないから」という方でも
ご自宅やその土地をご自身が所有されているような場合は
それは立派な相続財産ということになります。
財産の内容や金額はともあれ
何らかの相続財産があるのであれば
生前に誰に（どのくらい）引き継がせるのか
を関係者合意の上で決めておけば
お亡くなりになれたあとでも
スムーズな分割がご自身の考えも反映させながら可能になります。
また、より実効性を高めるならば
遺言を作成することが一番効果的です。
いずれにしても、生前のうちにしっかりと財産を把握するとともに
どなたにどの財産を引き継がせるのかを
ご家族の意向や将来のライフプランなども踏まえて検討しておけば
ご家族みんなにとってより
「実り多い相続」を実現することにつながるはずです。
ところで
当初21年度に予定されていましたが
22年以降に先延ばしになった「相続税制の大改正」ですが
まだ今のところ、「いつから・どのように変わるのか」
という詳細は不明です。
政権交代による影響も含め
新しい情報が入りましたら
このページでもご紹介していきたいと思います。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 11:29
2009年10月10日
土地活用・賃貸住宅経営での、頼れる「かかりつけ医」って？
突然ですが
皆さんは「かかりつけ医」というものをお持ちでしょうか？
ご自身の既往症やアレルギーなどを把握して
日常的な診療や健康管理に当ってくれるお医者さんの存在は
健康な生活を送るためには心強いものです。
そこで今日は
土地活用や賃貸住宅経営における「かかりつけ医」のような存在
つまり「客観的な立場で総合的なコンサルティングしてくれる
パートナー」について考えてみたいと思います。
「客観的で総合的なコンサルティング」という意味では
家計に関するコンサルタントとしてＦＰ（ファイナンシャルプランナー）
という職業はだいぶ一般的になってきました。
個人のライフプラン実現のために必要な対策を
さまざまな面から検討・提案をしてくれる頼れる存在です。
たとえば、住宅取得のためのコンサルティングでは
単なる資金計画だけにとどまらず
必要に応じて家計の支出や収入そのものや
生命保険の見直しなどにまで踏み込んで検討し
アドバイス・実行支援が行われます。
また相続対策では、単なる「節税」だけにとどまらず
「スムーズに次世代に資産を継承する」といった観点から
納税資金対策や遺言なども含めた総合的な対策が提案されます。
一方で、土地活用や賃貸住宅経営を検討する場合
不動産や建築に関する専門的な知識や
地域の賃貸住宅市場に関する情報などが必要になりますので
不動産業者や建築会社に相談されることが多いと思います。
ところが、たとえば賃貸住宅を経営すると
得られる収入や生じる支出（経費）はそれなりの金額になります。
また、新たに賃貸住宅を建てると
将来の相続資産の状況も変化することになります。
だとすれば、「どのような方法で」
「どのくらいの規模で」といった検討の際には
ファイナンシャルプランナーが行うような
コンサルティングも受けておいたほうが
ライフプラン実現のためのより的確な計画で
事業を進めることができるはずです。
そこでブレインマンションでは
建設・不動産に関してだけでなく、幅広い観点から
検討・提案を行える知識やスキルをお客さま担当者が身につけられるよう
これまでも定期的にファイナンシャルプランニングに関する
多角的な研修を行ってきました。
そしてさらに、この10月より株式会社優益ＦＰオフィスとの提携により
より専門的で高度なＦＰコンサルティングサービスの提供を開始しました。
今後、土地活用や賃貸住宅経営に取り組んでいかれる方に対して
建築・不動産だけにとどまらない多角的なコンサルティングを
ブレインマンションＦＣ加盟店を窓口にワンストップで提供していきます。
ＦＰを中心とした専門家ネットワークとブレインマンションＦＣの複合体である
このコンサルティングネットワークの名称は
「ＡＳＰＬＡＮ」（『アスプラン』と読みます）です。
