2006年09月25日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その24 少子高齢社会と賃貸住宅経営の課題ー１
少子高齢社会と賃貸住宅経営の課題ー１
底賢い賃貸住宅市場に支えられる
賃貸住宅経営に限りませんが、これからのビジネス展開においては「少子高齢化社会」と向き合っていかなければなりません。今後、土地活用として賃貸住宅経営を計画しておられる土地所有者にとってもこの少子高齢化は気になるテーマです。そこで少子高齢化社会と賃貸経営の関係について取り上げてみましょう。
｢少子高齢時代の賃貸経営の課題とは？」。その答えは、基本的には、前回まとめた現在のマーケット事情が証明しているように、底賢い需要に支えられていることから賃貸の市場規模はまだまだ期待できるというものです。賃貸市場を根底から支える需要構造自体が発展基調にあり、決して悪化しているわけではないのです。
賃貸住宅市場は、入居者ニーズの多様化を受けて、よりよい快適な住居を求める要望が強く、人口の成長が鈍った半面、「単独・一人世帯数が伸び続けている」「築年数の経過した耐震性に劣る古い、旧設備の賃貸住宅が取り崩されている」「公営住宅の新築ストップ」といった市場の大きな流れを反映して活発な展開を見せています。
次回・・・少子高齢化社会と賃貸住宅経営の課題－２
今後、高品質な賃貸住宅の需要は伸びていく です
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投稿者 kusaka : 10:31
2006年09月20日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その23 「借り手市場」といわれるマーケット事情ー2
「借り手市場」といわれるマーケット事情ー2
賃貸ビジネスの広がりが十分に期待できる
何かと取り上げられる｢住宅数の増大⇒空き家の発生⇒（賃貸）借り手有利な市場」といった住宅の概況についても、空き家適正ストックの側面からは必ずしも足りていて満たされている状況とはいえないのです。さらに視点を変えて住居の適正レベルについて見れば、一転して足りているどころか不足しているとさえいえそうです。
入居者ニーズに応える住居の適正レベルとは、
○ 地震に備えた「新耐震基準法」にしたがって建てられた賃貸住宅か。
○ 今日の入居者ニーズを反映した設備が備わっている賃貸住宅か。
といった基準があります。
賃貸住宅に求める入居者ニーズは年々歳々レベルは高くなるとともに品質も向上しています。賃貸住宅のメイン顧客である２０～３５歳の若年層は古いアパートには見向きもしていません。
さらに国が政策転換して公営住宅の新規開発から手を引き始めたことで、今後住宅の供給は民間経営の賃貸住宅が主流になります。およそ４０年間進めてきた「住宅建設５ヶ年計画」を廃止することを国土交通省が決定、平成１７年度からは団地新設の予算をつけないで、既存住宅の改良が中心との政策が打ち出されています。今こそ民営賃貸住宅の質・量が求められているのです。
借り手有利といわれても賃貸住宅市場の現状を詳細にチェックすれば、今後、将来にかけて賃貸ビジネスの広がりが十分に期待できるのが分かります。
次回・・・少子高齢化社会と賃貸住宅経営の課題ー１
底堅い賃貸住宅市場に支えられる です
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投稿者 kusaka : 08:48
2006年09月19日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その22 「借り手市場」といわれるマーケット事情ー１
「借り手市場」といわれるマーケット事情ー１
空き家の中には古いアパートが相当数含まれている
近年、賃貸住宅市場は、「借り手（入居者）有利な市場」略して「借り手市場」とよく呼ばれています。その背景には、マーケットに流通する物件の豊富さが挙げられています。総務省が５年に１度行う住宅の国勢調査といわれる「住宅・土地統計調査」の最新版（平成１５年）によると」平成１５年１０月現在の全国の住宅総数は４７１６万戸、うち民営住宅（賃貸住宅）は１２３９万戸。これに対して空き家数は６５９万戸で、空き家比率（「空家数÷総住宅戸数」）は１３．９％。前回調査の同１０年に比べ１．７％上昇しています。
