2006年08月30日
土地活用ブログ・賃貸マンション経営その17 賃貸住宅経営の大きな魅力ー節税効果－２
賃貸住宅経営の大きな魅力ー節税効果－２
不動産所得が赤字でもメリット
先日お伝えした３つの特典の他に、確定申告により税金の還元を受けることができます。どういうことかといいますと、会社勤めをしながらマンション経営していると、会社の給与所得から不動産所得の赤字を差し引くことができるのです。「損益通算」といって、赤字の不動産所得を他の黒字から差し引いて計算することが可能なのです。これで会社で源泉徴収された払い過ぎの税金が返ってくるという次第です。こうした事を指して、不動産所得が赤字でもメリットがあるといわれるのです。
また、賃貸経営の規模が１０室以上か５棟以上で貸家を事業的規模で経営している場合、青色申告ができますので、賃貸経営の醍醐味といわれる大きなメリットが得られます。詳しくは別の機会で説明したいと思います。
このように賃貸住宅を建てるということは、良質な住宅を供給していくという国の方針にも合致していることから、税制上のさまざまな優遇措置があるのです。賃貸住宅経営は収益事業であると同時に、節税を図ることが出来る土地活用であるのがよく分かります。
次回・・・ライフプランを実現するための「自分の年金」の必要性－１
老後の安定は生活費の確保から です
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投稿者 kusaka : 10:56
2006年08月25日
土地活用・賃貸マンション経営その16 賃貸住宅経営の大きな魅力ー節税効果ー１
賃貸住宅経営の大きな魅力ー節税効果ー１
「節税効果」を視野に賃貸経営を始める
土地活用において、賃貸住宅経営が人気を集めている原因は何かといえば、それは実に明確なものです。土地を活かせる、安全・確実な家賃収入が毎月見込める、税制上のメリットつまり節税効果が大きい、この３つの理由で賃貸経営を新規に始められる土地所有者が各地に見られます。
とくに「節税効果」を視野に入れて、賃貸経営を始められるケースが数多くあります。ここでは賃貸住宅経営と節税効果について説明します。
何といっても土地と税金の関係は深く、まず土地を所有しているだけで固定資産税（地方税）とその土地が市街化区域内にある場合、都市計画税（地方税）がかかってきます。これが賃貸住宅を建てることで大幅に軽減されるのです。
次に相続税に対しても大きな節税効果が期待できます。
更地に賃貸住宅を建てるとなぜ相続税の節税になるのか、その訳は次の３つです。
１．賃貸住宅を建てる事で「賃家建付地」となって更地の土地や駐車場と比べ、評価が低くなります。借家人が入る事で借地権割合、借家権割合が生じる為で、およそ２割程度評価が下がります。
２．「小規模宅地等の特例」による評価額の減額措置で、賃貸住宅の敷地は２００ｍ２まで５０％減の評価となります。全体の敷地が４００ｍ２あるとして、２００ｍ２までが特例を受けて評価額が５０％になるのです。なお、その他の用地と合わせて相続する時は、当該賃貸住宅の敷地についてこの特例の適用を受けるかを選択する必要があります。建物の評価額については、一般に５～８割程度の評価額となるため新築直後であっても財産評価額を減らせます。
３．賃貸住宅建設にローンの借り入れがありますと、ローン残高が課税総額から差し引かれます。残高が大きければかなりの節税になります。
次回・・・賃貸住宅経営の大きな魅力ー節税効果ー２
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投稿者 kusaka : 17:21
2006年08月21日
土地活用・賃貸マンション経営その15 賃貸住宅経営が土地活用のベストプランといわれる理由ー２
賃貸住宅経営が土地活用のベストプランといわれる理由ー２
マンション経営がやはり土地活用に一番ふさわしい
最近では、安定した家賃収入が「生命保険代わり」とか、「私設年金」として注目され、賃貸経営に乗り出される傾向が一層強くなっています。とりわけここ数年来の低金利が建設着工の後押しをし、経営負担を楽にしています。といっても賃貸経営を始めるに当たっては大金を投じ、数十年にわたる事業となるだけに、失敗は許されません。
効率よく運営すれば賃貸経営ほど土地オーナーにとって安定収入、税制面でメリットがはっきりした事業はないのですが、ポイントが外れると以外に苦戦を強いられます。
スタート時のマーケットリサーチや土地の条件を総合的に判断する「土地診断」を徹底的にやった上で長期計画、収支計画を立てることです。そのためにも事業パートナーの選択には慎重を期して下さい。
