2007年09月28日
愛知県安城市の人口動態
賃貸マンション経営を始める時に気になるのが、地域の人口動態だと思います。
ここで安城市の人口動態を平成元年から平成１８年まで５年毎に確認してみましょう。
平成元年 ３８，５８３世帯 １３９，６９２人
５年 ４６，７７７世帯 １４７，３２９人
１０年 ５１，８８５世帯 １５７，１８３人
１５年 ５７，８７９世帯 １６６，７７０人
１８年 ６３，３１８世帯 １７４，７７８人
平均すると毎年１４００世帯・２０００人程度の増加です。
単純に計算すると１世帯当たり１．４人の増加・・・
つまり安城市は単身者の増加が多いと考えられます。
あまりピンとこないかもしれませんが、
世帯数・人口ともに全国でもかなり上位の増加率になっています。
賃貸仲介会社の話によると、入居希望者の希望する物件に対して、
選択できる物件数が少ない状態が続いているそうです。
つまり、優良賃貸物件が慢性的にかなり不足している状態なんですね。
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投稿者 kusaka : 09:58
2007年09月26日
南紀・白浜まで家族旅行してきました。
南紀・白浜まで家族旅行してきました。
アドベンチャーワールド最高でした。
天気にもめぐまれ最高の旅行でした。
富士サファリよりもかなり小規模でしたが、水族館といっしょになっていて1日中楽しめました。
中でも、ウォーキングサファリ・自転車サファリ・カートサファリと色んな企画があり、ウォーキングサファリなんてまさしくそのまま、歩いて廻るんですョ。
肉食獣ってどうなるの？て感じでしょ。
皆が、バス・車に乗っているところを横目に見ながら歩いている自分たちがサファリノ動物になってるみたいで不思議な感覚でした。
しかし、動物とのふれあいコーナーなどもありよかったですョ。
（ウォーキングでないとふれあえないですョ。）
御子様がまだ小さい方は是非足をはこんで見てはいかがですか。
H
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投稿者 kusaka : 07:43
2007年09月25日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その５７ 管理の内容如何で賃貸経営が左右される時代に－２
ケースバイケースの対応
賃貸経営のスタイルには、オーナー自身が入居場集から
家賃集金、清掃や簡単な補修などを直接手がける方式と
経営の一切の業務を管理会社等に委託する方式と
この２つの方式の中間ともいえる、清掃や簡単な備品交換は
オーナーが手がけ、入居募集や退去手続きといった
ネットワークやノウハウが必要な難しい業務を不動産会社に
依頼する方法も広く見られます。
こうした経営スタイルのあり方で管理のやり方も少し違って
きます。
どちらの方式を選ぶかは、建物の規模やオーナーの考えが
あると思います。
例えば建物が１０戸未満、あるいはオーナーの自宅が
近所で時間が比較的自由に使える場合は、日々の清掃
などの一部を行い、メインの管理業務を専門の管理会社や
不動産会社に頼むのが、ほぼ一般的なスタイルです。
中には建物の規模の大小に関わらず、業務の一切合財を
委託する「所有するが、経営は任せる」ケースもあります。
とくに入居者募集はインターネットや情報誌への掲載や
チラシ、パンフレットの作成が伴う為、仲介のプロの不動産
会社に頼んだほうが結果的に早く決まるので効率的です。
入居が決まった後の賃貸借契約書作成も専門知識が必要
ですので、やはり不動産会社に委託します。
更に退去時の原状回復の手続きは、ルールや契約書の
内容に沿って処理していきます。
管理を委託する場合、「総合管理」といった全面委託と
管理メニューに沿って部分的な契約で委託するケースが
ありますが、やはりオーナーの立場や考え方に合わせて
ケースバイケースで対応するのが望ましいと思われます。
入居募集や契約業務には専門知識が必要で、加えて
いつまでも建物を美しく保つには、普段の清掃は怠れません。
入居者を集め、物件価値を高めるためにも管理は費用を
要しても手を抜かないことです。
それが安定経営につながるのです。
次回は・・・
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その５８ 賃貸住宅経営の鍵を握る「プロパティーマネジメント」手法－１
新しい賃貸管理の経営スタイル です。
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投稿者 kusaka : 09:20