「資産プランニングネットワーク」を英文にした
「Assets Planning Network」の頭文字
プラスアルファを組み合わせた名前であると同時に
「明日のためのプランニング」で
より豊かな将来を実現するお手伝いを
していきたいとの思いをこめています。
ご自身のライフプランの実現や
資産内容も踏まえながら土地活用・賃貸住宅経営
を計画したいとお考えの方や
節税対策だけにとどまらない総合的な相続対策を行いたいとお考えの方は
その旨をこのホームページの
お問い合わせフォームからご連絡頂きたいと思います
なお、コンサルティングの内容により費用が必要になることがあります。
コンサルティングを行う際に
必要となる費用はあらかじめお伝えいたしますので
ご承諾の上でご依頼いただくようにお願いいたします。
また、お客さまが土地活用を検討される土地や
お住まいになられている場所によっては
対応いたしかねる場合がありますので
あしからずご承知おきください。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 11:32
2009年10月09日
住宅瑕疵担保履行法、本格スタート！
「住宅瑕疵（かし）担保履行法」が
この10月1日に本格スタートしました。
スタートにあたって
マスコミ各社等で認知度の調査が行われましたが
どうやら今ひとつ芳しくないようです。
特に
「賃貸住宅にも適応される」といった辺りの認識が
あまり広まっていない様子。
このブログで以前にも触れましたが
皆様の資産を守る大切な法律ですから
当ブログでももう一度ざっと取り上げてみます。
とはいえ
「住宅瑕疵担保履行」法って
名前からして少々とっつきにくいですね。
「瑕疵」だの「担保」だのは
ちょっと普段は使わない言葉です。
これを口語に訳せば
「家の欠陥を確実に補償するための蓄えをしておく」法
という感じになります。
欠陥があった時の蓄えを義務付けられるのは
住宅の売主や工事請負業者。
基本的に、住宅を買う側の方は
負担なく安心が増す法律と考えていただいてＯＫです。
そもそも以前から、欠陥住宅の買主を保護する法律として
「住宅品質確保法」というものがありました。
これに基づき、新築住宅を建てた場合などは
引き渡し後１０年以内に
構造の主要な部分などで欠陥が見つかったら
請負業者が無償で補修や改修をしなければなりません。
ところが平成１７年
いわゆる「構造計算書偽造問題」事件が起こり
この法律だけでは困ったことが発覚してしまいました。
それは
マンション開発業者や建築会社が
補償しなければならない欠陥なのに
業者が倒産してしまうケース。
この場合、全く補償は機能せず
負担がマンション購入者に
一気にのしかかってしまう事態になるのです。
「住宅瑕疵担保履行」はこれを避けるため
業者に欠陥を保証するための蓄えをしておくことを義務付けた法律
ということになります。
住宅を建てる側として知っておきたい注意点は
以下のようなこと。
・新築住宅のみに適用される法律であること
・発注者が宅建業者で
自らが賃貸をする場合は、義務付けの対象外
・補償対象となるのは基本的で重要な部分だけ。
（基礎、壁、柱などの構造耐力上の主要な部分と
雨水の侵入を防止する部分）
また、もし実際に問題がおき
業者とのもめ事になってしまったら
全国各地に設置された住宅紛争審議会で
専門家による紛争処理を受けることができます。
起こって欲しくはないことですが
こんなことも、覚えておくと安心ですね。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 11:44
2009年10月08日
企業でお持ちの遊休・低利用土地を活用してみませんか？
2008年には国土交通省より
企業のＣＲＥ（Corporate Real Estate:企業不動産）
戦略に関するガイドラインが示されるなど
企業の経営戦略において不動産を合理的に
所有・利用することに関心が集まっています。
特に近年の不動産価格が低迷している現状では
