2010年03月07日
ツィッターは賃貸住宅経営に活かせるか
最近
さまざまなメディアで目にすることが多くなった
Ｔｗｉｔｔｅｒ【ツイッター】ですが
どのようなものかご存知でしょうか。
端的にはインターネット上のサービスの一つということですが
最近では
鳩山首相が始めたことでも話題になったり
その他多数の政治家や有名人も
ツイッター上でさまざまな情報発信をしていることや
ユーザー数が急激に増えていることでも注目を集めています。
このツイッター
よく「ミニブログ」「マイクロブログ」
といった言い方で紹介されています。
ツイッターの場合だと
１つの投稿につき140文字を上限として記事を投稿するということで
従来のブログよりも
続けることに対する負担感が少ないといわれています。
ツイッターでは
そこに参加している人に対して
「フォロー」することにより
その人の発言を時系列で追うことができます。
多くの人をフォローすると
さまざまな人の発言が「タイムライン」という形で表示されていき
それは時間の経過とともにどんどん新しいものに変わっていきます。
例えば
趣味の合う人を多くフォローしている場合
タイムラインにはその趣味に関する情報や
意見がどんどん並んでいくことになります。
ただ
フォローしたからといって
相手にもフォローしてもらえるかどうかは分かりませんし
また誰かにフォローされたからといって
その人をフォローしなければならないというルールは有りませんので
その意味では非常に
「ゆるやかな」関係でつながっているということになります。
フォローしていない人の投稿についても
検索機能を利用することで
特定のキーワードに関する投稿を探し出すことが可能です。
その投稿を見て
興味がわけば継続してフォローすることで
その後のその人の投稿を追って行くこともできます。
最近では
ツイッターをビジネスに結びつけようということで
さまざまな企業が取組を始めています。
そこで
賃貸住宅経営や不動産ビジネスにおける
ツイッターの活用について考えてみたいというのが
今日のテーマです。
まず考えられるのは
空室情報などについて情報発信をするというものです。
ただし140文字という文字数の上限がありますので
別にホームページやブログ
メルマガなどを運営しながら
ツイッターではそこに誘導するようリンクを投稿して
物件をＰＲする手段の一つとして利用することになるでしょう。
また
ツイッターの特徴的な点として
匿名性がある程度薄められていることが上げられます。
実名や大体の住所などをプロフィールとして
公開している人も大勢いますので
所有や管理している物件の所在地や
周辺市町村の方などに
多くフォローしてもらっていると効果的な情報発信が可能です。
もうひとつは
同業者間の情報交換のコミュニケーションスペースと考えるというものです。
不動産業を営まれている方であれば
不動産業界の人と交流を持つことで
仕事のヒントを得ることもあるかも知れません。
賃貸住宅の経営者という方同士であれば
空室対策や滞納対策などの
ノウハウを見つけることが出来るかもしれません。
また
税理士や弁護士
ＦＰなどの専門家でツイッターを利用している方も大勢いますので
普段からその人の投稿をチェックするだけでも知識を得られますし
場合によってはツイッター上で疑問や悩みをぶつけてみることも可能です。
（ただし、答えてくれるかどうかはわかりません）
ツイッターをビジネスにおいて活用しようとする場合に
注意が必要なのは
ツイッター上でのコミュニケーションを重視して取り組む必要がある
ということです。
通常の広告などと違い
情報を伝えるためにはフォローしてくれている方を
ある程度獲得しておく必要があります。
そして
売り気にはやった投稿ばかりでは
せっかくフォローしてくれた人たちを逃がしてしまうことにもなります。
その意味では
特別ビジネスに関係のないこと
プライベートな出来事や感想などもある程度投稿する
自分に対するコメントが投稿されたらそのコメントには
しっかり返信するなど
普段から情報発信やコミュニケーションを取っておく必要があります。
正直なところ
ツイッターというサービスは
見たことも利用したこともないかたにとっては
非常にその内容はイメージしづらいものだと思います。
私自身も
