2006年10月24日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その27 家賃はこうして決められるー２
家賃はこうして決められるー２
入居者ニーズの高い間取りや設備を装備して、家賃設定を有利に
家賃を決めるのにこうした３つの方法がありますが、一般的に賃貸住宅が入居者に紹介される不動産会社の仲介現場では、やはり中古相場をメインに決められています。収益分析法と妥当な価格積算法による家賃価格も参考にされますが、今現在、流通している物件の家賃と比較して決めるのがポピュラーといえます。
賃貸経営は土地と建設資金という資産を投入して行う事業ですから、その費用対効果を考慮する必要があります。資産による収益性の最大化を図るには、家賃がいくらになるのか、ということは重要な要素です。
つまり、少しでも高い家賃収入を得るために、入居者ニーズの高い間取りや設備を装備していると、家賃設定の上でも有利であることは間違いないところです。
有利な賃料を設定するためにも建物に他に無いプラスαの性能や設備が備わっていれば入居者を引き付け、付加価値を高め、それがひるがえって満室経営に結びつきます。その為にもグレード感のあるデザイン、設備に優れたマンションを建てる事です。
次回・・・「満室経営」は事業のプランニングで実現可能ー１
入居者ニーズを満たす設備、ワンランク上の仕様 です
長期安定経営に最適な賃貸マンション
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投稿者 kusaka : 18:31
2006年10月23日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その26 家賃はこうして決められるー１
家賃はこうして決められるー１
３つの方法
賃貸住宅経営の最大の収入となる家賃の決め方には、３つの方法があります。まず１つめとして、比較的よく使われている「賃貸事例比較法」。周辺地域の他の賃貸物件と比較して決めるというものです。築年数、立地環境、建物の構造、間取り、設備内容等を比べて決めるのですが、やや勘どころに頼る要素もあります。
例えば、１キロ離れたところのマンションは築５年で間取りが２DK、設備も古く風呂には追い焚き機能がない、そこが５万８０００円。だからこちらは新築で最新設備なので６万５０００円でも十分にニーズに応える事ができるが、より競争力をつけるために６万３５００円とする。といったやりかたです。あくまでも周辺地域、地場の家賃相場を尊重し、近在の不動産会社の評価を重視して決めていきます。
次に「収益分析法」といって、賃貸住宅の建設にかかった経費から収益を見越して賃料を逆算する方法があります。最初に収益として利回り１０％を見込みたいとすれば、建設費が１億円で総戸数１２戸の場合、１戸の家賃を決める計算式は以下のようになります。
｛１億円（建設費）×１０％（利回り）＋２００万円（年間の諸経費）｝÷１２（戸）÷１２（ヶ月）＝８万３０００円（１戸当たりの１ヶ月の家賃）
（諸経費の中には、固定資産税や保険料、管理費などを含みます）
希望する利回りをもとに計算すると、こんな風に１ヶ月の家賃が出てきます。利回りは高いに越したことはありませんが、現実の相場を無視してむやみに上げられません。それでも市内の家賃相場と利回りを８～１０％に設定した家賃の額が符合します。それほど大きな乖離が起きていないのです。
第３の方法は「積算法」と呼ばれ、建設に要した資金を加算して、やはり利回り８％とか１０％を見込んで計算します。建設資金の中には、建設費だけで計算するのと、土地を新たに取得した場合には土地価格をプラスして原価スタイルを取る方法があります。
土地価格をプラスして計算する場合で、１戸１ヶ月の家賃を計算しますと
建設費（１億円）＋土地価格（５０００万円）×１０％÷１２戸÷１２ヶ月＝１０万４０００円となります。
次回・・・家賃はこうして決められるー２
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投稿者 kusaka : 17:37
2006年10月03日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その25 少子高齢社会と賃貸住宅経営の課題ー２
少子高齢社会と賃貸住宅経営の課題ー２
今後、高品質な賃貸住宅の需要は伸びていく
少子化が定着する中で、賃貸マーケットを支える、「親元を離れて独立する単独世帯」「新婚世帯」あるいは「婚約者」が、今後着実に増えていきます。
こうした新たな需要の広がりに対して、平成１６年６月に国土交通省関連の委員会がまとめた「住宅関連ニュービジネス推進ビジョン」の中で、賃貸経営の現場認識について、「所有一辺倒であった価値観の変化、社宅廃止の影響などから、今後、通勤通学・文化・娯楽等の利便性の高い地域に、高級物件のみならず、一定の質が確保された賃貸住宅への住居ニーズが顕在化してくると考えられる」と強調されています。これからの住宅産業を展望するにおいて同委員会では「高品質な賃貸住宅の需要は決して衰えるものではない」と見ているのです。建設後の管理を含め、入居者ニーズにマッチングした住居が今後ますます求められることを指しています。
つまり、少子化が進んだからといって市場が急激に縮小するものではないのです。賃貸住宅のマーケットは少子化に関係なく新世帯の誕生で支えられる上に、高品質な住宅の需要は伸びていくとみられているのです。
ただ、賃貸経営を始めるにあたっては、社会の動きを正確に捉えて建設プランに反映させていかないと、安定経営に結びつきません。
それではあえて少子化時代に対応した賃貸住宅づくりのベストなプランは何かといえば、まず第一に現在の入居者ニーズを反映した、同じ地域の賃貸物件と比べて優れた性能を備えたマンションを建てること。そして完成後、経営に際して管理に十分注意しながら常に美観、メンテナンス等に心がけて入居者に高く評価される環境を維持することです。
次回・・・家賃はこうして決められるー１
３つの方法 です
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投稿者 kusaka : 09:27
