ブレインブログ: 土地活用ブログ・賃貸マンション経営その５１　「収支計画」のつくり方ー２

2007年09月10日

「収支計画」のつくり方ー２

収支計算と損益計算で、賃貸経営の全体像がより鮮明に

具体的には、建設資金の借り入れのローン返済額、賃料収入

諸経費などの収支を合算して収支計画書を作ります。

コンピューターに必要なデータを入力して作成するので、適切に

各種数値を設定することが出来れば、作るのはそれほど

難しくはありません。

その後、打ち出されたデータをもとに事業プランをまとめて市場調査

していきます。

収入については基本的には設定家賃×戸数×入居率で決まりますが

支出は税金や借り入れ金の返済、修繕費等々多岐に渡ります。

この時に注意したいのは、例えば修繕費などの不確定な要素を

含んだ金額は、予定される金額より余裕をもって多めに計上

しておくなどの配慮です。

市場調査のデータに基づいて建物プランを決め、それに見合った

資金手当てをして、最終的に地域の家賃相場を検討し、バランスの

取れた賃料設定を行うといった段取りで収支計画を詰めていきます。

全体プランを浮き彫りにして、将来に渡る賃貸経営を固めて

いくのです。

一方、収支計画を見ていくうえで参考になるのが所得税、住民税

の課税対象となる不動産所得を計算する「損益計算」。

総収入額から税務上認められている全ての支出と、減価償却費

やローンの利息（ローン元本は含みません）などの必要経費を

差し引いて計算します。

損益計算の際に「損益通算」することで、不動産所得が赤字

でも他の所得（給与所得）から赤字分が差し引かれますので

課税対象額が小さくなる節税メリットが得られます。

収支計算と損益計算をチェックする事で、賃貸経営の全体像が

より鮮明になります。

次回は・・・

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