賃貸住宅は一般住宅のように建ててそれで終わりではなく、数十年にわたって賃貸経営をしていくのですから、入居者に気に入られる建物を建てることです。土地活用のベストプラン、賃貸住宅経営も要は、入居者に喜ばれるマンションを建てることが重要なのです。入居者に評価されて入居稼働率が高まることが、経営の安定に結びつきます。
次回は・・・賃貸住宅経営の大きな魅力 節税効果 －１
「税金対策」を視野に賃貸経営を始める です
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投稿者 kusaka : 16:27
2006年08月16日
土地活用・賃貸マンション経営その14 賃貸住宅経営が土地活用のベストプランといわれる理由－１
賃貸住宅経営が土地活用のベストプランといわれる理由－１
賃貸経営６つの特色
土地活用といえば賃貸住宅経営といわれるほど、多くの土地所有者が経営に参画されています。確かに賃貸住宅経営はいつの時代も人気があります。業務内容が分かりやすく、経営しやすい上に安定していることが人気の秘密です。遊休地を積極活用する場合、ともすれば専門知識や独自のノウハウが必要とされるのですが、賃貸経営は簡単にスタートできるのが大きな特色です。
賃貸経営の大きな特色は、
・長期的に安定収入が得られる
・税制上の数々の特典がある
・高利回り（高収益）が期待できる
・相続税対策に極めて有効
・資産が目減りしない
・専門知識を必要としない
などがまず第一に挙げられます。中でも相続対策には大いに役立ち、相続財産の価値を下げることなく、税額算出の際の評価額を下げることができます。この点については、又の機会に詳しく説明します。
このほかにも、とくに人手を要しない（人件費がいらない）、許認可事業ではないので誰でもいつでも始められる、煩雑な業務は管理会社に依頼できるので経営が楽といったメリットがあります。
次回・・・賃貸住宅経営が土地活用のベストプランといわれる理由ー２
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投稿者 kusaka : 16:57
2006年08月11日
土地活用・賃貸マンション経営その13 賃貸住宅の重要を支える社会的ニーズの高まりー３
賃貸住宅の重要を支える社会的ニーズの高まりー３
「倒壊または大破壊の危険がある」借家５２８万戸
最後に建て替えにともなう新規重要ですが、これは先に取り上げた築経過年数の古い住居が建て替えられることと、「新耐震基準」に満たない昭和５６年以前に建てられた建物が建て替えられることを意味します。
地震が発生する度にその被害の大きさが報道されていますが、現在の耐震基準に満たない昭和５６年以前に建てられた借家が５２８万戸あり、木造建物に限れば「約８５％が「やや危険」「倒壊または大崩壊の危険がある」（日本木造住宅耐震補強事業者共同組合）と警鐘が鳴らされています。つまり５２８万戸はすぐにも建て替えるか、本格的な補強工事をやらないと明日にも起こるかも知れない地震に対して非常に危険な状態にあるのです。
木造だけではありません。鉄筋コンクリートの場合でも、阪神淡路大震災で被害が見られた、平面計画が複雑な建物、ピロティー（２階以上を部屋とし、１階を柱だけにした建物の１階部分）が混在した建物、階高が不揃いな建物などは注意が必要です。
たとえ人口が減少しても世帯数の増加が予想されていることや、入居者ニーズそして社会環境に適合しない物件が賃貸マーケットに多数現存している現状から、今後、賃貸重要は十分期待できることが解ります。ただし、入居者ニーズに伴う地域の賃貸マーケットのニーズにも応えた賃貸住宅を建ててこそ、市場競争に勝てるのだということをお忘れなく。
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投稿者 kusaka : 17:23
2006年08月09日
土地活用・賃貸マンション経営その12 賃貸住宅の需要を支える社会的ニーズの高まりー２
賃貸住宅の需要を支える社会的ニーズの高まりー２
入居者ニーズに応える住居はまだまだ不足
単独世帯、核家族世帯を中心とした世帯数の増加とともに晩婚、離婚率が高まり、過去１８年間で８７９万世帯が増え（厚生省調べ）今後も平成３７年まで「単独世帯はすべての都道府県で上昇する」（国立社会保障・人口問題研究所）と、増加が見込まれています。
次に入居者ニーズの多様化ですが、はっきり言って今日の賃貸住宅に入居する若年層は豊かな社会で育ってますから、新生活のスタートに際しても住居探しは今の環境と変わらない内容を求める傾向が強く、快適な住居でないと納得しません。バス、トイレ別、システムキッチン、フローリング床、オートロックと、高機能な設備への要望は強いのです。