2007年09月21日
愛知県西三河地方
先日、国土交通省が今年７月１日時点の基準地価の結果を発表しました。
皆さんもご存知の通り、愛知県は今年も商業地、住宅地共に上昇しました。
全国の面積で考えると、下落傾向のままですが、クサカのある西三河地域では、自動車産業が好調な事もあり、上昇傾向にあるようです。
主要産業が好調→業務拡大→社員の増員→住居の確保が必要
または
主要産業が好調→当然給料も上昇→良質な住居への住み替え（又は新築戸建住宅の購入）
当然地価の上昇や家賃の上昇が考えられます。
実際、社宅を探している企業から相談があってもなかなか要望に応えられない状況です。
西三河の土地オーナーの方で、賃貸住宅建設に積極的な考えをお持ちの方や、企業用社宅の建設に興味のある方は是非ご連絡下さい。よろしくお願いします。
投稿者 kusaka : 17:53
2007年09月20日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その５６ 管理の内容如何で賃貸経営が左右される時代に－１
契約業務から清掃業務まで多岐にわたる「管理」の仕事
マンション施工後、いよいよ賃貸経営が始まるのですが
経営を安定軌道に乗せるポイントに管理業務の充実があります。
そこで賃貸経営と「管理」について見ていきます。
管理とは「建物・設備の管理」「入居者の管理」「共用部分の管理」
等、マンションを経営していく上での維持管理業務を指します。
業務の中身は建物とその周辺の清掃から入居者募集、賃貸借契約
など実に多岐に渡ります。
平たく言えば建物の補修・メンテナンス及び美観に気を配り、
入居者のクレームに対処しながらお世話するということです。
賃貸経営では管理業務は重要なファクターであり、管理のレベル
如何で業績が左右されます。
入居者に歓迎される建物を美しく維持して、効率よく入居者を
募集し、入居後のクレームに素早く対応して長く入居してもらう
環境を整えるのが管理の仕事です。
「建てれば満室」ではないのと同様、「放っておいても満室」と
いうことも今後は難しくなってくると思われます。
建てた建物については、適切な管理と必要に応じて手を
入れる事が求められます。
次回は・・・
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その５７ 管理の内容如何で賃貸経営が左右される時代に－２
ケースバイケースの対応 です。
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投稿者 kusaka : 10:19
2007年09月18日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その５５ 建てるパートナー選びのセオリー－２
建てるパートナー選びのセオリー－２
支出を減らし、収入を上げるプランを明確に示す建設会社に
20年、30年にわたる経営を考慮しますと、支出をいかに減らし
一方で収入をいかに上げるかを計画段階で明確に打ち出して
いる建設会社であれば評価できます。
また、フランチャイズなどで展開しているブランドであれば
そのフランチャイズの本部が賃貸住宅についてどの程度の
実績を持っているのかを確認してみればいいでしょう。
要は、賃貸住宅建設及び賃貸経営に対してどのような見識
ノウハウを持っているかを判断して、優れている建設会社に
プランニングを依頼し、提案された内容に納得、安心できる
ものならそこに発注するということです。
その提案内容を総合的に判断する為に
「土地診断」
「市場調査」
「設計・建物仕様」
「収支計画」
の４つのポイントがあり、これを見ればかなりのことが
分かります。
賃貸経営の場合、こうした基礎的なデータの内容が
ともなっていないと先々の経営が成り立たないので、この
４つのポイントの中身で、プランのレベルと経営の見通しを
判断する事です。
その上で価格等の見積もりとプランニングの内容を
総合的に検討し、優れたところに建設の依頼する
ことになります。
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投稿者 kusaka : 17:14
2007年09月17日
ブレインマンション現場担当者の話・・・「趣味について3」
今回で3回目の投稿となります。
前回は趣味の釣りについて書きましたが
今回も釣りの話しです。
今まで19匹の釣果が1日の最高でした。（時間4時間）
その後、4時間で66匹という入れ食い状態の