ただしこの空き家６５９万戸の中には別荘や取り壊し予定の住宅が含まれていて、賃貸住宅のみの空き家はおよそ半分の３６７万戸。よく空き家の規模の説明に３６７万戸が取り上げられますが、その内訳は、築２５年以上が２２９万戸で、またフロなし（５９万戸）、共同台所（４万戸）、洗面所なし（２２７万戸）、非水洗トイレ（７６万戸）といった古いアパートが相当数含まれています。ですから単に数だけを取り上げても、住宅の数が充足しているとは断定できません。
一般に住宅は住居移動をスムーズに行うために、一定の数の空き家が必要と言われています。転勤の引越しや建て替えの仮住まいに予備的な住居（ストック）が無くては、住環境は機能しません。都道府県にまたがる人口の移動は年間２６４万人（平成１６年・総務省調べ）に及びます。賃貸住宅がすべて受け皿になっているわけではありませんが、年間２６４万人程度の住宅需要が発生しているのです。平成１１年から１５年の５年間に移動した世帯を種別で見ると、持ち家に移動したのが３５７万世帯、貸家に移動したのが７７２万世帯。つまり５年間に７７２万世帯が賃貸住宅に移転・入居しているのが総務省の統計（「平成１５年住宅・土地統計調査」）に表れています。
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投稿者 kusaka : 08:39
2006年09月18日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その21 長期にわたっての安定した家賃収入を実現ー２
長期にわたっての安定した家賃収入を実現ー２
収益を圧迫する保守・修繕の経費がかからない建物を建てる
長期の事業だからこそ、維持修繕などに費用がかさんで収益性が落ち込まないように注意する必要があるのです。逆に言えば維持修繕の費用のかからない建物を建てる事で、収益性を長期に渡って安定させることが出来ます。多くの建設会社は５年とか１０年ごとの定期修繕をスケジュール化して有償のメンテナンスを行っています。メンテナンスをやらないと、構造上の性能保証もできないとさえいわれるケースがあります。
賃貸マンション経営は息の長い事業です。定期補修や突発的なメンテナンスにまとまった経費がかかるのと、かからないのとではその差は大きく、不必要な経費をカットできれば経営が楽になるのは自明のことです。
これからの賃貸住宅経営は収益を圧迫する保守・修繕の経費に余分な出費を必要としない建物を建てる事が必須の条件ともいえます。賃貸住宅経営は入居者が確保出来ていれば、家賃収入がいつまでも継続して入ってくることをお忘れなく。
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投稿者 kusaka : 09:13
2006年09月13日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その20 長期にわたっての安定した賃料収入を実現－１
長期にわたっての安定した賃料収入を実現－１
建物がある限り家賃が入ってくる
賃貸住宅経営の大きな魅力のひとつに、長期に渡って毎月安定した賃料収入が見込めることがあります。いわば建物がある限り入居者が居住しているのですから、家賃が入ってくるのです。
仮に、１棟＝１５戸で、１戸 ６５，０００円 の家賃でしたら
年間の賃料収入は １１，７００，０００円
入居稼働率（入居者の居住割合）を ９５％～１００％ とみた場合
毎年 １１，１２０，０００円～１１，７００，０００円 の家賃収入が見込めるのです。
建物は年月を経れば経過年数に従って古くなるのですが、ただ古いからといって即建物の価値が下がるわけではありません。清掃管理や適切なメンテナンスが十分にできていれば、賃貸住宅としての収益力が高いまま維持できます。とくに鉄筋コンクリート構造なら、法定耐用年数も４７年と長く設定されていることでもお分かりのように、２０年や３０年はビクともしません。
賃貸住宅の場合、入居率を左右する建物外観の美観の維持には気を配る必要があるのですが、こうした補修・維持の経費をあなどると賃貸経営の収支を悪化させる原因となります。
