2010年08月26日
家賃滞納に備える基礎知識
賃貸経営を行うにあたり
もっとも身近なリスクの一つに
入居者の「家賃滞納」があります。
滞納に関しては
できることなら問題にぶつからないよう
入居時の段階できっちりと審査を行っておくのが
もっとも大切なことと言われています。
ただ、何事にも100％はありません。
思いもよらない人が
経済事情の悪化で滞納をしてしまったりすることもあるでしょう。
そこで知っておきたいのが
滞納が起こった時の心構えです。
特に、滞納を前にして
戸惑いや苛立ちに任せて闇雲に動くと
その後の結果に深刻な影響を及ぼすかもしれません。
最低限、やってはいけないことが何かは
知っておくとよいででしょう。
それは、例えば下記のようなこと。
×放置しておく
数日の滞納ぐせがある人に
その段階で連絡をせず放置しておくと
どんどんルーズになってしまうという傾向があるようです。
滞納があった段階でまず最初の一手をうち
適切に催促しましょう。
連絡し、相手の状況を知っておくことは
大変な滞納に発展することを未然に防ぐための対策でもあります。
×いきなりカギを交換する
当然のことですが
いくらイラついてもこれはいけません。
家というのは
生きるうえでとても重大なものですので
借地借家法では
住む人の権利がしっかりと守られています。
もちろんこの他にも
あまりにも激しい督促や契約の解除は法律違犯。
勝手に部屋に入って荷物を撤去するなどは
行った方が犯罪とみなされる可能性も大。
今後この点については
現在継続審議中の「賃貸住宅居住安定法案」
またその運用のガイドラインによって
より明確に規定されることになる見込みです。
×いきなり「解除します」
いよいよ払ってくれない相手には
契約解除もふまえて動くことになります。
ただ、権利が守られている借家人と契約の解除に至るためには
その後裁判になった時でも説明できるような
きちんとしたプロセスを踏むことが必要です。
例えば、郵便局が文書の内容を証明してくれる
「内容証明郵便」での督促を行うなどはよく行われます。
ただ、ここでまだ法的な解除を行う要件を満たしていないのに
「解除」をチラつかせるのはダメ。
せっかくその後裁判になった時
証拠として使うことができないといったことがあるようです。
家賃滞納は確かに契約違反で腹立たしいものです。
ただ、怒りに任せて動くと
結果的に自分の首を絞めてしまうことになりかねません。
ぜひ、落ち着いて慎重に対応する
ということを覚えておいてください。
また、実際に問題が深刻になってしまった場合は
ケースバイケースとなりますので
法律などの専門家に相談されることをお勧めします。
投稿者 kusaka : 14:23
2010年08月25日
夫は外で働き、妻は主婦業に専念すべき？
2010年5月発表の第4回全国家庭動向調査（厚生労働省）によると
「夫は外で働き、妻は主婦業に専念すべき」
と考える既婚の女性の割合が
これまでの低下傾向から増加に転じたそうです。
具体的には
2003年調査の41.1％から
2008年には45.0％に上昇しているとのこと。
年齢別に見てみると
特に29歳以下が35.7％から47.9％へ大幅に上昇。
就業形態別では
常勤・パートともに専業主婦への意識が高まっています。
これは
女性の家事や育児負担が以前として高いため
仕事との両立は困難だと感じているからでしょうか？
ブレインマンションのめざすものは
ブレインマンションで生活していただく方の快適性の追求です。
子育てファミリー向け「育児応援賃貸マンション」
Ａｆｆｅｔｔｏ（アフェット）は、
特に育児と家事を効果的にこなせるよう導線を考え
「安全」「安心」に配慮した
