2009年03月30日
建ててから必要なお金を見越して、計画経営！
賃貸経営を始めるとき
必要経費として大きなものといえば
建築費などの建物を取得する費用ですね。
初期費用
「イニシャルコスト」
で考えれば、まずそこが最大のポイントですから
関心が大きくなるのも当然でしょう。
ただ、賃貸経営にかかる経費は初期費用だけではありません。
「ランニングコスト」
も、トータルで見ればやはり大きなもの。
また、予想外なことがある分
計画経営という面では、むしろこちらが難しいポイントといえそうです。
賃貸経営を始めてからの費用には
概ね下記のようなものがあります。
・入居者募集に関する費用
・修理・修繕などの費用
・日常管理費
・保険料
・税金
・ローンなどの返済
入居者募集や日常管理の費用、修理・修繕費用を含めて
「管理費」と呼ぶこともあります。
もちろん、管理費をケチって入居者に迷惑をかけたり
入居希望者がひいてしまうようでは、安定経営は望めません。
かといって
管理会社に沢山支払えばそれでよいというものでもありませんね。
まさに
オーナーさん自身の手間や工夫次第で変わる部分で、さじ加減。
ただ、こちらは経営を始めてから
様々に変えていける部分でもあります。
一方、建設時に
経営が始まってからの支出を抑える工夫を盛り込んでいるかも
実は大きなポイント。
そして、こちらは後戻りはまずできません。
特に額が大きくなるのは建物の外壁の修繕など。
将来の修繕のために積み立てを行っておくなどの準備とともに
選ぶ素材や部品の耐久性も、大きく将来の経費を左右します。
その他にも、保険料は安く済むか
固定資産税や相続税の制度をふまえて用件に合う建物かどうか…
など、実はランニングコストには
最初の建物が肝心なことも多いのですね。
建てた後で
「しまった！」
のないよう、しっかりとした建物選びをしておきたいものです。
ぜひ、単に収支の数字だけでなく
ランニングコストについて
納得できる説明のできる会社を選んでください。
投稿者 kusaka : 09:02
2009年03月26日
今年度こそ！片付けスッキリ部屋を作る
新年度
引越しなどを機に
ステキなインテリアを準備して模様替え！
…でも、部屋を片付けられなくて
ひと月で台無し…
なんてこと
きっと皆様経験があるのでは？
最近
「片付けられない」
という悩みを持つ人もかなり多いようです。
上手に片付けるための様々なテクニック本が出ていることを見ても
そんな人がたくさんいることがうかがえます。
服や雑誌や
モノがたくさんある現代ならではの現象ともいえるかも知れませんね。
片付けには
「能力」
といった面も多いにあるようですが
やはり習慣が第一。
基本はやはり
きちんとモノを置く場所を決めて
使ったらそこに納めること。
更に
置く場所以上のモノを置かないことに尽きます。
もっとも
それがわかってできるなら
困っていないですよね。
そこでちょっとした習慣づけのアイディアに
下記のようなものはいかが？
○１日５分のお掃除タイム
あそこもここもしっかり…と思うとどうしても腰が重くなりますね。
１日５分だけ
と決めて
片付ける癖をつけてみると
それだけで大分お部屋はキレイになるはず！
ファミリーなら
家族がゴロゴロしている片付かないリビングも
みんなでささっと掃除する習慣ができれば大きな進歩ですね。
○捨てまくる日を作る
「もったいない」
は大きな美徳ですが
どうせ使わないものを溜めておくだけなら
結局やっぱりもったいないもの。
むしろ捨ててみることによって
いらないものを買ってしまったことを反省できて
次の買い物に活かす方がプラスになりそう。
片付けは苦手！
という方も
捨てることならできるのでは。
まずはモノを減らすことが第一歩。
○空白のスペースを作る
モノを置く場所が決まっているのは基本中の基本。
でもさっと片付く部屋には
更にもう一歩
収納の使いやすい場所に
余裕のための空間を作ってみいては？
新しくやってきたものも
とりあえず置く場所があればあふれません。
やりやすい方法は人それぞれ。
自分なりに工夫して、片付くお部屋をゲットして下さい！
投稿者 kusaka : 09:44
2009年03月20日
経営のポイント！「管理」の考え方
賃貸経営を行ううえで
スタートしてから最も大きな要素となるのが「管理業務」。
賃貸住宅の維持管理の業務全般を指し
その内容は実に多岐にわたります。
ざっと、以下のようなものがあげられます。
・入居者募集、契約
・賃料の徴収
・契約の更新、改定
・解約に伴う原状回復の確認や敷金の返還
・入居者からの要望、クレーム対応
・建物や設備のメンテナンス
・清掃や植栽の手入れ…etc.