賃貸経営は長期に渡る事業だけに、長い風雨によって痛む建物の維持管理が大きな課題となるのです。常に入居者に気に入ってもらえる美観、機能を維持するためには、保守・管理に手を抜けないのです。ところがその保守・管理をきっちりやれば経費がかかってくる、といった経営上のジレンマが起きてきます。
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投稿者 kusaka : 09:23
2006年09月08日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その19 ライフプランを実現するための「自分年金」の必要性ー２
ライフプランを実現するための「自分年金」の必要性ー２
賃貸マンションの経営で、毎月安定した家賃収入を得る
家賃収入がなぜ「私設年金」とか「家賃年金」と呼ばれるのかといえば、住宅の賃貸経営で年金のように毎月一定した収入（賃料）が長期に渡って入ってくるからです。
株式や債券もしくは先物投資といった乱高下の激しいリスクに左右されることなく、景気にも大きく影響されずに、あたかも年金のように安全、確実に毎月収入が見込まれることから、「家賃年金」と呼ばれるのです。
事実、バブル崩壊以降、賃料は全国的に弱含みに推移していますが、半面、大きく落ち込むといったケースはほとんど起きていないのです。もし国民生活の基本である住居費・家賃が景気に左右されて乱高下するような事が起きると、社会不安を引き起こしかねません。
家賃は消費税もかからない生活費ですから、国の政策でも十分に気配りされています。マンションを建て、賃貸経営するにおいても、市場の環境か整った業界なのです。収益不動産投資が近年活発になる中、安定した家賃収入を得る賃貸マンション経営が話題を呼んでいるのは、こうした社会的な背景を色濃く反映しているからで、しかも賃貸マンション経営は今、最も安定した運用収益を上げているのです。
経済情勢、年金問題等の将来の見通しの難しい時代ですから、老後の安定した生活を保証する基本的な収入だけは、確実に整えておきたいものです。
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投稿者 kusaka : 13:07
2006年09月04日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その18 ライフプランを実現するための「自分年金」の必要性－１
ライフプランを実現するための「自分年金」の必要性－１
老後の安定は生活費の確保から
老後の生活の支えになる公的年金制度のあり方に話題が集中しています。本格的な高齢社会の到来を前に、公的年金、企業年金制度の見直し議論が活発になる一方で、こうしたことを背景に、収益不動産投資を軸にした「私設年金」づくりが人気を呼び、安定、確実な資産投資として脚光を浴びています。
世界でも例が無いといわれるスピードで進んでいる日本の高齢社会。高齢社会を裏付けるように日本人の平均寿命は延び続け、平成１５年の男性の平均寿命は７８年、女性は８５年で、世界のトップを推移しています。寿命が延びて豊かな老後を築くためには、何と言っても基本となる生活費の確保が優先されます。生活費が確保されてこそ、安定した老後が送れるのですから。
ところが現実は、将来の見通しを不安にさせているのが、その生活を支えてくれるはずの年金制度が大きく揺らいでいることなのです。老後を６０歳から８０歳まで暮らすとして、夫婦２人の最低日常生活費は１ヶ月で２３．５万円。ゆとりある日常生活費なら３７．３万円（平成１３年、財団法人生命保険文化センター調べ）といわれ、その計算でいきますと、２０年間で５６４０万円から８９５２万円が必要とされています。また、暮らしと金融に関する幅広い広報活動を行っている金融広報中央委員会では、老後に最低限必要な生活費として平均月２６万円を挙げています（「家計の金融資産に関する世論調査」平成１３年）。
つまり、現役を引退して人並みの生活を送るのに、１ヶ月２３万円から３７万円ほどが必要になるというものです。こうした金額の大半を年金でカバーできるなら特に問題もないのですが、その年金の行方が不透明なだけに、年金に代わる安定収入源として収益不動産投資、すなわち賃貸マンション経営で得られる家賃収入に熱い期待が寄せられています。
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投稿者 kusaka : 16:40