子育て家族を応援する賃貸マンションです。
計画敷地を最大限に活用できるプランでご提案します。
投稿者 kusaka : 14:06
2010年08月21日
犯罪者に狙われる窓をしっかりガード、セキュリティ性を向上できる防犯フィルム
近年
住宅のセキュリティへの関心が高まっています。
賃貸住宅でのセキュリティ対策というと
オートロックや防犯カメラなど
共用部での設備導入が一般的です。
たしかに
これらの対策は
入居者へのアピール度も高く
セキュリティに対するニーズの高い市場においては
必須設備となっている場合もあります。
これらの設備は建物内への
部外者・不審者の侵入を妨げたり
抑止することを目的としたものですが
これらの共用部での対策とは別に
各住戸毎の対策ということになると
玄関と窓からの侵入を防ぐことが重要になります。
警察庁が今年５月に発表した「平成21年犯罪情勢」によれば
昨年共同住宅で発生した侵入窃盗のうち
約９割が出入口または窓からの侵入となっています。
その中でも特に
窓からの侵入が全体の６割を占めています。
出入口からの侵入手段として広く知られているのは
ピッキングと呼ばれる方法です。
侵入窃盗全体の数値になりますが
「ピッキング用具を使用した認知・検挙状況の推移」を見ると
平成16年には認知件数4,355件であったものが
平成21年には149件に大幅に減少しています。
同じく広く知られているサムターン回しでも
平成16年の1,768件から平成21年には59件と
こちらも大幅に減少しています。
玄関錠については
ピッキングなどの手口が報道されたことで関心が高まり
対策をとった錠前などを採用した住宅が増えているため
侵入が困難となっている一方で
比較的容易な侵入経路として
犯罪者に窓が選択されている傾向がうかがえます。
そして
窓からの侵入手段の内訳では
６割以上がガラス破りとなっています。
その他の手段では
３割以上は無締り（鍵を閉めていなかった）ですので
窓に対して何らかの対策をとるのであれば
このガラス破りに対抗することが有効と思われます。
ガラス破りの対策品として
まず考えられるのが「防犯ガラス」です。
防犯ガラスとは
ガラスの間に強靭な中間膜を挟み込んだ構造で
ガラス破りによる侵入を防ぐ効果が期待できます。
ただ
現時点では通常のガラスに比べて高価であることがネックです。
また
よく「網入りガラス」は
防犯性が高いと思われている方がいらっしゃいますが
網入りであってもガラス自体は通常と同強度で
網も細い鉄線ですので
容易に切断されてしまうことから
網入りガラスに防犯性を期待することは出来ません。
そこで
比較的低コストで防犯性を高めるのにおすすめしたいのが
防犯フィルムの施工です。
通常のガラスの室内側に強靭なフィルムを貼り付けることで
ガラス破りを困難にするというものです。
また
防犯フィルムを施工することで
災害や衝突などによりガラスが割れても
破片の飛散を抑制することで
居住者に対する安全性を高めることにもつながったり
紫外線を透過しないタイプの製品を使用することで
内装などの色褪を防げることなども
副次的な効果として見込むことができます。
そして
この防犯フィルムですが
新築時に施工することはもちろん
既築の住宅の窓にも施工できますので
既に経営されている賃貸住宅にも対応することが可能です。
共用部などのその他の対策も合わせて導入することで
賃貸住宅に対しても
高いセキュリティ性を望む市場にニーズに応えられる
「セキュリティアパート・マンション」
として物件の付加価値を高めることにもつなげられるのです。
投稿者 kusaka : 14:32
2010年08月19日
住宅エコポイント 最長１年延長へ!?