管理には大きく分けて２つのスタイルがあります。
オーナーが自ら手がける「自己管理」と
管理会社にまかせる「管理委託」です。
どちらの方式を選ぶかは
建物の規模やオーナーの経営スタイルに応じて決めていきます。
「自己管理」といわれる形の場合も
実際には上の業務の全て自分でやることは珍しく
少なくとも入居者募集や契約
退居時の解約手続き等
専門知識を要する部分は
専門の会社に頼むのが一般的。
基本的には当然
依頼する量に応じてお金を支払うことになり
自分でやればお金が要らない代わりに手間がかかります。
ですから
どの部分をどこまで管理会社に任せるかは経営の大きなポイントの一つですね。
また
管理を委託する方式には更にそれ以上に
賃貸経営の一切を任せる「一括借上げ契約」といった形も。
こちらは、オーナー代行と管理を全面委託し
オーナーは「所有はするが経営は任せる」ことになります。
いずれにしても
任せる分野が多ければ大きいほどオーナーは確かに楽チン。
ただ
賃貸経営は息の長い事業ですから
その間には様々な変化が訪れます。
一括借り上げで保証される家賃も
その金額設定は市場動向で変化する可能性もあり
絶対ではありません。
何もかも管理会社にまかせっきりで情報収集すらしない…
というのでは
別のリスクを背負うことになることは覚えておきたいところ。
業界の情報や入居者の様子を得るには
自分である程度経営に関わることは
実はとてもよい機会とも言えるでしょう。
管理の方針を決める上での
参考にしてみてください。
投稿者 kusaka : 09:00
2009年03月16日
ファブリックで楽しむ！カンタン模様替え
春ですね！
引越しをする方はもちろん
なんとなく模様替えをしたくなる方も多いのでは？
でも何かと多忙なのも春。
模様替えにじっくり取り組む時間もないし…
というなら、ファブリックを見直してみるのはいかが？
ご存知の通り、ファブリックは
カーテンやテーブルクロス
椅子やソファの布地など
布を使ったものを全般にさします。
覆うことが目的のファブリックは
部屋の中で占める面積も大きいもの。
気分を変える効果はとっても期待できますよね。
中でもお手軽に気分を変えるなら
ソファカバーやクッションカバー
ベッドカバーなどを変えてみるのはいかがでしょう？
布一枚なら、金額も知れていますよね。
その気になればお気に入りの布を買って
手作りしてみるのも楽しそう。
そうそう、最近では木製パネルに布を貼り付けた
「ファブリックパネル」（「ファブリックボード」とも）
もインテリアとして注目されているそうです。
確かに、絵を飾るよりぐっと気楽に、カジュアルに楽しめますね。
こちらも手作りされる方もいるみたいですから
気に入った布があったら、挑戦してみては？
世界中には様々な特徴を持つ布がありますから
その雰囲気を簡単に取り込めるのもファブリックの魅力の一つです。
中でも最近
インテリアとして注目のファブリックといえば北欧のものが挙げられるでしょう。
そもそも厳しい寒さや雪で
冬に室内での暮らしが長くなる北欧では
その限られた空間の中で楽しめるよう
インテリアに工夫を凝らす文化があるのだそうです。
確かに北欧ファブリックは
大胆な色や種類のものをはじめ
デザインの美しさは出色。
マメリッコ
サンデン
ボロスなど
世界的に有名なメーカーもあります。
先ほどチラっとご紹介した
布をアートとして楽しむ
「ファブリックパネル」も
北欧の習慣なのだそうです。
そういえば、景気という意味では世間は冬の真っ盛り。
お金を使わないよう出歩かず
北欧の冬を見習って
快適に楽しむお部屋づくりもいいかもしれませんね。
投稿者 kusaka : 14:03
2009年03月13日
ＶＯＩＣＥにブレインの記事が掲載！
皆様は月刊誌「ＶＯＩＣＥ」をご存知でしょうか？
松下幸之助によって創設されたＰＨＰ研究所の出版ということもあって
創刊以来、政治、国際関係、経済、科学・技術、経営、教育など
現代社会のさまざまな問題を幅広くとりあげているとても真面目な雑誌です。
先日発売のこちらの４月号に
「これからに備える土地活用」
としてブレインマンションＦＣ本部の桜井本部長のインタビュー記事が掲載されました。
もはや何でも賃貸住宅を建てれば儲かる
という時代でないことは、きっとこれを読んでいる皆様もご存知の通り。
そんなこれから、どんな賃貸住宅での土地活用を考えればいいのか？
ブレインの考える土地活用とは？
ということで、こちらも真面目なブレインマンションらしい
真面目なインタビュー記事となっています。
投稿者 kusaka : 08:11
2009年03月09日
収納が足りないと嘆くあなたに壁面収納！
マンションやアパートなどで生活する方にとって
家のスペースの問題は本当に切実ですよね。
特に、こまごまと増えていくモノの収納については
永遠の課題といってもいいでしょう。
そんな中、最近注目なのが「壁面収納」。
皆様、この言葉、ご存知でしたか？
壁面収納とは、文字通り、壁一面を利用して収納すること。
作りつけのラックが代表例ですが
壁のちょっとした部分にも、最近薄い収納ボックスを設けて
後付するタイプも多く出ています。