しかし賃貸住宅の１２３９万戸のうち、築２５年以上が約４分の１の２２９万戸、またフロ無し５９万戸、非水洗トイレ７６万戸、洗面所なし２７２万戸と、今の入居者ニーズに合わない物件が市場に多数存在している状況です。入居者は分譲マンションと比べても遜色のない設備の充実、十分な間取りの広さ、余裕の収納スペースを求めているのに、そのニーズに応える住居はまだまだ不足しているのです。
ここ数年来、社会環境の変化を反映して、かつて圧倒的多数を占めていた持ち家希望者が減り、賃貸住宅で十分といった賃貸積極派が着実に増えています。「長年のローンの支払いが負担」「ライフスタイルに合わせて住まいを変えたい」「住居に縛られることなく、生活をエンジョイしたい」といった社会の風潮を反映して、賃貸住宅をかつての一時住まいの場とする見方は影をひそめ、一生賃貸住宅で暮らすという層が定着しています。平成１６年１１月に行われた「住宅に関する世論調査」結果が内閣府から発表されていますが、その中で現在賃貸住宅に住む層が住宅購入に消極的で、住宅を「所有する必要が無い」（２６．３％）と、平成９年の前回調査よりわずかですが増えているのです。つまりこの７年間に「賃貸積極派」が確実に増え、なおかつ定着したことを物語っており、家族の変化に合わせて住み替える、将来は親の家に住むので無理して住宅を購入する必要が無いなどという考えが広がっているのが分かります。
単身世帯、核家族が増える中、住宅の所有スタイルが次代の変化とともに変わってきたといえそうです。
次回・・・賃貸住宅の需要を支える社会的ニーズの高まりー３
「倒壊または大破壊の危険がある」借家５２８万戸 です
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投稿者 kusaka : 17:22
2006年08月08日
土地活用・賃貸マンション経営その11 賃貸住宅の需要を支える社会的ニーズの高まり－１
賃貸住宅の需要を支える社会的ニーズの高まり－１
将来にわたって賃貸住宅市場を支える大きなポイント４つ
わが国の住宅の総数は平成１５年の「住宅・土地統計調査」（総務省）によりますと、空き家を含めて５３８９万戸、実際に住んでいる住宅数は４６８６万戸で、このうち持ち家が２８６７万戸、借家が１７１７万戸で、借家の中でも賃貸住宅といわれる民間借家が１２３９万戸の規模と、住宅全体の２６．４％を占めています。これを世帯数で見ると全世帯数が４７１６万世帯で、賃貸住宅に住む世帯数は１２６１万世帯となっています。いわば賃貸住宅のマーケット規模は１２６１万世帯ということになります。
この中から分譲住宅を購入したり、親と同居して賃貸を退居する人も出てくるのですが、一方で親元から離れて大学に通ったり、新社会人、あるいは結婚で独立する、離婚が原因で一人住まいするといったさまざまなケースから、新しい賃貸住宅市場が生まれています。
それでは今後、賃貸住宅の市場規模はどこまで期待できるのか、賃貸住宅に寄せる消費者（入居者）のニーズの高まりの伸びは期待できるのか、ここに賃貸住宅事業の将来展望がかかっています。今後、将来にわたって賃貸住宅市場を支える大きなポイントに４つの要因が考えられます。
１・世帯数の増加
２・入居者ニーズの多様化
３・賃貸永住派層の定着と増加
４・建て替えにともなう新規需要の増加
まず世帯数の伸びが挙げられます。この数十年、核家族世帯は一貫して伸び続け、過去３０年間で５０％近い急激な伸びを見せています。さらに単身者、二人世帯などの新世帯の相当数が賃貸住宅からスタートするのは容易に想像できます。
次回・・・賃貸住宅の需要を支える社会的ニーズの高まり－２
入居者ニーズに応える住居はまだまだ不足 です
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投稿者 kusaka : 13:26
2006年08月04日
土地活用・賃貸マンション経営その10 先祖代々の土地を次代に残すための土地活用法ー２
先祖代々の土地を次代に残すための土地活用法ー２
土地活用には３つの要素を総合的に判断
中でも事業受託方式が一般的に行われいる賃貸マンション経営のスタイル。この事業受託方式は、建設会社や事業パートナーと共同で事業を行う方式で、パートナー会社に調査、設計から施工、管理、運営等を委託します。
また、土地を活用する際にポイントになっているのが
① 収益性
② 法律上の規制
③ 地域の賃貸マーケット調査
の３つです。