ニュースや新聞等で目にされた方も多いことと思いますが
住宅エコポイント制度 について
今年12月末までの “適用期間を最長１年延長する”
という方針が 国土交通省から出されました。
その理由は
大きく２つある様です。
（基本的には
住宅エコポイント制度の当初の目的と同じようです。）
１つは、景気対策。
景気は回復傾向にあるとみているようですが、先行きとなるとやはり
慎重な見方が強いようで、引き続き住宅市場の活性化と消費喚起が
必要だと判断しているようです。
もう１つは、地球温暖化対策。
エコ住宅の新築またはエコリフォームを進めることで、地球温暖化
対策の推進につなげるとのこと。
ニュースによれば
“来年度予算の概算要求に国土交通省分として盛り込む方針で
経済産業省、環境省と調整にはいる” とのことでした。
期間延長に関する詳しい情報については
住宅エコポイント事務局ＨＰ や 国土交通省ＨＰ においても
今のところ公開されていない様子です。
これから順次公開されていくことと思われますので
エコ住宅の新築やエコリフォームに関心のある方は
今後の動きに注目しておきたいところです。
新しい情報がはいりましたら
こちらでもご紹介してきたいと思います。
投稿者 kusaka : 14:49
2010年08月18日
建て換えるなら！一度は検討したい「○○併用賃貸住宅」
自分の住んでいる家や事業を営む店舗が
老朽化したり手狭になったりして
建て替えや増築を検討することは
多くの方で経験があるのでは。
もっとも
それを実行するとなれば
一生のうちでそう何回もあることではありませんね。
そんな少ない機会を迎えたとき
一度は検討項目に加えて
考えてみたいことがあります。
それが
自宅や店舗と加えて
「賃貸住宅と併用」した建物を建てる
という方法があること。
賃貸住宅の経営なんて考えたこともない！という方でも
チャンスを逃さないために
ぜひ知っておいてほしいことです。
賃貸住宅と自宅を併用した建物は
「自宅併用賃貸住宅」などと呼ばれています。
貸した側の家賃収入によって
自宅のローンの返済をラクにしたり
更には収益を見込んだりすることができる
といううれしい計画。
もちろん立地によって
こうしたことが可能な場所と
難しい場所はあります。
ただ
その建て替えようとする場所が恵まれた立地なら
実質ローン支払い０円で家が建つ
なんて夢のような話が実現するかも知れません。
「店舗併用賃貸住宅」も
基本的な話としては同じです。
町の小さな商店など
時代の流れで苦戦するお店の経営を考える上でも
検討する価値があるでしょう。
もともと
こうした商店は賃貸住宅の立地としては恵まれた場所にあることが多く
比較的入居者は確保しやすいといったこともあります。
もちろん賃貸住宅と併用する上では
店の相性などもありますが
うまくいけば安定した賃貸住宅の収入が本業の浮き沈みをカバーし
安心して経営できる環境を整えることもできるでしょう。
ただし
賃貸住宅経営も当然
事業の一つ。
こうした計画の場合
さほど大きな利益を上げようとするわけでなないとしても
赤字になってしまっては大変です。
やってみようと思われたら
自分が経営するという意識をしっかり持って情報収集するとともに
パートナー選びやよい建物選びにはこだわってください。
ちょっとした手間を惜しまなければ
一生安心な資産づくりのチャンスになるかもしれません。
投稿者 kusaka : 14:28
2010年08月16日
女性向けの賃貸住宅、男性向けの賃貸住宅
商売のターゲットを知り
しっかりとサービス企画を練ることは
経営の基本ですね。
これはもちろん
賃貸住宅でも同じ。
いろんな人が暮らすファミリーと違い
シングル向けだと特に
入居者個人の特徴がじかに出てきますね。
分かりやすいところで
今回は男性と女性のニーズの違いを考えて見ましょう。
ブレインライフで行っているアンケートによれば
住まいに対する要求水準は
基本的に全ての要素で女性の方が高い傾向があります。
料理をするためのキッチン
身支度を整えるためのお風呂や洗面化粧台など
家で行うことが多い分
求める機能も多いということですね。
特に
顕著に女性のニーズが高いのは
セキュリティ。
これは先日のアットホームの調査でも
女性の54.6％が住居選びで防犯面を重視した
という調査結果がでています。
実際に
平成２１年犯罪情勢統計によれば
強姦や傷害といった犯罪が発生する場所は共同住宅が１位。
女性たちのニーズは
現状をよく踏まえたものといってもいいでしょう。
また