個人的に趣味の範囲のなかでやってみていますが
サービスの内容は言葉では
非常に説明しづらいものだというのが実感です。
もしこの記事を見て興味を持たれた方は
サービス利用の費用は特にかかりませんので
まずは始めてみられることをお勧めします。
投稿者 kusaka : 11:10
2010年03月04日
住宅エコポイント 3月8日（月）から申請受付スタート！
いよいよ 住宅エコポイントの申請受付 が
3月8日（月）から始まります。
ご存知の方も多いと思いますが・・・
住宅エコポイント制度とは
一定基準を満たすエコ住宅を新築したり
エコリフォームをした場合
いろいろな商品との交換や追加工事の費用に
充てることができるポイントをもらうことができるというものです。
対象となる住宅は
持家 or 借家、１戸建ての住宅 or 共同住宅 等に関わらず
全ての住宅が対象になりすが
省エネ法のトップランナー基準相当を満たすことが条件となります。
（※省エネ法のトップランナー基準 は、建設地域により基準が異なります。）
対象となる期間は
平成21年12月8日～平成22年12月31日着工のもの。
したがって
ブレインマンション標準仕様においても
一部の仕様アップ・追加仕様負担で
住宅エコポイントを受けることができます。
ちなみに
もらえるポイント数は
一戸あたり 30万ポイント。
仮に
条件を満たす ブレインマンション １棟 12戸 を建設した場合は
360万ポイント（12戸×30万ポイント）が得られます。
昨年から何かと話題の『エコポイント』。
住宅エコポイントの取得も視野にいれながら
賃貸住宅を検討されてみてはいかがでしょうか？
投稿者 kusaka : 11:07
2010年03月03日
確定申告の季節です ～青色申告のススメ～
2月16日より
平成21年分の確定申告がスタートしています。
所得税・消費税・贈与税について
申告の必要がある方は
3月31日までに所得等について税務署に申告することとされていて
これが確定申告です。
特に所得税については
会社等に勤めておられる方については
特段の事情がなければ給与から源泉徴収され
必要に応じて年末調整が実施されますので
確定申告とは縁がない
という方も多いのではないでしょうか。
ところが
賃貸アパート・マンションを経営すると
この確定申告は毎年の恒例のものとして行う必要がでてきます。
確定申告により
その年々の所得税が決まるわけですが
特にアパート・マンション経営をされるのであれば
ぜひ行っていただきたいのが
「青色申告」による確定申告です。
青色申告については
以前のこのブログでも取り上げたように
アパート・マンション経営においてさまざまな節税効果のある制度ですが
以前の記事では説明をしていなかった
「承認申請」について
今日は取り上げてみたいと思います。
青色申告で確定申告を行うためには
事前に承認申請を行っておく必要があります。
青色申告を行う場合は
承認申請を受けようとする年の3月15日までに
納税地の所轄税務署長に対して所定の事項を記載した
「青色申告承認申請書」という書面を提出します。
つまり
「今年分の所得は青色申告します」
ということを申告の前年
（来年の確定申告で青色申告したい場合は今年の3月15日まで）に
申請しておく必要があるということです。
では
3月16日以降に賃貸アパート・マンション経営をスタートするような場合で
最初の年から青色申告を行いたい場合はどうするのか？
その場合は
業務開始の日から2ヶ月以内に申請書を提出すれば良いこととされています。
正規の簿記により記帳するなどの手間はかかりますが
青色申告により得られるメリットは大きなものがあります。
特に
賃貸アパート・マンション経営の初年度は
さまざまな経費が発生することから申告上の損失を出しやすく
その損失を翌年以降も有効に活用するためにも
経営初年度から青色申告されることをお勧めします。
そういった意味では
特にこれから経営を開始されるという方には
「2ヶ月以内に申請書を提出」をぜひ覚えておいていただき
制度を有効に利用していただければと思います。
投稿者 kusaka : 11:04
2010年03月02日
ニーズを踏まえて賃貸経営！(2) ～入居者のお困りポイントをチェック！
その昔