経験をしました。（魚は、ハゼです。）
これがハゼ釣りの醍醐味かなと感じました。
最近は、天候も悪く釣りに出掛けることができません。
イライラが募っております。
今度は、メバルの10匹越えを狙って挑戦します。
次回の投稿で良い報告が出来ることを願って頑張ります。
期待していてください。
I
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投稿者 kusaka : 17:23
2007年09月14日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その５４ 建てるパートナー選びのセオリー－１
建てるパートナー選びのセオリー－１
賃貸事業に前向きで、しっかりした事業プランを提案する建設会社を選ぶ
賃貸住宅をどこに発注すれば間違いないかを前節で見てきました。
賃貸住宅を建てるノウハウ、経営していくノウハウに優れている
ところが第一で、それを判断するのに賃貸住宅建設の実績と
運用レベルを参考に選ぶことを述べました。
ここでは一歩踏み込んで、建設するパートナー（建設会社）
選びのセオリーについて取り上げます。
賃貸経営の計画が煮詰まって、それではどこに発注すれば
いいのかをという最終段階になるとやはり迷うのですが、
このチェックポイントは外せないという点を説明します。
賃貸住宅といっても幅広く、木造のアパートから高層の
鉄筋コンクリート構造まで色々あります。
建てる賃貸住宅のタイプで発注先の建設会社も
違ってきますが、ここでは入居者に最も人気の高い
鉄筋コンクリート構造マンションの建設を対象に見ていきます。
賃貸住宅の建設には
「土地診断」
「市場調査」
「設計・建物仕様の決定」
「収支計画」
の４段階があり、各テーマのプランの作成において満室経営の
実現が期待できる充実した内容ならば問題ないでしょう。
つまり、賃貸事業に対して前向きで、しっかりした事業プランを
提案する建設会社を選ぶのが、なんといっても賃貸事業を軌道に
乗せるセオリーであり、基本です。
次回は・・・
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その５５ 建てるパートナー選びのセオリー－２
支出を減らし、収入を上げるプランを明確に示す建設会社に です。
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投稿者 kusaka : 10:36
2007年09月13日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その５３ 賃貸住宅建設は誰に相談するのがベストかー２
賃貸住宅建設は誰に相談するのがベストかー２
賃貸住宅建設に対する経験や知識が豊富かが判断基準
前回お話した内容を要約すると、つまり、賃貸住宅経営を
始めるに当たって具体的に相談するなら、入居者ニーズに応えられる
賃貸住宅の建設に実績とノウハウを持っている建設会社が一番です。
では建設会社が賃貸ノウハウにどのように精通し、高い技術を
備えているかを見るポイントをお話します。
それは、賃貸住宅建設に際して総合プランともいえる
「企画力」
を見ればよく分かります。
企画力とは土地活用の取り組みから賃貸経営までの
一貫したノウハウです。
土地活用・・・
土地診断（土地の形状、法律、条例のチェック）
周辺の賃貸事情・・・
市場調査（賃貸経営が成り立つかを判断）
建物規模・・・
設計・仕様（市場の求める建物を建設）
建設予算・収支・・・
収支計画（建設予算、家賃収入で収支計算）
賃貸経営・・・
業務管理（賃貸経営の推進）
このような業務は相互に複雑に関連しているのですが、それも
賃貸経営にとって重要な要素です。
賃貸住宅の建設を依頼する相手には、こうした課題事項を
一定の水準以上のレベルで提案できることが欠かせない条件です。
単に建設会社ということではなく、賃貸住宅建設に対する経験や
知識が豊富かどうかが判断基準になってきます。
次回は・・・
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その５４ 建てるパートナー選びのセオリー－１
賃貸事業に前向きで、しっかりした事業プランを提案する建設会社を選ぶ です。
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投稿者 kusaka : 18:10
2007年09月12日
ペナントレース佳境
９月中旬です。
プロ野球も大混戦の終盤戦を迎えました。