面白いところで男性よりもかなり女性のニーズが高いのは
ペット対応。
女性のペットニーズって
男性よりだいぶ高いんですね。
一方
住まいに対してあまり多くを求めないのが男性。
家には帰って寝るだけ
といった感じの人も
実際けっこういるみたいですね。
その男性でも
こだわりがやや強いといえば
インターネット環境ぐらいでしょうか。
ただし個人差もちろんがあり
特に差が大きいのは
お風呂のような気がします。
バスタブすら要りません
という人たちがいる一方で
住まいで欲しいものは
大きな風呂という回答も多いのです。
賃貸住宅のお風呂は
男性には狭いということでしょうか。
そういう意味で
男性向け物件で
お風呂がウリになるということは
意外とありうるかもしれません。
一方
こうした違い
若い世代ではだんだんと少なくなっていそうな雰囲気も。
現在の20代では
男の子たちは
意外と料理をするようですし
お酒を飲む量は女の子の方が多いのだとか。
更に世代が下ったら
上記の傾向が逆転してしまうなんてこともあるのかも（？！）
もちろん男女だけでなく
年齢層なども兼ね合わせた全体的なターゲティングが大切となるのは
言うまでもありません。
投稿者 kusaka : 10:28
2010年08月08日
太陽光発電も含む再生可能エネルギーの買取制度の方向性が決まってきました
太陽光発電で発電した電力のうち
使用されなかった余剰電力については
昨年11月よりスタートしている
「新たな買取制度」にもとづき
従来より有利な単価で
電力会社に売却することが可能となっています。
その一方で
太陽光以外の再生可能エネルギー（※）から生みだされた
電力について電力会社が買い取り
その費用を電気料金に転嫁する
新たな制度の設計が進められてきましたが
7月23日に経済産業省の
「再生可能エネルギーの全量買取に関するプロジェクトチーム」
よりその制度案が発表されました。
※ ここでいう「再生可能エネルギー」とは
非化石エネルギー源であって
永続的に用いることができるものであり
今回の制度で対象となっているのは
太陽光・風力・水力・地熱・バイオマス
等の実用段階にあるものです。
今回発表された案の買取に係る部分の概要は以下のとおりです。
●買取対象は実用化されている全ての再生可能エネルギーで
全量を買い取ることを基本とする
●ただし
住宅等における小規模な太陽光発電等については
例外的に余剰買取とすることを基本とする
（全量買取との選択性についても今後検討）
●新たな導入を促進するため
新設を対象とすることを基本とする
●買取価格・期間は
太陽光発電等を除いたものについて
15～20円/kWh程度
15～20年程度を基本とし
一律の買取価格・期間とする
●今後価格の低減が期待される太陽光発電等については
価格低減を早期に実現するため
当初は高い買取価格を設定し
段階的に引き下げ
買取期間は10年とする
再生可能エネルギーの買取制度に関しては
「余剰のみ」となるか「全量」となるか
また対象となる範囲
（エネルギー種類や設備の新設／既設）
や期間・金額などについて
これまで議論が進められてきましたが
これで一応の方向性が出てきたということになります。
この買取制度導入に伴う費用については
現在の太陽光発電の買取制度と同様に
電気の使用量に応じて需要家が公平に負担を行うこととなります。
試算によれば
電気使用量300kWhの標準家庭の場合で
世帯あたりの負担額は150円～200円程度になるようです。
（これらの再生可能エネルギーの売却の有無を問わず
平等に負担することになります）
なお
実際に運用される制度の内容
すなわち
細かい単価や期間の設定や
標準的なモデルから外れるような場合の対応等の詳細は
この案をベースとして年内を目処に決まってくるようです。
これまでは
太陽光発電を主として導入が進められてきた
再生可能エネルギーですが
この制度の導入により
多様な発電方式の導入が促進されるものと思われます。
とはいえ
一般住宅やアパートやマンション等の賃貸住宅の場合では
設置条件などを考慮すると
太陽光発電が現実的なものであることも確かです。
今後の太陽光モジュールの市場価格の推移や
それに伴なう買取単価の変動により
収支上のメリットは影響されますが
制度の趣旨等を勘案すると
現行の
「新たな買取制度」よりも
メリットが大きくなることはないと思われます。
また
現時点では補助金を受けることもできるということも
収支上のメリットとなるのではないでしょうか。
導入を検討されている場合は
上記のような現状と動向となっていますので