遊休・低利用であるからといって売却してしまうと
その土地が本来持っている価値に対して
安値での取引となってしまう恐れもあります。
そこでご提案ですが
企業で所有されている土地を活用して
賃貸住宅を経営されてはいかがでしょうか？
遊休・低利用の所有土地を
賃貸住宅の敷地として活用することで
・所有コスト
（主として租税、状況によっては維持管理費用）を低減できる
・新たな収入となる
・良好な住環境・景観を創出することによる
ＣＳＲ（Corporate Social Responsibility：企業の社会的責任）
を果たすことにつながる
などの企業経営におけるメリットが生み出されることが期待でき
所有不動産の価値を高めることにつながります。
ただ
注意が必要となるのはどんな建物を建てて
賃貸住宅経営に取り組むのか、ということ。
入居者確保に苦労するような建物や
プランで賃貸住宅経営に取り組んでも
上にあるような効果を十分にあげることは難しいでしょう。
つまり、快適で入居者に望まれるプランや
設備・仕様で建築することが重要なのは
オーナー様が個人の方であっても
企業であっても変わらないポイントと言えます。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 11:47
2009年10月07日
今後どうなる？注目が集まる「更新料」判決
賃貸住宅業界では
今、大きく「更新料」に注目が集まっています。
きっかけは今年７月の京都地裁の判決。
入居期間中に支払った更新料などの返還請求で
訴えが全面的に認められ
家主には全額の支払いが命じられました。
理由は更新料を定める契約条項が
「入居者の利益を一方的に害」し
「消費者契約法」に反するというもの。
更に８月の大阪高裁
そして昨日２５日、再び京都地裁でも
更新料条項が有効かどうか争われた３件の訴訟で
いずれも「消費者契約法違反で無効」とする判決が出されました。
もちろん、これをもって確定とすることはできませんが
「更新料」を無効とする流れは
かなり大きなものになりつつあると考えざるを得ないようです。
そもそも更新料とは
契約期間を２年ごとなどと定めて
それを超えて住み続ける場合
貸主が支払うことになる賃料１ヶ月～２ヶ月程度のお金。
首都圏や京都等、一部の地域で
一般的な慣習として広がっているものです。
今まで更新料を取り入れてきた家主さんにとっては
今後、既に支払われた分の返還請求が発生することも懸念される
頭の痛い問題となってしまいそうです。
一方で先日、やはり現在裁判となる事例の多い
「敷引金」返還についての訴訟で
家主側が勝利するという判決もありました。
この事例では、敷引特約は原状回復費ではなく
空室補償の性質をもっているものだ
という、合理的な説明が認められたものとなっています。
これに対して「更新料」は
実際に更新事務にかかる「手数料」とは性格も異なり
合理的な目的が理解されにくい面があることも確かだと感じられます。
入居者に請求するお金については
消費者保護の考えに基づくより分かりやすい設定と共に
「習慣」以上の説明ができるだけの合理性が
求められているといえるかもしれません。
これから賃貸経営をされる方の賃料設定等は
ぜひこうした流れを念頭において
取り組んでみてください。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 11:49
2009年10月06日
09年の基準地価発表！これからの「土地資産」は…
9月17日、09年の基準地価が発表されました。
この基準地価は
国土利用計画法に定められている取引に際して
届出等の価格審査の基準とすることを目的として
毎年9月下旬に発表される価格です。
「都道府県調査地価」とも呼ばれる通り
各都道府県により7月1日時点の土地価格を調査し
求められています。
やはり「100年に一度の大不況」といわれる現在
きっと皆様も予想される通り
住宅地・商業地共、全国で下落が見られました。
全都道府県での下落は
75年の調査開始以来初めてのことだそうです。