アパート経営・マンション経営では
入居者を集めることは気にしていても
入居者に長く住んでもらおう
という感覚はあまり見られませんでした。
むしろ入居者が入れ替わった方が
特に仲介業者などには手数料が入り
歓迎される側面も…。
実際
住む方も、すぐ出て行く計画の
仮住まいの方が多かったということもあるでしょう。
一方現在の賃貸経営においては
新しい入居者探しよりも
既存の入居者にいかに長く住んでもらうかの方に
力を入れた方がよい
ということが言われ始めています。
住む側も
賃貸を一生の住まいと考える人も多く出てきました。
空室期間の損失・入居者探しの手間などを考えれば
当然のことといえるかも知れません。
さて
長く住んでもらうことをポイントに考えたとき
重要になるのが
入居者が出て行ってしまう理由。
もちろん仕事や生活環境の変化など
どうしようもない理由もありますが
物件に困った点があって引っ越すということもよく聞きますね。
これは
実際はどんなことが原因になることが多いのでしょう？
ブレインマンションの賃貸入居者向けサイト
「ブレインライフ」のアンケートで
賃貸住宅に住む方に
困ったことやトラブルの経験について聞いてみました。
その結果
入居者にとって大きなお困り要因になっているのは
ダントツで「騒音」。
具体的に内容を尋ねると
人の騒音はもちろんですが
自分や子供などが立てている音が気になってしまう…
という声も多くありました。
集合住宅において100％完全に防音
というのは難しいものがありますが
あまりにもビクビクしながら暮らす生活は
考えるだけでストレスが溜まりますね。
せめて多少なりと建物の側で予防できる部分があれば
ずいぶん違うでしょう。
続いて
駐車場・駐輪場
ゴミの捨て方などが続きます。
こうした設備は環境もさることながら
管理面で特に注意が必要な部分ですね。
このアンケートでは
併せて、こうしたトラブルにどう対処したかもたずねています。
「我慢した」が１位ですが
我慢しきれなくなれば当然
具体的な行動を起こすことになりますね。
このアンケートでは７％の方が引越
という選択をするに至っています。
決して少なくはない数なのではないでしょうか。
せっかく経営するなら
できれば入居者の嫌な思い出の場所になるより
幸せを育む住まいであって欲しいもの。
こうした大きなマイナスポイントになりそうな部分にも目を光らせて
長く住んでもらえるような
ステキな物件をつくっていきたいですね。
投稿者 kusaka : 11:00
2010年03月01日
“地デジカステッカー” ついてます？
先日、親切な連絡がありました。
『地デジカステッカー配布申込みについて』
内容は
地デジカステッカーをもらうための申請を一括で行ってくれるというものでした。
以前
こちらの知っトク通信でもご紹介したとおり
現在、総務省テレビ受信者支援センター “デジサポ” が
地デジ化対応住み集合住宅の大家さんや管理会社に対し
“地デジカステッカー” を無料で配布しています。
総務省のホームページによると
自分で申請をしても、それほど面倒ではないようです。
ＦＡＸ、郵送のほか
インターネットでの申込みもできるみたいです。
先日お会いした大家さんも
“地デジカステッカー” を所有されている物件に貼られている様です。
その大家さんによれば・・・
物件を見に来た入居希望者は
黄色のステッカーに目がいくんだとか。。。
そして、ステッカーを見て安心してくれるそうです。
アナログ放送終了まで、あと５２３日。
それまでに
地デジ化チェック や 地デジ化対応 をすることが大切ですが
すでに対応ができている物件は、入居者へのＰＲも大切のようです。
投稿者 kusaka : 10:56
2010年02月15日
住宅ローンの返済負担を軽減する「賃貸併用住宅」～将来の安定期な収入を確保、住まい方の変化にも柔軟に対応～
遊休土地の活用により
アパート経営・マンション経営を考えておられる方ばかりではなく
ご自宅の建替えや大規模リフォームを検討される方に
もぜひご検討いただきたいのが「賃貸併用住宅」です。
これからのシニアライフに備えるために
ご自宅を建替えるあるいは大規模なリフォームを行う
といった方が抱きがちな不安のひとつに「ローン返済」があると思います。