参考にしてください。
投稿者 kusaka : 15:46
2010年08月05日
建てられる場所？建てられない場所？ ～建築に関わる法律のキソ
もしあなたにとても賃貸住宅向きな感じの土地があり
資金も十分にあったとします。
それなら
何の問題もなく
建物を建てて賃貸マンション・アパート経営を始められる…
かというと
実はそうとは限りません。
土地と建物には様々な規制があり
建てられる建物の目的や大きさなどが
法律で制限されているからです。
もっとも
これは賃貸住宅に限ったことではなく
他の全ての建物で同じ。
住宅を建てた経験のある方など
きっと良く知っていらっしゃることですね。
規制の代表的なものに
都市計画法による
「市街化調整区域」
の制限があります。
すでに市街地になっていたり
今後どんどん市街化しようとしている
「市街化区域」
に対し
「市街化調整区域」は
市街化をさせないようにしようとしている地域で
原則として建物は建てられません。
「調整」があるとないとで
大違いですね！
更に
都市計画区域や
準都市計画区域の一部では
土地を
「用途地域」
といった形で下記の12の区分に分け
建てられる建物の用途を制限しています。
その内容は下記の通り。
＜住居系＞
第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域。
住宅の他、小中学校、診療所など
第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域。
上記に加え小さい店舗なども
第一種中高層住居専用地域
マンションなど、中低層住宅のための地域。
大学、病院など
第二種中高層住居専用地域
主に中低層住宅のための地域。
上記に加え、中規模店舗など
第一種住居地域
住民の環境を守る地域。
住宅以外に、店舗や事務所、ホテル等もＯＫ
第二種住居地域
主に住民の環境を守る地域。
ぱちんこ屋、カラオケボックスなども
準住居地域
道路の沿道で
自動車関連施設などと調和した住居環境を保護した地域
＜商業系＞
近隣商業地域
近隣の住民が日用品の買物をする地域。
住宅の他、店舗、事務所など
商業地域
デパート、オフィスビルが集まる地域で、住宅も建てられます
＜工業系＞
準工業地域
環境を壊す恐れがない工場など、工業の増進を図る地域
工業地域
工業の増進を図る地域で、どんな工場も建てられます
工業専用地域
住宅は建てられない工業専用地域
用途制限のある土地には
用途に適した環境を守るため
建物を建ててよい面積割合や
容積の割合が定められてもいます。
これが、「建ぺい率」や「容積率」。
低層住宅の地域などでは
とても厳しく制限されています。
ですから
ここに高層マンションを建てようとしても
無理なんです…。
更に
建てられる規模がどれくらいかは
「斜線制限」
や
「日影規制」
といった近隣を考慮した複雑な規制がかかったりします。
この他
いろんな特別地区の指定や
地方自治体の条例などによっても
建築は制限されます。
有名な東京都のワンルーム規制などは
有名ですね。
また、農地の場合
「農地法」の制限があり
自分の土地であっても勝手に宅地することはできないといったことも…。
とても面倒なものですが
こうした規制のおかげで
「気がつくと家の周りが危険でウルサイ工場だらけ！」
なんて悲劇を避けることもできているのですね。
こうした法律やその他の建築条件をクリアして
ようやく規模や企画が決定し
きちんとした事業収支が建てられます。
そんなことからも
土地を賃貸住宅にするのが適しているかどうかは
専門家に相談・調査してもらってから
判断した方がいい、といえそうですね。
投稿者 kusaka : 09:14
2010年08月01日
賃貸でも！頭の良い子どもを育てる住まい
今住まいづくりでちょっとブームになっているのが
「頭の良い子が育つ」
という切り口。
きっかけは有名私立高校や東大合格者の住まい環境で
どうやら成績のいい子は
リビングなど
「子ども部屋」
以外のところで勉強している子が多かった…
という調査。
でも
こういった調査を活かすのは
家を建てないと出来ないような内容ばかりではなさそうです。
お子様がいるご家庭は
ちょっとした工夫でできる
「頭の良い子が育つ」
住まい
下記のようなことから試してみませんか？
＜学習机は人が集まる部屋に＞
冒頭でも書きましたが
皆様よくご存知の通り
小学生ぐらいの子どもなら
「勉強部屋」
以外で親などとお話しながらの勉強の方が