今回の調査では
特に今まで上昇していた都市部の下落が目立ち
東京24区部はマイナス11・０％と
大幅な落ち込みを見せています。
もっとも、地方では以前から下落基調の場所が多く
20年近く地価が下落し続けているというケースも、少なくありません。
残念ながら
土地は放っておけば価格が上昇する時代は
過去のものになってしまったことは
こういったことからも感じられますね。
持っているだけで
税金や手間など様々なコストかかる土地という資産。
「有意義な資産」といえるようにするためには
やはり何らかの活用は必須となってくるようです。
一方で、こうした状況をチャンスと見て
積極的に行動を起こしている人や企業も増えてきました。
皆様にとっても、ご自分の土地の状況や資産のこと
これからを考えるうえではよい機会かもしれません。
まずは情報収集などから
行動を始めてられてみてはいかがでしょうか？
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 11:51
2009年10月05日
変わる滞納保証業界？これからの動向に注目
「滞納保証」という言葉、賃貸経営に関わる人たちの間では
ここ数年の間にすっかり耳になじみましたね。
滞納保証業者が借り主から保証料を受け取り
家賃を滞納した際には一時的に家賃を肩代わりする
というこの仕組み。
もともと保証人がたてられないケースで
保証人の代わりとして利用されるという印象が強かった仕組みですが
家賃回収の代行の便利さなどから、大きく利用が広がりました。
現在、「ゼロ・ゼロ物件」といわれるような
入居時の一時金が少ない物件が増える中
敷金の保証金としての機能を引き受ける存在にもなっています。
現代の社会情勢にマッチし
入居者・管理者双方にとってありがたいこの滞納保証。
業界が急成長したのも、うなずけますね。
ただ、残念ながらこの急成長の中
滞納保証業界にはタチのよくない金融業者などが
取立て能力を武器に参入してしまう
といったこともあったようです。
ここにちょうど100年に一度といわれる不況が重なり
家賃の滞納者が増えたことで
一気に「追出し屋」問題として表面化。
賃貸入居者の生活基盤をゆるがす問題として
大きく取り上げられるようになってしまいました。
こうした問題を受け
国交省は過剰な取り立て・明け渡し行為の禁止や
違法な業者の排除を目的に無登録の営業を禁じるなど
ルールの策定に乗り出しています。
家賃保証会社の業界団体「賃貸保証制度協議会」も動き出しました。
8月19日の総会では
保証会社の悪質な追い出し行為を防ぐため
自主ルールを定めています。
滞納家賃の回収に
消費者契約法で定める年利以上の遅延損害金を請求しないこと
午後９時～午前８時の電話や訪問による督促を禁止するなどです。
また
この総会では滞納者情報のデータベース（ＤＢ）化についても検討され
「ブラックリスト」に掲載される形になる人の住居不安の懸念が
報道されて話題になりましたが、こちらは慎重論が出て
見送られたようです。
様々な問題を抱えながらも
今や滞納保証は賃貸住宅業界にとって
なくてはならない存在になりつつあります。
これからルールの整備が進み
安心して利用できる業者が増えることを期待したいですね。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 11:53
2009年10月04日
賃貸住宅でも話題のサービス、カーシェアリングって？
最近
「カーシェアリング」という新しいサービスが
拡大していることをはご存知でしょうか？
これは、1台の自動車を複数の会員が共同で利用する
自動車の新しい利用形態。
都市部を中心に大規模な分譲マンション等で普及し始めており
賃貸マンションのサービスとしても注目を集めています。
自分では自動車を所有せず
必要な時、会員となった団体の自動車を借りるという
会員制レンタカーのようなこの仕組み。
会員は携帯電話やインターネット等で予約ができ
共有する車をカードなどを利用して鍵を開け
