2007年02月27日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その36 これからの賃貸住宅経営ではずせないのが「差別化路線-2
これからの賃貸住宅経営ではずせないのが「差別化路線」-2
プラスアルファとして差別化を図る
入居者の主流を占める２０～３歳代の層は、賃貸といえど分譲とそう変わらない内容の住居を求めていますので、これからの賃貸住宅はこうした性能を備えないと経営的には厳しいものがあります。
ただし、いくら差別化を図るといっても、経費と家賃のバランスを無視した高級志向では工事費が膨らんでしまい、収益性を損なってしまいます。入居者のニーズに基づき、どの程度のグレードを確保すればいいのかを見極めることが重要な課題になっています。しかし、現状を見ると住宅としての基本性能においても、入居者のニーズを満たすことが出来ない賃貸住宅が多いのが現実です。
そこでまず、住宅としての基本的な性能を高いレベルで確保した上で、プラスアルファの差別化ポイントを作っていくことが、合理的で経済的に市場での優位性を確保できる差別化戦略といえるのです。例えば基本性能ということでは、遮音性、断熱性、結露対策など。プラスアルファとしては浴室暖房乾燥機やインターネット設備など、それぞれ地域の市場に合ったものを選択すればよいでしょう。
次回は・・・
土地活用・賃貸マンション経営その３７ こんなにある「賃貸住宅」という建物
入居者ニーズを満たす構造の建物を建てること です。
長期安定経営に最適な賃貸マンション
ブレインマンションのホームページもご覧下さい。
http://aichi5667.brainmansion.com/
ブログの内容をすべて満足できる仕様等が具体的に、解りやすく公開しています。
株式会社 クサカ では、愛知県の安城市をはじめ、刈谷市、知立市、高浜市、碧南市、西尾市、一色町、吉良町、幡豆町のブレインマンションをサポートしています。
http://www.kusaka.co.jp/brain/
投稿者 kusaka : 17:11
2007年02月15日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その35 これからの賃貸住宅経営ではずせないのが「差別化路線」－１
これからの賃貸住宅経営ではずせないのが「差別化路線」
付加価値をつけて競争に勝ち、入居の促進を図る
「差別化路線」とは、競合するものにはない特徴を製品に持たせることで、市場の競争に勝つことを指します。賃貸住宅経営に限らずビジネスに広く共通する経営上の戦略です。それでは賃貸経営における差別化とは、どういう意味かといいますと、建物デザインや住宅の性能あるいは設備面で付加価値を付けて競争に勝つ、つまり確実に入居の促進を図る内容とする事です。
それは物件に競争力を備え、入居者を引き付ける魅力溢れた、住み心地や快適性が満たされた賃貸住宅です。差別化を図る事で、地域の同クラスの賃貸住宅に無い特徴を際立たせて高入居率を達成します。
私達が日常使う電化製品や家具でも、同じ買うなら機能に優れた他とはちょっと違う内容の商品を購入するのと同様に、入居者が生活のベースとする住居ですから同じ家賃を払うのであれば、住み心地を優先しながら少しでも他より優れた性能の住居を選ぶものです。
では、具体的に他より優れて差別化を図る内容とはどのようなものを指すのかといいますと・・・
① グレードの高い、シンプルなデザインで落着いた雰囲気の建物外観
② 高断熱、高遮音性、高気密な住居空間
③ 高性能で付加価値の高い設備
などが挙げられます。
次回は・・・
土地活用・賃貸マンション経営その3６ これからの賃貸住宅経営ではずせないのが「差別化路線」－２
プラスアルファとして差別化を図る です。
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投稿者 kusaka : 16:20
2007年02月10日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その34 建築基準法、都市計画法から見た建築制限
建築基準法、都市計画法から見た建築制限
建物の大きさと広さに制限
賃貸住宅も一般の建物同様、「建築基準法」「都市計画法」にしたがって建てられます。
建築制限では大きな意味を持つものとして、建物の大きさと広さを制限する「容積率」「建ぺい率」「建物の高さ制限」「道路斜線制限」「北側斜線制限」「日影制限」、そして防火地域と準防火地域の「建物の規模と構造の制限」があります。
建ぺい率と容積率の制限
建ぺい率とは土地の広さに対して建てられる建物の面積の割合、容積率とは敷地面積の敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を言います。
例えば、建ぺい率６０パーセント、容積率１００％の地域で、敷地面積が３３０ｍ２（１００坪）の場合、建築面積が１９８m２（６０坪）、延べ床面積が３３０ｍ２（１００坪）で、３階の建てとすればワンフロア１１０ｍ２（３３坪）のマンションが建つ計算です。地域によって建ぺい率、容積率に幅があるうえに、耐火構造物では１０または２０％が上乗せされます。
建物の高さ制限
道路上の空間や隣地との間に余裕のスペースを持たせて、日照や風通しを良くする為に配慮した制限です。
道路幅斜線制限
道路上の空間を保つための高さ制限。全面道路の反対側の境界線から一定の勾配の斜線を引き、その線の内側に建物を建てる制限です。
隣地斜線規制
隣地の上空の開放感を保つための高さ制限。
北側斜線規制
北側隣地の日照、風通しを配慮した制限。
立地によって、高さ制限で建物の上部の一部をカット（バック）したりすることもあり、注意が必要です。また、この他に第１種または第２種低層住居専用地域では、建物の高さそのものが制限される、「絶対高さ制限」があります。
防火地域と準防火地域
防火地域では一般の建物は耐火建築物または準耐火建築物でなければならず、３階建て以上の建物、また述べ床面積が１００ｍ２を越える建物は必ず耐火構造にする必要があります。
このように建物の建設には広さ、高さ等を制限する法律が複雑に関係し、この他に条例などによる規制も影響してきます。これらの制限をクリアしながら、ベストなプランを作成する為には、建築のプロに依頼することが一般的だと思います。ただし、プランニングを評価する際に、こういったさまざまな規制が存在していることを知っておいていただきたいと思います。
次回は・・・
土地活用・賃貸マンション経営その３５
これからの賃貸住宅経営ではずせないのが「差別化路線」－１
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投稿者 kusaka : 09:02