この３点を総合的にチェックして、どのようなタイプの賃貸経営が最もふさわしいかを判断します。
こうした３つの要素は、土地活用で最も基本的かつ重要なチェックポイントですが、賃貸経営を将来にわたって安定軌道に乗せるためには、入居者ニーズを満たした、入居者に喜ばれる建物を建てるのが最大のポイントです。
具体的にどのようなマンションを建てればいいのかは、後ほど説明することとして、ここでは、土地は一度手放すと二度と戻ってこない、土地を子や孫に伝えていくには土地を活用して税の負担を和らげ、なおかつ収益を生む賃貸住宅経営がベストプランであるということを強調しておきたいとおもいます。
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将来にわたって賃貸市場を支える大きなポイント４つ です
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投稿者 kusaka : 15:56
2006年08月03日
土地活用・賃貸マンション経営その9 先祖代々の土地を次代に残すための土地活用法ー１
先祖代々の土地を次代に残すための土地活用法ー１
土地は一度手放すと二度と戻ってこない
土地は所有しているだけで税金がかかる上に、管理もしなければいけません。しかし負担が大きいからといって売ってしまえば、もう二度と手にすることは出来ません。先祖代々引き継いだ土地を子や孫にできるだけ余分な負担を掛けずに残していくには、やはり土地で事業を行うなど活用することが求められます。
土地活用と一言で言っても賃貸マンション、駐車場、テナントビル、オフィスビル、店舗、倉庫など実にさまざま。企画して設計、建設、そして営業となれば、大変な資金を必要とするうえに経営上の専門知識や独自ノウハウが求められます。土地を所有しているからといって、おいそれとできる事業ばかりではありません。
そこで土地活用といえばよく知られている賃貸住宅経営です。なんといっても解りやすいビジネスで、とくに免許とか許認可を必要とせず、誰でもいつでもできるところに大きな特色があります。土地活用を思いついた時、まず賃貸住宅経営をメインプランに立てることをお勧めします。
土地を有効に利用するための活用法には５つのパターンがあります。そして、土地活用に欠かせないポイントとしては３つ挙げられ、活用に際し、地域の賃貸マーケット事情をしかっり捉えた計画立案が重要であるのはいうまでもない事です。現実に即した市場のニーズに応えるプランが成功の第一歩となります。
土地活用法の５つのパターンとは「事業受託方式」「自力開発方式」「等価交換方式」「土地信託方式」「定期借地権方式」で、それぞれに特徴があり、土地の特性や土地所有者の意向を反映させながら、土地の利用が進められています。
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投稿者 kusaka : 13:12
2006年08月01日
土地活用・賃貸マンション経営その8 土地を所有しているとかかってくる税金ー２
土地を所有しているとかかってくる税金ー２
土地は「価値ある利用を図る」時代
地価が上昇すると所有する土地の含み資産が膨らむといって喜んだのは昔の話で、今では地価の上昇は次に来る税の負担の増大を意味しています。国土交通省が毎年４月に発表している全国の地価の公示価格のおよそ８０％が路線価で、固定資産税評価額は公示価格に関係し、都市計画税が固定資産税台帳に登録されている価額が課税標準となります。
ここで言いたいことは、土地を所有していると社会、経済、環境の変化で地価が上昇するとそれに影響されて税金が上がり、負担が増すということです。
そこで税金から逃れることができないなら、土地を活用しながら税金と付き合い、”節税の効果”を最大限に活かしていくことです。
例えば、賃貸マンションを建設することで、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、所得税、事業税、住民税、相続税が軽減される、つまり”節税効果”が期待できるのです。また、賃貸マンション経営であれば同時に、毎月安定した家賃収入が得られます。
土地は活用してこそ生きるのです。土地の条件に見合ったプランを立て、税金とうまく付き合いながら、収益を上げられる事業を選択することが、賢い土地の活かし方といえる時代になってきています。
次回・・・先祖代々の土地を次代に残すための土地活用法－１
土地は一度手放すと二度と戻ってこない です
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投稿者 kusaka : 17:39