応援するＤ球団も、主力の福留選手を故障で欠きながら、
辛くも首位争いに残っています。
先週、友人がチケットを入手し、昨年マジック”３”で観戦して
以来のナゴヤドーム観戦となりました。
首位攻防戦のＤ×Ｇ戦！！
先発：山本昌×木佐貫、白熱の打撃戦・・・のはずでしたが、
６回までな・な・なんと無安打、無走者・・・。
結局２安打・・・
２回に３点を取られた後は、敵チームも４回以降は、無安打・・・
何ともビールが美味しくない展開でしたが、
唯一タイロンのホームランが救いでした。
今回、初めて５階席で観戦しました。
これまでは、５階席なんて遠くて見る価値なしと
思っていましたが、私だけかもしれませんが、上から全体が
見れるので、内外野の守備位置どりや、打球を追う動きが
よくわかり、特に「Ｄの英智」「Ｇのきむたく」
やっぱりプロだなぁと感心。
一度は観戦の価値ありです。
また、実際に自分がソフトボールで守るセンターの守備を
こんな感じで見られたら、動きの悪さを一目瞭然されてしまうので、
たまらないなぁと思いました。
せっかく応援メガホンを買ったので、一度くらいは
「打て、打て、打て、打て、打って、打って、打ちまくれ～」
と叫びたかったのが残念です。
ちなみに昨年行きそびれた日本シリーズ第６戦
（終戦してしまったため）のリベンジがしたいので、
ぜひクライマックスシリーズを制覇してもらいたいものです。
先週の日曜日に地元ソフトボールリーグの試合があり、
初めて３歳と１歳の娘が応援に来ました。
黄色い声で
「パパー、パパー」
「バンガレー（うちの娘はなぜがガンバレといえない）」
と熱烈応援で力が入りましたが、なんと３打席フォアボール。
打ちたかった半面、三振しなくて実はホッとしました。
相手ピッチャーのがやりにくかったのかも？
T
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投稿者 kusaka : 08:00
2007年09月11日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その５２ 賃貸住宅建設は誰に相談するのがベストかー１
賃貸住宅建設は誰に相談するのがベストかー１
「先進の技術・工法を持ち、賃貸住宅に実績がある」ところに依頼
賃貸住宅経営を始めるに当たって、関連する本を読み、
賃貸経営の経験者に話を聞いたり、各種セミナーに参加して
知識を得て具体的に賃貸住宅のプランニングをしていくのですが
では、果たして誰に相談するのが間違いが無く、ベスト
かと言えば、一言で言えば「建設会社として信頼でき、
賃貸住宅に数多くの実績がある」ところです。
賃貸住宅は都市計画法、建築基準法に則って建てられます。
法律を遵守した上で先進の技術により独自の工法を
開発して付加価値の高い建造物を建設する、信頼できる
建設会社であること。
そして、賃貸住宅の建設に高い技術を持っていることが
ポイントになります。
賃貸住宅はマイホームと違い、オーナーが自宅として
住むのではなく、賃貸ビジネスとして不特定多数の
入居者に長く住んでもらうことを前提に建設します。
賃貸住宅特有の性格として、２０年、３０年もの年月
堅牢で長持ちすることはもちろんですが、入居者に
気に入られる構造、間取り、設備、収納スペースが
備わってこそ経営が成り立つのです。
借り手市場といわれるだけに、入居者ニーズを
満たしていない建物ではこれからの時代、賃貸経営は
成り立っていきません。
次回は・・・
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2007年09月10日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その５１ 「収支計画」のつくり方ー２
「収支計画」のつくり方ー２
収支計算と損益計算で、賃貸経営の全体像がより鮮明に
具体的には、建設資金の借り入れのローン返済額、賃料収入
諸経費などの収支を合算して収支計画書を作ります。
コンピューターに必要なデータを入力して作成するので、適切に
各種数値を設定することが出来れば、作るのはそれほど
難しくはありません。
その後、打ち出されたデータをもとに事業プランをまとめて市場調査
していきます。
収入については基本的には設定家賃×戸数×入居率で決まりますが
支出は税金や借り入れ金の返済、修繕費等々多岐に渡ります。
この時に注意したいのは、例えば修繕費などの不確定な要素を
含んだ金額は、予定される金額より余裕をもって多めに計上
しておくなどの配慮です。