お手軽に車の利用ができるといった形です。
これによって、入居者は自分の所有で車を持つよりも
維持費を大幅にダウン。
特に、車をたまにしか使わない人にとっては
うれしい仕組みとなりそうですね。
オーナーの側でも、入居者サービスとしてはもちろん
駐車場スペース不足の解消や、新たな収益源としての検討など
導入の方法次第で様々なメリットがありそう。
また、社会全体として、車の使用量を自然に減らし
エコへも貢献できるといった効果も指摘されています。
もちろん
導入には地域性や立地が大きく関わります。
やはり、普段の交通手段として車以外なく
所有車を持たざるを得ない地域では
今のところ導入のメリットは少ないでしょう。
実際の導入に際しては
現在、料金体系やサービス提供方法等
各社バラバラで複雑となっており
検討が難しいといった問題もあるようです。
ただ、ちょうど、札幌市や京都市で
公用車を夜間や週末の
職員が使わない時間帯に市民に有効活用してもらうなど
カーシェアリングの新しい試みも始まった昨今。
このような利用時間の異なる使用者同士の組み合わせなど
シェアリングの方法次第でまだまだ様々な可能性を秘めていそうな予感です。
賃貸物件でも、その物件の入居者だけではなく
地域まで枠を広げて考えることで
上手な方法が見つかるかも知れません。
カーシェアリング業界には現在、レンタカー各社を初め
様々な異業種からも続々と参入が始まっています。
動向に注目したい
これからの入居者サービスの一つとなりそうですね。
土地活用
ブレインマンション
ユニキューブ
株式会社クサカ
ブレインマンション本部
投稿者 kusaka : 11:56
2009年10月03日
お部屋を下見に行くの準備ポイント！
折からの不況で、日本全国
特にシングル向きのお部屋を中心に
だいぶ賃貸物件も空室や値下がりが目立っているのだとか。
もしかしたらけっこう今って
借りる人にとってはいい時期なのかも！
現在のお部屋に不満がある方などは
ちょっとお部屋探しをしてみてもいいかもしれませんよ。
ところで、賃貸のお部屋って
なんとなーくのイメージだけで借りて失敗することってありますね。
お部屋の中を見るチャンスは
まず殆どが物件を決めるときの１回だけ。
そんなとき、キレイ・汚い、広い・狭い、だけで終わってしまっては
ちょっともったいないもんです。
見るべきものを見て帰る上では
ちょっとした準備があると全く違います。
まず、持ち物。
ぜひ、メジャーと方位磁石は持っていきましょう。
窓の方位や、家具や電化製品を入れるポイントを計っておくと
失敗も少ないですよ。
記録に残したいなら、デジカメなんかも、お役立ち。
できれば
自分がこだわりたい部分のチェックシートなど作って持っていけば
なおよいですね。
複数の物件の間で悩んだときでも
いい比較材料になるでしょう。
特に見落としがちなのは下記のようなところ。
ぜひ忘れずに見ておいてくださいね。
○最低限の家具の置き場所
入居してみて、「あれ？洗濯機を置く場所が…」
なんて悲劇、たまに聞きます。
最低限、下記を置く場所を想定してチェック！
＜ベッド、テレビ、冷蔵庫、洗濯機、電話、パソコン＞
ＡＤＳＬ等でネットを繋ぐつもりなら
電話線がある位置はかなり大事ですよ。
○収納
大きい、広い収納があるに越したことはないのですが
自分のスタイルに適正な大きさがありますね。
ざっくりの大きさだけでなく、奥行きや出し入れ口もチェックを。
○間取り
ファミリーなら、水周りなど、生活の動線を想定して動いてみて。
シンプルなシングルでも、トイレが居室にじかに面していると
友達を呼んだ時けっこうハズカシイ…
なんてこともありますよ。
○ロフト
比較的「失敗した」という意見もよく聞くのがロフト。
そこで寝ようと考えているなら特に、ぜひ登ってみましょう。
面倒じゃないか、危なくないか、暑さなどもチェック！
○窓の位置
まず、開けてみて、風通しをみてみましょう。
道や外の建物との位置関係なども確認してみて。
○日当たり
日が当たらないのも困ったものですが