頭に入っちゃうみたいです。
最近は
リビングに学習用の机を置く家庭が増えています。
実際
小学校低学年
中学年ぐらいまでの子どもは
基本的には親と一緒にいたいものですし
ゲームやマンガなどの誘惑が多い子ども部屋では
かえって勉強しにくい場所になってしまうのは納得できます。
＜寝る子は育つ！＞
脳の発達に睡眠はとっても大事。
でも
現代の日本の子どもたちは
かなりの睡眠不足傾向があるようです。
個人差はありますが
目安として
小学校の低学年までは
10時間ぐらいは眠った方がいいみたい。
ぜひ
ほどよい照明でしっかり眠れる環境を整え
早めに寝かせてあげてください。
ちなみに睡眠時間が短い子どもは
肥満にもなりやすいのだとか…。
＜五感を刺激して脳を発達させる＞
子どもの脳は
五感を刺激されることで発達していきます。
家の中もあまりしっかり仕切ってしまわず
お母さんの歩く音が聞こえる
お父さんの姿が見える
夕飯の出来あがる匂いが嗅げる…
といった開放的な空間にしてあげると
いろんな刺激が入ってきますね。
更に
さびしがりやの子どもたちにとっては
「気配」が感じられるような住まい環境は
意外と落ち着くものかもしれません。
どうでしょう？
この辺りなら
賃貸住宅でも
問題なく出来ちゃいますよね。
というより
もしかしてちょっと不自由な住まいくらいの方が
意外にピッタリきちゃう環境かも（？！）。
それにしても
子どもに賢い子に育って欲しい
というのは親ごさんの共通の願いなのですね。
こうした家づくりはじめ
子どもの教育関係のブームは
なかなか凄いみたいです。
もっとも
実際には頭が良いこと＝勉強ができること
かどうかは難しい面も。
最近の早期教育の流行は
逆に子どもの発達に良くない影響もでてしまうケースがあるとか…。
まずはしっかり親とコミュニケーションをとりながら
のびのびと育っていける環境があれば
それが一番ということかもしれませんね。
投稿者 kusaka : 09:58
2010年07月27日
住宅エコポイントの実施状況について
6月の住宅エコポイントの申請・発行状況について
さる7月9日に発表されました。
発表された申請受付の件数を見ると、
6月の合計で
新築：10,515件
リフォーム：29,188件
合計：39,703件
申請受付開始からの累計は
新築17,426件
リフォーム：64,408件
合計81,834件
ですので、3～5月の3ヶ月間の件数と
同程度の件数が6月だけで申請されていることがわかります。
制度がスタートした3月末の時点では
新築：163件
リフォーム：3,527件
合計：3,690件
でしたので
新築物件についていよいよ本格的にエコポイントに対応する建物の
供給がスタートしてきた感があります。
ちなみに、新設住宅着工戸数が2010年に入ってから
概ね6万戸/月前後で推移していますので
（両者の数値に直接の関連はありませんが）
給与住宅や賃貸住宅なども含めた住宅全体の20％程度が
エコポイント対応で建築されていくことになるものと推測できます。
エコポイント対応仕様で建築するのであれば
申請を行う方のが自然だと思われますので
申請件数とエコポイント対応仕様の建築件数は
近いものになるという前提で、ここまでの動きを見てみると、
●「ほとんどの住宅がエコポイント仕様に対応する」
というところまでは一般化していませんが
その一方で、エコポイントに対応している住宅は「めずらしい住宅」では無い
ということが言えるかと思います。
このあたりは、賃貸住宅における対応割合等については
現在公表されているデータでは読み取ることはできませんが
賃貸住宅における差別化ポイントになり得る可能性を感じさせます。
ただし、ここまでの話は、
条件の異なる数字を同列に扱うなど
だいぶ乱暴な数字の扱いをしていますし
（エコポイント対応という仕様や事実が）
「入居者のニーズ」として受け入れられるかどうかという
賃貸住宅を企画する際の大前提を考慮していませんので
あくまで賃貸住宅であっても
「市場に一定の割合で供給されることになるであろう」
という予測にすぎません。
ただ、エコポイントに対応するか否かは別としても
エコに対する入居者の意識も高まってきていますし
建築する土地の気候や市場環境等によっては
十分ＰＲできる材料になるのではないでしょうか。
しかしその一方で
エコポイント対応とする為には一定の費用もかかることも事実です。
これから計画を進められる場合は
プラスの効果とコスト面を比較検討されることをおすすめいたします。
投稿者 kusaka : 14:58