市場調査のデータに基づいて建物プランを決め、それに見合った
資金手当てをして、最終的に地域の家賃相場を検討し、バランスの
取れた賃料設定を行うといった段取りで収支計画を詰めていきます。
全体プランを浮き彫りにして、将来に渡る賃貸経営を固めて
いくのです。
一方、収支計画を見ていくうえで参考になるのが所得税、住民税
の課税対象となる不動産所得を計算する「損益計算」。
総収入額から税務上認められている全ての支出と、減価償却費
やローンの利息（ローン元本は含みません）などの必要経費を
差し引いて計算します。
損益計算の際に「損益通算」することで、不動産所得が赤字
でも他の所得（給与所得）から赤字分が差し引かれますので
課税対象額が小さくなる節税メリットが得られます。
収支計算と損益計算をチェックする事で、賃貸経営の全体像が
より鮮明になります。
次回は・・・
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その５２ 賃貸住宅建設は誰に相談するのがベストかー１
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2007年09月07日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その５０ 「収支計画」のつくり方ー１
「収支計画」のつくり方ー１
収支計画で事業内容の適正水準を判断する
賃貸住宅経営を始めるに際して、まず最初に全体計画のベース
になる「収支計画書」を作ります。
収支計画書とは、賃貸経営に伴う収入及び支出のお金の一切を
一覧にまとめたもので、諸データをインプットして作成します。
収入は家賃や礼金、駐車場料金、敷金（保証金）、更新料などの
賃貸経営の収入すべてを計上し、支出は税金、損害保険料
管理費などの諸経費のど支出の総額。
年間の収入が支出を上回っていれば利益が出て黒字となります。
いわば、いくら建設費に使って、税金がいくらかかって、いくらの
節税ができて、利益がいくらにのるのかという計算が
収支計算書です。
収支計画書は賃貸市場に関する情報・税務・融資 など、多岐に
渡る情報を考慮しながら作っていく必要があります。
また、敷地の活用効率を最大化して検討するためには、建築に
関する知識が必要となるので、そのような情報を既に多く持って
いる建設会社などに依頼することが一般的です。
賃貸経営は建物が完成してから数十年の中期にわたって
続きますので、収支計画も１年目から、２年～１０年そして２０年
さらには３０年と入居稼動率をベースに、長期の見通しが立てられます。
ですから１年目にはいくら、２年目、３年目にはいくらの利益が計上
されるといったことが収支計画書を見ればわかるのです。
収入、支出とともに借入額と期間、金利等を考慮して作成しますが
収支のバランスが取れていない場合は、建物規模や使用を変更
するなどの対策を検討することが必要となります。
賃貸経営のプランは、当初の土地診断と市場調査に基づいて
建物の規模や仕様を決めていくのですが、全体の事業内容の
適正水準を判断する材料になるのは、やはり収支計画書です。
次回は・・・
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その５１ 「収支計画」のつくり方ー２
収支計算と損益計算で、賃貸経営の全体像がより鮮明に です。
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投稿者 kusaka : 10:52
2007年09月06日
ブレインマンション現場担当者の話・・・「老化現象！？」
８月の盆休み明けに、自社の健康診断を行いました。
体重計に乗り終えて、測定をしている担当者に言われた一言、
“体重は○○㌔で、去年の数字と同じですね。”・・・・
“へえ？ 去年と同じ？ ・・・・ がーーん。(頭の中で)”
なんの調整もなく臨んだ昨年と、完全とは言えないが調整を取って
臨んだ今年が一緒とは・・・・。
これは認めたくはないが、なんとなく気にしていた“老化現象”！？。
年を重ねれば、当然迎えるものだとわかっていたのですが、
３０代半ばで改めて思い知らされショックであります。
２０代までは、摂取したものが、体のいろいろなエネルギーとして
吸収され、消えていったのですが、３０代になったからは、
そのまま体の一部として追加されてしまう恐ろしい状態に
体がなっています。
諸先輩方からは、
“３０代からそんなことを言って、たるんでいるだけだ”
と声が聞こえそうですが、自分の体は、確実に毎年毎年重たくなり、