特にリタイア後の生活を考えたときに
限られた収入の中から返済をし続けていくということになると
不意の出費に対応できるかどうか
収入が何かの理由で減ってしまったときに返済を続けることができるか
などの不安をお持ちになる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
賃貸併用住宅は
そういった不安を解消する方法として
ご自宅に賃貸部分を併設して
賃貸部分から得られる家賃収入でローンを返済していくというものです。
ローンの返済負担を軽減しながら
バリアフリーにより老後の生活にも安心でき
同居家族の構成に見合った住宅に建て替えることが可能になります。
さらに
賃貸併用住宅のメリットは
ローンの返済負担を軽減できるだけではありません。
その他のメリットとして
・不動産所得を得ることによる節税効果
・ローン完済後の家賃収入は、安定的な私的年金として期待できます
・一時的に二世帯住宅として利用する
というように
ご家族の住まい方・ライフプランに対してフレキシブルに対応出来ます
もちろんブレインマンションでも
良質な「賃貸併用住宅」としてプランニングすることが可能です。
鉄筋コンクリート造の特徴でもある優れた「遮音性」は
入居者間はもちろん
オーナー様の生活におけるプライバシーを確保することに役立ちます。
その他の住宅としての基本性能についても
快適性にこだわったブレインマンションなら
ご自宅としても十分にご満足いただけるのではないかと思います。
ブレインマンションでは
建物内にどのようにオーナー様のご自宅と
賃貸住戸のレイアウトや
オーナー様のご自宅部分のプランニングなどについても
立地条件やご希望に応じて柔軟にご提案いたしますので
ぜひご相談ください。
ご注意頂きたいのは
平成22年度の税制改正に
「小規模宅地等の評価減の特例」の計算方法が一部変更となっています。
ご自宅のみの場合に比べ
賃貸併用住宅とした場合は評価減の割合が低減されることとなりますので
注意が必要（メリット・デメリットの比較検討が必要）です。
投稿者 kusaka : 11:25
2010年02月12日
ニーズを踏まえて賃貸経営！ ～ペット対応賃貸住宅～
賃貸住宅の入居者のニーズは
時代が変わっても変わらない基本的なものと
だんだんと変化していく部分があります。
勝ち組と負け組とに分かれるといわれる
これからの賃貸経営。
こうした時代とともに変わっていくニーズについても
ぜひ知った上で
企画に活かしていきたいものです。
そこで
ブレインマンションでは
運営しております入居者向けサイト
ブレインライフで賃貸住宅に関わる
様々なアンケートを実施しております。
これからこちらの結果を踏まえて何回か
現在の賃貸入居者のニーズや
それを踏まえた建物について
取り上げていきたいと思います。
まず
今回は現在ニーズが高いといわれる
「ペット対応賃貸住宅」について取り上げてみましょう。
アンケート結果では
賃貸住宅に住んでいる人の６２％の人が
ペットに対し「少し飼いたいと思う」以上の感情を持っています。
確かに
ペット可物件は全国で10％弱といわれますから
まだまだ足りないというのは納得しますね。
ちなみにこちら
改めて男女別に出してみるとまた面白い結果が出ます。
男性は
すでにペットがいる4.7％の方の他
強く思う18.6％
少し思う29.5％
あまり思わない17.8％
思わない29.5％。
女性は
すでにペットがいる6.3％の方の他
強く思う22.4％
少し思う42.2％
あまり思わない8.5％
思わない20.6％。
はっきりと
ペット可を望んでいるのは女性の割合が高いですね。
セキュリティ設備などのアンケートで男女差が出るのは
理由が想像できますが
ペットという項目で
ここまで差がはっきりしているというのは
面白いのでは。
逆に
賃貸物件の企画をする上では
例えばシングル男性がターゲットの物件なら
ペット可にしても需要は少ないようですね。
ペット可物件に望まれる設備は
基本的な防音・換気機能の他
汚れにくい壁紙や足洗い場など。
もしかしたらペット可のニーズがあるかもしれないけれど
新築時はもったいないなぁ…
といった場合なら
こんな考え方もあります。
基本的な防音や人間が暮らす上でもぜひ欲しいもの。
そこで