どうしても片付かない！とお悩みの皆様の部屋に壁があるなら
一度収納として見直してみてはいかがでしょう？
ほんの薄い空間でも、壁一面は以外に収納力があるもの。
むしろ細かいものなどは、キレイに片付いて便利です。
最近の薄型テレビなどは、ちょうど壁面収納といい相性。
うまくするとテレビ台を捨てて、家の中がぐっと広く使えるようになるかも！
壁面収納は、壁に併せて高くできることが収納力の源ですが
その高さについては少し注意。
上に重いものを置くと危険なことはもちろんですが
手が届きにくいところには取り出し易い形状のものを配置するなど
工夫してみては。
場合によってはちょっとした踏み台を下に収納しておくのもテ。
そうそう、高い収納は部屋を狭く見せるものですから
壁の色に近い色を選び、あまり圧迫感を受けないようにあわせるのもコツです。
壁面収納は考え方の問題ともいえますから
別にこうでなくてはならない、という形があるわけではありません。
以前紹介したピクチャーレールなども
かけておくタイプの壁面収納として利用できます。
小さいものはがんばって手作りしてみるのもよいかも。
ホームセンターだけでなく、100円ショップで売っているカゴなど
うまく組み合わせてオリジナルで使いやすいものを考えてみるのもいいですね。
引越しや模様替えをされる方もきっと多い、新しい春のシーズン。
壁を見直したら、新たな世界が開けてくるかも！
投稿者 kusaka : 16:50
2009年03月05日
全国賃貸住宅新聞にて土地活用情報サイトが紹介されました！
３月２日発売の全国賃貸住宅新聞にて
以前もご紹介させていただきました
ブレインマンションの土地活用スペシャルサイト
「これからの時代の土地活用を考える」についての記事が掲載されました。
賃貸経営にご興味をお持ちの方は
こちらの新聞をご存知な方も多いですね。
購読されていらっしゃる方は
ぜひご一読いただけたらと思います。
賃貸住宅新聞にてご紹介頂いたとおり
スペシャルサイトでは
相続税について
税理士の先生のコラムなどを掲載しました。
今後相続税の制度も
大本の部分からの変更が予定されていることはお聞きになって
不安に感じておられている方も多いのでは。
実際
相続税対策についても
かなりの影響がありそうですよ。
今後も様々な厳しい経済状況が予測される中
なんといっても必要なものは自分にあった情報ですね。
ブレインマンションという商品はもちろん
こうした情報提供を通じて
皆様やご家族の将来の幸せのお役にたてたら幸いです。
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投稿者 kusaka : 08:04
2009年03月02日
マンション？アパート？ どこが違うの？
この時期
引越しをしようと不動産ポータルなどで
物件を探している方もおられますね。
そんな物件情報などを見ていると
「マンション」と「アパート」の文字はとても目につくのでは。
では、皆様はマンションとアパート
どう違うかご存知でしょうか？
イメージとしては
「マンションはちょっと高級で、アパートは安いとこ」
なんていうくらいでしょうか。
実はそのあやふやな印象で正解です。
というのは、特に名称の標準となる規定などないからです。
英語の元の意味で
mansion（マンション）といえば
それこそ大邸宅のことですから
原義に照らせば正しいものがあるわけもなく…
とはいえ、ちゃんとした不動産屋さんは
基準が決まっていないからといってなんとなく
「マンション」「アパート」と決めているわけでもありません。
多くの場合、その建物の「構造」に基づいて呼び分けています。
一般の集合賃貸住宅に使われる構造で
代表的なものは、下記の通り。
○鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）
○鉄筋コンクリート造（RC造）
○鉄骨造（S造）
○木造
構造はざっくりと
この並びで上から頑丈な順と言っていいでしょう。
そして、不動産屋さんでは、この鉄骨造から上をマンション
下をアパート、とする境を用いることが多いようです。
また
更に鉄骨造には重量鉄骨・軽量鉄骨とありますので
軽量鉄骨はアパートに含めるケースも。
ですから
マンション・アパートという区分だけでは
判断基準を間違えることがあります。
例えば一般に防音はマンションの方がいい、といわれます。
でも、鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造はそれだけでかなり遮音性が期待できるものの
鉄骨造の場合、それだけで防音は期待できません。
また、高級なマンションの方がオシャレなものがあるかしら…
と思うかも知れませんが、こちらは全く関係なし。
木造でもかっこいい家があるのと同じで
アパートでもモダンなデザイナーズ賃貸があります。
マンション・アパートという言葉は
ざっと物件の中から大体の雰囲気を選ぶのに使い
できれば構造で判断できるようになるほうが確実です。
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投稿者 kusaka : 08:44