切れがなくなり“老化現象”が進んでいるのを実感しています。
また体を動かす作業になると、いかに楽をするかと考えたり、
無理をすると体の各所から故障の信号が簡単に発生します。
“メタボリック症候群”
“体脂肪”
“運動不足”
などなどちょっと前まで年配の人のことにおもわれていたものが、
自分のことになっていく現状が、もう若くない、年を取っていると
追い込んでしまっています。
また最近では、ものの考え方や見方も
“あのころは・・だった”
“最近のものは昔と比べると・・・だ”
と、今と昔を比較してしまうような言動も多く、
特に自分の子供のころと自分の子供を比較して物申しては、
“はっ”
と我に帰り、落ち込んでいることが多々あります。
年を取ることは、いろいろな知識を得て成長し人間を大きく
していきますが、その反面で、体の融通が利かなくなり、
考え方も堅くなり柔軟性が劣っていきます。このような
“老化現象”は人によっていつからはさまざまですが、いつかは
迎えるものだと思います。
自分が今迎えている“老化現象”とうまく付き合って、気だけでも
“若化現象”で行きたいと思います。
F
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2007年09月05日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その４9 「市場調査」で何が分るのか？－2
「市場調査」で何が分るのか？－２
入居者の傾向、家賃相場等を調査
人口動態と世帯数の調査では、賃貸住宅の入居者の見込み数
となる地域の年齢別の人口及び世帯数の推移を見る事で
市場規模が予測できます。
１０年後、あるいは２０年後の年代別人口と世帯数が分かるの
ですから、若年層の人口が確実に伸びているので、１K、１LDK
あるいはニューファミリーの２DK、２LDKタイプの需要が見込める
といったように間取り設定の目安になります。
将来にわたってのマクロ的なデータの収集、分析とあわせて
地域の賃貸市場の現状を「入居者の傾向」「間取りと家賃の
傾向」「賃貸住宅の需要動向」などのデータを収集して分析
します。
その主な内容は・・・
・建物の構造に対する要望
・設備に対する要望
・入居を決定する条件
・どの間取りの需要が多いか
・間取り別の家賃のランク
・敷金、礼金、手数料等の傾向
など細部にわたってチェックします。とくに地域特有の住居に対する
要望等をチェックして事業計画やプランニングに反映させます。
土地を取り巻く環境（市場）を調査し、成功する為のプランニングの
基礎となる情報を収集、分析するのが市場調査です。
次回は・・・
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その５０ 「収支計画」のつくり方ー１
収支計画で事業内容の適正水準を判断する です。
長期安定経営に最適な賃貸マンション
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株式会社 クサカ では、愛知県の安城市をはじめ、刈谷市、知立市、高浜市、碧南市、西尾市、一色町、吉良町、幡豆町のブレインマンションをサポートしています。
http://www.kusaka.co.jp/brain/
投稿者 kusaka : 08:52
2007年09月04日
お疲れ様です
９月になり、会社の近くでもお米の収穫が始まりました。
収穫間際の田んぼの様子
隣りの田んぼでは既に稲刈りが終わっていました
（遠くに見える建物がクサカ本社です）
農家の皆様、暑い中の農作業、本当にお疲れ様です。
ここで安城市の農業について少し説明したいと思います。
安城市は市内全域が平野という農業に非常に適した地域です。
明治時代には明治用水が開削され、現在も豊富な農業用水を
農地に送っています。
市内の土地のおよそ４０％が田んぼで８％が畑です。
ほぼ半分の土地で農作物が作られています。
主な農作物はお米の他に、イチジク、ナシ、きゅうり
小麦、大豆等があります。
まだまだ忙しい季節が続きますが、がんばって下さい。
K
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投稿者 kusaka : 09:29
2007年09月03日
ブレインマンション営業担当者の話・・・占い
今朝のテレビの星座占い・・・
最下位。
通勤途中の車のラジオから聞こえる血液型占い・・・
こちらも最下位。
普段あまり占いは気にしていないのですが・・・
明日の運勢に期待します。
K
投稿者 kusaka : 16:33