後から変えにくいもの
便利なものは最初から抑えておきます。
そして
様子を見て切り替えた方がいいな
と思ったときに
ペット対応設備を導入するのです。
重要な部分は元々揃っているものですから
費用をかけずよいペット対応物件にすることも可能でしょう。
ニーズを知っておくことで
柔軟な対応もできそうですね。
投稿者 kusaka : 11:17
2010年02月09日
賃貸マンションの入居率をあげる工夫
先日
ブレインマンションを建設して頂いた
オーナーさまとお話をする機会がありました。
その方は
現在
ブレインマンションを含む複数棟の賃貸マンションを
所有・管理されていらっしゃいます。
その方に教えて頂いた
『賃貸マンションの入居率を上げる工夫』
の１つをご紹介します。
『賃貸マンションの入居率を上げる工夫』とは
入居者が入れかわる際の入居者募集時に
入居斡旋をお願いしている『不動産業者に対して
（お部屋探しをしているお客さまに）
自分の物件を見てもらうに働きかけること』だそうです。
単純に不動産業者さんにお願いするだけでも
効果はでるかもしれませんが
こちらのオーナーさまは
さらに
以下の取組みをされています。
①その物件の特徴（こだわり）はもちろん物件周辺の利便性
などをファイルにまとめて部屋に備えておく
②いつでも物件見学ができる準備をしておく
・すぐ鍵があけられる状態にしておく
・キッチンやお風呂の照明はもちろん、居室の照明もつく状態
にしておく
・スリッパや靴べらを準備しておく
こうすることで
不動産業者方は説明しやすくなるでしょうし
入居を迷っている方は安心して決められることになると思います。
また
ここではご紹介できませんが
この他にもチャンスを逃さないための準備
入居率を上げる工夫をたくさんされているそうです。
この様な取組みから
賃貸物件が多く競合の激しい地域においても
ほぼ100％に近い入居率を維持されていらっしゃいます。
投稿者 kusaka : 15:52
2010年02月08日
平成22年度税制改正（６） 平成23年度以降の税制改正はどうなるのか
今回の記事にはこれまでに取り上げてきた
22年度の改正点の説明の中で紹介した内容も含まれますが
改めて取り上げています。
（１）相続税・贈与税
「相続税・贈与税」について今後大きな動きが出てくる見込みです。
大綱では
「（前略）相続税は100人に4人しか負担しない構造となり
最高税率の引下げを含む税率構造の緩和も行われてきた結果
再分配機能が果たせているとは言え」ない現状を踏まえ
「今後、格差是正の観点から
相続税の課税ベース
税率構造の見直しについて平成23年度改正を目指します。」
としています。
基本的な考え方としては
「課税対象を広げる」
「税率の引き上げ」
という方向性が示されたといえるでしょう。
また贈与税については
「相続税の課税方式の見直しに併せて
現役世代への生前贈与による財産の有効活用などの視点を含めて
贈与税のあり方も見直していく必要があります。」と
相続税・贈与税一体で課税方式も含めた
大規模な改正に向けた議論が
今年度行われていくことになるようです。
（２）固定資産税
固定資産税については
税本体ではなく“租税特別措置”に見直しが入るようです。
大綱には
「（前略）「租税特別措置の見直しに関する基本方針」
による見直しに加え
１）実施期間が長期にわたる措置
２）適用件数が少ない措置
３）適用金額が小さい措置
のいずれかの要件に該当する政策税制措置を
今後４年間で厳格に見直します。」
と明記されています。
原則としては
各種の「課税の特例」を期限到来に伴ない
順次廃止することで増税の方向性をとりながら
「（前略）公平性・公正性の観点から、
負担調整措置のあり方及び
固定資産の適正な評価について検討を進め」ることで
全体のバランスを調整する方向のようです。
（３）個人所得課税
現状について
「（前略）累次の改正により
税率の引下げ・その適用範囲（ブラケット幅）の拡大が行われるとともに
各種控除の累次にわたる拡充によって
課税最低限の引上げが行われてきており
所得再分配機能や財源調達機能が低下している状況」
と分析。
今後の改革の方向性については
「第一に
的確に所得補足できる体制を整え
課税の適正化を図るために