あたりすぎるのもツライことがあるみたい。
季節や時間によっても変わるので
方位磁石などを見ながら考えてみるとよいですね。
○防音
鉄筋コンクリートの物件でも
片方の部屋との仕切りは石膏ボードだけ…
というケースもあるので、実際の質感は大切。
数箇所の壁を軽く叩いて、ずしっと来るならかなり安心。
いかにも軽い音がする場合は、注意が必要かも…
ぜひ、自分のライフスタイルにピッタリの
ステキな部屋を見つけてくださいね！
投稿者 kusaka : 09:00
2009年10月02日
リビディア・・・愛知県西加茂郡三好町の分譲土地情報
クサカの建築条件付き土地分譲「リビディア」
先着順申し込み受付中です。
投稿者 kusaka : 18:16
2009年10月01日
迫る東海大地震？！地震予知のお話
以前から来る来るといわれて来ない「東海地震」も
今年の８月に、政府の地震調査委員会より
今後３０年以内に８７％の確率で発生するという予測が出ています。
じきに来る！
と思って備えておかなくてはならないことは間違いないようです。
賃貸住宅の耐震性って、けっこうナゾのものも多いですよね。
特に、耐震基準が作られた昭和56年以前築の木造なんかだと
とにかく倒れる前に逃げるのがベストなんて話も…。
さて、そうなると気になるのは
実際にいつ起きるの？ということですね。
国でも沢山のお金をかけて研究されている地震予知。
現状、どのくらいまで進んでいるのでしょうか？
でも、残念ながら、気象庁のホームページによれば
現在地震予知ができるかどうかは不明。
http://www.jma.go.jp/jma/kishou/know/faq/faq24.html
もしできるとして
それだけの体制を整えているいわゆる「東海地震」だけ
という見解でした。
ちなみに、東海地震の予知情報は
下記３つの種類の確度が異なる情報が出るそうです。
観測された現象が東海地震の前兆であるかどうかまだ分からない
という段階の「東海地震観測情報」。
（先日の静岡の地震で出ていましたね。）
観測された現象が前兆現象である可能性が高まり
一部で準備行動を開始するレベルの「東海地震注意情報」。
東海地震の発生のおそれがあり
皆が東海地震の発生に十分警戒し
予め自治体等が定める防災計画に従って行動する
「東海地震予知情報」。
（実際この「東海地震予知情報」って
出たらパニックにならないのか、そのへんもムズカシそうです…。）
前兆としてよく言われる
動物の異常行動や「地震雲」などの様々なその他の現象は
メカニズムの裏づけがなく、予知には使えないということです。
ただ、不確定な情報と知りつつも
こういう「地震の前兆」話って、興味深いですよね。
実際に、1975年の2月4日に中国の遼寧では
動物たちの異常行動がもとで非難令を出し
多くの人が助かった…という出来事があったのだとか。
信じるかどうかは皆様のご判断に任せるとして
参考まで、地震の前兆ではないかといわれるこんなことも。
・猫がいつもと違う場所でおしっこをしたり、寝たりする。
・ふだんカラスがほとんどいない場所に、大集団が出現する。
・ネズミの大群が走り回る。
・強い耳鳴りがする。
・普段と違う雲がでる
（竜巻のような雲、長い筋状の雲、空を二分するような断層状の雲等）
動物に関わるものは特に多く、この他にも沢山！
ペットを飼われている方などは
注意してよくみていると、なにか前兆があるのかも？！
ただどうやら、不確定な予知よりも、結局のところ
家具の固定や食料等の備蓄当
日ごろの備えの方がやっぱり役に立ちそうなことも確かな様子。
そうそう、備えとしてお手軽で面白いものに
先日内閣府から公開された
「震度６強体験シュミレーション」ホームページがあります。
http://bosai.marvista.jp/
地震が起こったときの動きを
シュミレーションゲームの形で確認できます。
私もやってみましたが、勉強になりますし
リアリティをもって考えるきっかけになりそうでオススメ。
家族みんなで、楽しんでやってみてはいかがでしょう？
投稿者 kusaka : 09:04