社会保障・税共通の番号制度の導入」 → 納税者番号制度の導入
「第二に
所得控除から
税額控除・給付付き税額控除・手当へ転換」 → “控除から手当へ”が基本方針に
「第三に
（中略）株式譲渡益・配当課税の税率の見直しに取り組むとともに
損益通算の範囲を拡大し、金融所得の一体課税を進め」る
の３つの方向性が示されています。
当初
22年度税制改正で実施されるという予測もあった
“配偶者控除”の廃止については
「その考え方等について広く意見を聴取しつつ整理を行った上で
今後
その見直しに取り組むこととします」として
23年度以降に先送りをされました。
その他
今後の検討項目としては
・23歳から69歳までの成年を控除対象とする扶養控除の見直し
・給与所得控除の見直し
・税率構造などの所得税改革
などが上げられています。
（４）消費税
現政権担当期間中には税率の引上げは行わないことを明示する一方で
「消費税のあり方については
今後
社会保障制度の抜本的改革の検討などと併せて
使途の明確化
逆進性対策
課税の一層の適正化も含め
検討していきます。」
ということで将来の増税の方向性を示しています。
以上
４つの項目について今後の改革の方向性をご説明してきましたが
多くの項目で（全体としては）増税の方向性をとることになるようです。
現在の景気動向なども踏まえて
今年度の改正が見送られている要因もあるかと思いますので
政権交代によって税制の方向性が大きく変わるのは
むしろ23年度以降の改正になると思われますので
今後も議論の行方に注目していきたいと思います。
投稿者 kusaka : 15:45
2010年02月05日
ランニングコストで考える建物選び
ご存知の通り
ランニングコストとは
設備や機器などを維持管理するための費用です。
一方
購入のために最初にかかる費用は
（イニシャルコスト＝初期費用）といいます。
建物を建設する費用は
これに当たります。
消耗品などを買う感覚なら
このイニシャルコストがまさに価格そのもの。
ですから
多くの人にとって
感覚的な「価格」はイニシャルコストとイコールになります。
でも
建物は
生活の基盤としてとても長く使うもの。
修繕費などはもちろん
水道・光熱費等まで含めて考えたとき
ランニングコストは
イニシャルコストよりもはるかに大きくなるものだといいます。
賃貸経営においては
水道・光熱費等は自分で払うわけではないし…
という方もいるでしょうが
実際には共益費といった形で家賃設定をしたりしますし
入居者満足のためにも
抑えるに越したことはないものです。
更に
建物の修繕等にかかる費用については
一時に大きなお金が動くため
計画しておかなければ
経営を圧迫するような事態になる可能性があります。
ぜひ
賃貸マンション・アパートも
「ランニングコスト」を抑えることを大切に
建物選びをしてください。
その上で見ておきたいポイントは
以下のようなところです。
○構造
ベストは耐久性が高く
高気密・高断熱の構造です。
法定償却期間を見ても分かるとおり
木造と鉄筋コンクリートなどでは
そもそも基本的な耐用年数が違いますね。
よい構造を選んでください。
○外壁
修繕には足場を組んで行う必要がありますから
びっくりするような額になる可能性あり。
外壁は多少お金をかけてでも
よいものを選ぶことが総額を抑えるコツです。
概ねではありますが
一般的に耐久性は「塗装＜サイディング＜タイル貼り」
の順で高くなります。
○設備
もちろん
できるだけ壊れにくく
陳腐化しにくいものを考えるのが基本。
ＬＥＤ・エコキュート・節水トイレなど
エコ設備の導入は物件のウリにも。
太陽光発電で電気をまかなったりといったテもあります。
○内装
まずは
汚れやキズがつきにくく
目立たないもの。
そして
お手入れが簡単な材質のものを選びたいところです。
○その他のメンテナンス性
総じて
掃除やお手入れの手間がかかるものは
避けた方が無難。
交換しなくてはならないものが
交換しやすい形で設置されていること
点検のしやすさなども重要です。
参考まで
検討している会社の
５年以上たった建物など
外からでも見てみるとよいかも知れません。
劣化している建物
ほとんど変わらない建物の差は
なかなか激しいものがありますよ。
投稿者 kusaka : 15:40
